孫平　謝蕾等

摘要：目前，中國已逐步進入老齡社會，從2012年起，根據(jù)國家的政策以及參考國外的養(yǎng)老方式，南京開始積極鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和前景又如何呢？文章通過調(diào)查訪問了解真實情況，結合相關的資料文獻，綜合分析了目前南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和前景，對其存在的問題提出了相應的對策。

關鍵詞：南京；養(yǎng)老地產(chǎn)；現(xiàn)狀；前景

2013年被一些媒體奉為養(yǎng)老地產(chǎn)元年，2014年更被熱炒為養(yǎng)老地產(chǎn)沸騰年。這一輪炒作，對政府和市場都造成了極大的理解誤區(qū)。這些誤區(qū)主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，政策出臺很多，但卻缺少明確的目標和方向，而且沒找到解決問題的突破口。第二，政府和企業(yè)資金投入都不少，但只見枝葉瘋長，不開花更談不上結果。

一、南京養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，南京65歲以上老年人口比重，2000年的“五普”是8.24%，而至2010年的“六普”卻已上升到9.20%，并且每年還在以4%～5%的速度增長，在2015年將突破150萬。面對老年人口的迅速增加和社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對于高端養(yǎng)老地產(chǎn)需求也是日益擴大，這也使得眾多房地產(chǎn)商紛紛試水，試圖從養(yǎng)老地產(chǎn)中分一杯羹。

2012年4月，南京市民政局鼓勵商業(yè)銀行、商業(yè)保險企業(yè)或住房公積金部門建立公益性中介機構，開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務，從而不斷提高老年人的生活質(zhì)量，使老年人基本生活得到切實可靠的收入保障。但由于還未出臺一系列相關政策，房地產(chǎn)進駐養(yǎng)老市場存在未來的風險不確定性。

從2000年月安花園率先推出的“兩代居”戶型到2005年湯山溫泉留園老年公寓再到2012年僑馨人家養(yǎng)老公寓，養(yǎng)老地產(chǎn)一路坎坷，“兩代居”除了極少樓盤熱銷外，大多叫好不叫賣，而溫泉留園老年公寓年公寓也已改名為湯山勤善堂留園溫泉酒店。對于養(yǎng)老地產(chǎn)這塊香餑餑，恐怕并不容易吃到。不過朗詩在南京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目已推向市場，目前雖然價格很高，但因其環(huán)境、設施和科技售賣很火爆。朗詩的大舉進軍給南京養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了新局面。

二、南京養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境

第一，準入門檻過高。由于老年人是養(yǎng)老地產(chǎn)目標群體，需要配套大面積的無障礙通道、老年活動中心、慢速電梯、醫(yī)療保健中心等大量的醫(yī)護及設施設備，這就要求養(yǎng)老地產(chǎn)比普通地產(chǎn)要投入更多的成本，因此也就提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的準入門檻。

第二，投資回收期較長。資本市場的年化固定收益普遍在12%～15%，有的甚至更高；投資周期一般為3～5年。但是目前養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般在10年甚至20年以上，而且回報率尚沒有明確的數(shù)據(jù)，而一般養(yǎng)老院的年利潤僅在5%～8%。這對于習慣于高周轉(zhuǎn)，同時又承擔著極高資本壓力的房地產(chǎn)企業(yè)而言是難以接受的。

第三，運營模式不夠成熟。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，不只是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，還涉及到醫(yī)療護理、康復、健康管、日常起居護理、文體活動、餐飲服務等眾多方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常缺乏相關的人才，以及相關的運營管理經(jīng)驗，從而無法給目標客戶帶來適用的、高水平的服務。

三、促進南京養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的建議

第一，企業(yè)投資觀念的轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅投資大，而且回報期長，是需要長期運營、發(fā)展的地產(chǎn)模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要弄清楚養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與普通地產(chǎn)的開發(fā)模式的區(qū)別，避免采用主球高周轉(zhuǎn)、快回籠資金的開發(fā)模式去開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，也需要轉(zhuǎn)變觀念，從不斷的探索中，找到養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展模式。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)屬性的界定。首先是地產(chǎn)屬性，即普通住宅和養(yǎng)老地產(chǎn)的不同功能；其次是服務屬性，即提供醫(yī)護、康復、保健、家政、飲食護理等服務；其次是人文屬性。在重視物質(zhì)的基礎上，也要同時重視老人的精神文化方面。養(yǎng)老地產(chǎn)為老人提供的不應該僅僅是個養(yǎng)老院，而更應該是一個和諧的社區(qū)，里邊有著園林、活動場所、朋友聚會這樣的一個為老年人提供優(yōu)質(zhì)生活的養(yǎng)老場所。

第三，要注重與金融的交互合作。養(yǎng)老地產(chǎn)雖然短期內(nèi)盈利水平不太樂觀，但是可以作為一個長期的、穩(wěn)定的投資目標。在養(yǎng)老地產(chǎn)的遠期回報的基礎上，可以加強與證券、保險、基金等金融產(chǎn)品交互合作，從而為養(yǎng)老地產(chǎn)擴充一定的發(fā)展資金。

四、南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景

目前，南京市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚在起步階段，但存在很大的上升空間。但隨著社會的發(fā)展，老年人消費心態(tài)的轉(zhuǎn)變，相關政策的落實，南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景將會十分廣闊。

第一，內(nèi)在機遇：老年人口基數(shù)大，消費心態(tài)轉(zhuǎn)變。

中國大多數(shù)大城市老年住宅的有效需求目前每年至少數(shù)十萬平方米，但是全國僅有800多所老年公寓和社區(qū)，遠遠不能滿足社會養(yǎng)老需求，前景十分廣闊。

假設僅3%的老人可以在社會設施中養(yǎng)老，全國就將有近420萬老人進入老年公寓或進入老年住宅安度晚年，就需要建造8～10萬所的老年公寓及住宅， 投資總額差不多900～1000億元， 再加上其他設施設備等，其商機將會達到1200億元。

第二，改革機遇：相關政策出臺，南京先行先試。

2013年9月，國務院下發(fā)了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，這也是建國以來首次以國家名義出臺養(yǎng)老服務業(yè)的政策意見。2014年9月，全國首部老齡藍皮書發(fā)布，深度分析了老齡金融業(yè)、老齡用品業(yè)、老齡服務業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)四大老齡產(chǎn)業(yè)板塊的發(fā)展現(xiàn)狀、主要問題及對策等，對中國老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿M行了預測。

2014年，南京市出臺《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見》，其中明確規(guī)定“40%以上社區(qū)辦公服務用房用于養(yǎng)老服務”、“境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老機構享有同等的稅收減免等優(yōu)惠政策”等養(yǎng)老服務業(yè)優(yōu)惠政策。截止2014年，南京市共有102家公辦養(yǎng)老機構（含敬老院46家），已有42家機構合計7104張床位實現(xiàn)公辦民營。

市民政局局長陳學榮介紹，通過多年發(fā)展，南京的養(yǎng)老服務業(yè)始終處于全省、全國的領先方陣，目前正申報養(yǎng)老服務業(yè)綜合改革試點，力爭在“醫(yī)養(yǎng)融合、評估機制、居家護理、高端養(yǎng)老、志愿服務、養(yǎng)老準入、誠信體系”等7個南京特色工作方面有新突破。

第三，外力推動：社會力量注入養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)，國際養(yǎng)老企業(yè)落戶南京。

民營資本、國際力量看好養(yǎng)老市場，紛紛落子南京，有助于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

作為法國歐葆庭進軍中國市場的第一個落子之地，南京在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上首先取得了先機。據(jù)了解，歐葆庭南京項目計劃將設立200張床位，主要接收失能和半失能老人，預計2015年開業(yè)。歐葆庭在養(yǎng)老康復等方面帶來的先進經(jīng)驗，對解決南京的養(yǎng)老難題起到了積極引領的作用。

不僅是歐葆庭落子南京，澳大利亞皇家護理等也已進入南京市的養(yǎng)老服務業(yè)。南京市還積極引入民營資本，發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，投資超過了1個億的社區(qū)養(yǎng)老綜合體泰樂城，正在試運營。

“娛樂養(yǎng)老”生活方式創(chuàng)始人、南京貝杉國際董事局主席侯國新2000年率先進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，扎根社區(qū)，為老人提供居家養(yǎng)老服務。侯國新說：“只有通過市場規(guī)模化運作，才能讓居家養(yǎng)老服務得到規(guī)模化推廣，也才能實現(xiàn)讓每個老人都能在社區(qū)優(yōu)雅地老去的愿望?！?/p>

五、結語

中國在經(jīng)濟還不太發(fā)達的條件下進入了老齡型社會，并且已經(jīng)形成了一個龐大的群體。南京目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本上還處在水平很低的層次，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量，還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題都存在一定問題。

目前，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上具備比較龐大的市場空間，但是大多數(shù)企業(yè)都沒有找到一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。

本文對于南京養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀和前景進行了初步的探討，但是在很多方面還有待于深化。今后筆者將繼續(xù)進行更深刻的研究， 以期為完善南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方面奉獻自己的綿薄之力。

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*本文作者為2015年南京審計學院金審學院暑期社會實踐項目《南京養(yǎng)老地產(chǎn)的調(diào)研報告》的項目主持人，該項目由南京審計學院金審學院資助。

（作者單位：南京審計學院）