張佳竹

明年起，已在京延續(xù)了17年的經(jīng)濟(jì)適用房將逐步退出歷史舞臺。北京市住建委副主任、新聞發(fā)言人王榮武1月24日在北京市人民代表大會首場新聞發(fā)布會上表示，在今年解決完現(xiàn)有的保障房備案輪候家庭后，將不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，轉(zhuǎn)向限價(jià)房和自住房建設(shè)。

這意味著，從上世紀(jì)90年代推出的、均價(jià)始終維持在4000元/平米左右的經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡稱經(jīng)適房），將成為歷史。

合作型保障房接班

從北京確定將逐步淘汰經(jīng)適房后，經(jīng)適房供應(yīng)將逐步減少直至在全國取消的消息不脛而走。雖然住建部副部長齊驥出面辟謠，表示未聽說全國要停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的消息。但經(jīng)適房退出歷史的腳步似乎已經(jīng)無法阻擋。

近年來，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，回遷房、農(nóng)民拆遷安置房、公租（廉租）房等其他形式的保障房大量出現(xiàn)，滿足了大量新生城鎮(zhèn)居民及城鎮(zhèn)中低收入階層的住房需求，在某些地區(qū)，其供給、銷售量明顯超過經(jīng)濟(jì)適用房。無論是從政策設(shè)置還是從市場地位看，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的定位和作用都有待重新審視。

據(jù)記者調(diào)查了解，在全國許多地區(qū)，經(jīng)適房已悄然停建，北京只不過是將之推到了明面而已。

未來，出售型保障房將取代經(jīng)適房成為北京建設(shè)的主流。對于出售型保障房，王榮武表示，將以“合作型保障房”為主，即由政府向需要保障的家庭無償提供建設(shè)用地，由保障家庭承擔(dān)房屋建設(shè)費(fèi)用，目前北京已經(jīng)啟動合作型保障房試點(diǎn)。

據(jù)王榮武透露，合作型保障房試點(diǎn)項(xiàng)目均從已開工建設(shè)的公租房項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)化，包括豐臺高立莊、石景山南宮、石景山五里坨、通州土橋4個項(xiàng)目，房源近5000套，單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)。正在試點(diǎn)的4個合作型保障房項(xiàng)目，近期將陸續(xù)啟動分配。該類住房面向本市保障房備案家庭，對于收入更少的經(jīng)適房家庭會優(yōu)先分配，購房家庭只需承擔(dān)房屋建設(shè)費(fèi)用，包括建安成本，小區(qū)內(nèi)水電氣熱、綠化等配套建設(shè)成本、管理費(fèi)以及企業(yè)代建利潤等。目前試點(diǎn)項(xiàng)目的房屋建設(shè)費(fèi)用正在測算，平均下來在每平方米5000元到6000元。

在上述4個試點(diǎn)項(xiàng)目中，石景山和豐臺已經(jīng)啟動“預(yù)登記”公告程序，以調(diào)查被保障家庭的購房意向，其中石景山南宮項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。

據(jù)記者了解，北京保障房政策出臺以后，申請流程有了較大的變化，不再是以前那種分類申請，而是統(tǒng)一按照公租房的入門檻獲取保障房資格。

經(jīng)適房的尷尬

合作型保障房取代經(jīng)適房似乎已是大勢所趨。提起經(jīng)適房，最早可以回溯到1998年10月29日。彼時，以回龍觀、天通苑、建東苑為代表的19個首批經(jīng)濟(jì)適用房住宅項(xiàng)目在北京市房地產(chǎn)交易中心集中展示，拉開了經(jīng)適房在北京大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的序幕。但北京早期的住房保障制度并不完善。

相較于普通商品房而言，經(jīng)適房具有3個顯著特征，即經(jīng)濟(jì)性、保障性和實(shí)用性，是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。論理，經(jīng)適房應(yīng)該頗受歡迎才對，但自2000年開始，經(jīng)適房的銷售量占比呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢，經(jīng)適房不好賣了。

據(jù)中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院講師馬贏、湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授劉軼提供的數(shù)據(jù)顯示，1998-2010年期間，全國住宅、別墅（包括高檔公寓）的銷售面積增長率高達(dá)880%和1122%，而經(jīng)適房僅增長了65%；從銷售額的增長情況看，普通住宅、別墅（包括高檔公寓）分別達(dá)到了2217%和2807%，而經(jīng)濟(jì)適用房的增長率卻只有298%。從銷售面積及銷售額占比來看，普通住宅占比呈現(xiàn)初降后升的態(tài)勢，銷售面積及銷售額占比處于80%-90%之間，占據(jù)了整個住宅市場的絕大部分。

“供給動力不足，經(jīng)適房自然不好賣?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉告訴記者，普通住宅、別墅的開發(fā)能夠從土地出讓、相關(guān)稅費(fèi)等途徑為地方財(cái)政大量輸血，而經(jīng)濟(jì)適用房帶有極強(qiáng)的政策性與計(jì)劃性，在土地、稅負(fù)方面享受政策優(yōu)惠，需要地方財(cái)政支持，地方政府推動經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的熱情普遍不高；對于開發(fā)商而言，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格偏低，利潤較薄，如非特殊情況（如政府附帶補(bǔ)償條款）亦缺乏開發(fā)動力。

經(jīng)適房市場定位尷尬、購買資格限制較嚴(yán)也制約著經(jīng)適房的發(fā)展?！案鞯亟?jīng)濟(jì)適用房均會設(shè)置一定的購買資格，具備當(dāng)?shù)爻鞘袘艏潜貍錀l件，這就把大量跨市流動人口、進(jìn)城農(nóng)民等消費(fèi)欲望較強(qiáng)的群體排除在外?！?/p>

另一方面，經(jīng)適房雖然在價(jià)格上有一定優(yōu)勢，但往往在區(qū)位、建設(shè)質(zhì)量上與普通商品房有一定差距，這導(dǎo)致部分中、低收入階層消費(fèi)者在選擇經(jīng)濟(jì)適用房時面臨兩難抉擇。“其次，經(jīng)濟(jì)適用房的功能、消費(fèi)主體定位較為寬泛、模糊，針對性不強(qiáng)，往往先啟動建設(shè)再開展申購工作，開發(fā)效率、接受程度往往比不上普通住宅?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。