[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，雖然各房地產(chǎn)企業(yè)都知道資金對于房地產(chǎn)開發(fā)的重要性，但在實(shí)際的經(jīng)營管理中，卻還常常會遇到現(xiàn)金流管理問題，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂的慘劇。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目有自身的開發(fā)特點(diǎn)，前期投入巨大，但項(xiàng)目利益回收卻較為緩慢，若沒有一個(gè)有效的、全面的現(xiàn)金流管理方案是很難支撐到房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完成的。因此加強(qiáng)現(xiàn)金流管理成為各家房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的重要課題。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.153

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對資金規(guī)模和流動(dòng)性要求很高，具有投資總額大、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)高、投資回收周期長的特點(diǎn)。能夠獲得充足的現(xiàn)金流支持是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)快速不斷發(fā)展的原動(dòng)力。因此，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈所在。

1 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)按照產(chǎn)業(yè)鏈可以分為三個(gè)階段：前期的拿地置業(yè)階段、中期的物業(yè)建造開發(fā)階段和后期的銷售和運(yùn)營階段。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流大致呈現(xiàn)下述三個(gè)特點(diǎn)。

1.1 投資總額大

隨著房地產(chǎn)市場的火熱，人們對房地產(chǎn)投資的熱度不減，房價(jià)居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)踴躍拿地，尤其是在北上廣深等一線城市，更是動(dòng)輒十幾億、幾十億的土地款天價(jià)。這無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生極大的影響，再加之后續(xù)的開發(fā)建設(shè)，對資金的需求十分巨大。而且從融資角度，目前金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商至少自籌項(xiàng)目總投的30%以上的資金。這些原因都導(dǎo)致需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期對項(xiàng)目投入巨額資金。

1.2 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有十分重要的作用，受政策調(diào)控影響十分明顯，而且整個(gè)行業(yè)也告別了暴利時(shí)代，進(jìn)入到“白銀時(shí)代”，人們對房地產(chǎn)市場也有了較為理性的認(rèn)識，隨著市場的轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率也隨之下降。但房地產(chǎn)企業(yè)不能隨意叫停已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目，只有持續(xù)不斷地投入開發(fā)，至于是否能按計(jì)劃及時(shí)去化并收回資金，這是無法預(yù)見的。所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而這直接對企業(yè)的現(xiàn)金流安全產(chǎn)生正向作用。

1.3 投資回收周期長

房地產(chǎn)行業(yè)有自己的行業(yè)特點(diǎn)，從拿地到銷售、清盤決算前后橫跨至少三年時(shí)間。而這中間還要看是否能按照開發(fā)節(jié)點(diǎn)完成。若銷售不暢必然會延長現(xiàn)金流的回正時(shí)間，而且根據(jù)目前的按揭政策，商業(yè)的按揭款發(fā)放要等到竣工備案，而這都使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收期的延長。

2 目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流受外部因素影響較大

這里主要是國家政策性調(diào)控影響十分巨大，尤其是對行業(yè)的稅收政策調(diào)控，金融政策的調(diào)控影響是十分直接的。當(dāng)宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)是積極的，則會對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入有促進(jìn)作用，反之，則會收緊房地產(chǎn)企業(yè)對外獲取資金的渠道。這是房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對且無法規(guī)避的。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一，融資渠道狹窄

我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有開發(fā)貸款、利用外資、自籌資金、銷售款等，而其中一半以上均來自銀行。銀行資金一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。2014年年末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額17.37萬億元，同比增長18.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.63萬億元，同比增長22.6%。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源還有信托公司、公開市場、私募基金等渠道，但相較于銀行資金的占比要小許多。銀行出于自身貸款的安全性考慮，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，尤其是繼續(xù)強(qiáng)化“白名單制”管理，使得大量的中小開發(fā)商獲得銀行資金的難度加大，從其他渠道借貸成本高企，過高的利息支出使原本緊促的現(xiàn)金流雪上加霜。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理理念落后，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱

根據(jù)國家第三次經(jīng)濟(jì)普查顯示，截至2013年我國登記注冊房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)13.2萬家，而這其中大部分是中小開發(fā)商，其中具有一級資質(zhì)的才2064家，二級資質(zhì)的企業(yè)才1.2萬家。由此可見我國房地產(chǎn)企業(yè)目前大部分企業(yè)的從業(yè)資質(zhì)較低，規(guī)模較小，與大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)相比，遠(yuǎn)沒有建立起現(xiàn)代化科學(xué)的管理體系，更無法談及對現(xiàn)金流的科學(xué)化管理。遠(yuǎn)沒有大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的綜合實(shí)力，加之疏于對現(xiàn)金流的科學(xué)認(rèn)識，在市場嚴(yán)峻的情況下肯定會有一批開發(fā)商現(xiàn)金流枯竭而死亡。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理手段落后，沒有建立完善的資金管理體系

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，加之民眾對房屋居住、投資的需求旺盛，導(dǎo)致開發(fā)商房屋不愁賣，在市場一片向好、行業(yè)利潤豐厚、金融機(jī)構(gòu)追捧的情況下，很少企業(yè)想到要建立完善的資金管理體系。一些房地產(chǎn)企業(yè)還是沿襲“看天吃飯”的老觀念，沒有嚴(yán)格的預(yù)算執(zhí)行制度，甚至沒有專門的資金管理團(tuán)隊(duì)。認(rèn)為市場不好自有國家來救，但由于自身功夫不硬，而遺憾地倒在了黎明之前。這些企業(yè)都有一個(gè)共同點(diǎn)：不缺利潤，而乏現(xiàn)金。一旦市場變壞，由于現(xiàn)金流管理手段的落后，體系的不健全必然導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，甚至斷裂。

3 房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理對策

房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得維持發(fā)展的現(xiàn)金流，通常是采取不斷的增加借貸規(guī)模來填補(bǔ)資金缺口，這種“借新還舊”的方式是飲鴆止渴，無法長久的。為此，建議開發(fā)商應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手來改善現(xiàn)金流狀況。

3.1 將現(xiàn)金流管理上升到公司戰(zhàn)略層面

在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，尤其要重視現(xiàn)金流管理。企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展依賴于現(xiàn)金流的支持，現(xiàn)金流的管理要服務(wù)于企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。首先企業(yè)要樹立全局的資金管理思想，奉行“現(xiàn)金為王”，加之以加強(qiáng)企業(yè)的資金管控能力，研究企業(yè)資金的來源、獲得方式和資金配比，建立健全資金管控體系，組建專門的資金管理團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行能力；其次在微觀層面，既要結(jié)合現(xiàn)金流情況來確定拿地計(jì)劃，嚴(yán)控運(yùn)營支出，嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃，同時(shí)降低資金成本，加速去化，縮短資金使用周期。

3.2 合理規(guī)劃土地支出，加快銷售回款

房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地時(shí)要理性。眼下各地對土地款支付的期限長不過半年，上海市更要求土地款必須在競拍后一個(gè)月內(nèi)付清。在此情況下，不顧現(xiàn)金流情況而過度拿地?cái)U(kuò)張會導(dǎo)致資金鏈緊張，甚至斷裂。這就要求企業(yè)合理規(guī)劃發(fā)展，不能沖動(dòng)拿地；其次拿地時(shí)要量力而為，要考慮現(xiàn)金流情況，一方面加速開發(fā)，盡快銷售，加快回籠資金，另一方面要合理安排開發(fā)節(jié)點(diǎn)，堅(jiān)決去庫存化，減少庫存占用資金。

3.3 建立多元化融資渠道，穩(wěn)固資金獲取渠道

在加強(qiáng)從銀行獲取低價(jià)資金的同時(shí)，更要開拓其他融資渠道，以減少銀行政策變動(dòng)帶來的影響，如信托、私募，合作開發(fā)、發(fā)行債券等。目前各金融機(jī)構(gòu)包括投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)憑借其卓越的經(jīng)營能力，強(qiáng)大的企業(yè)償債能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及巨大的發(fā)展?jié)摿Ω@關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身?xiàng)l件來合理確定企業(yè)適用的融資渠道和規(guī)模，更需要注重自身企業(yè)運(yùn)營能力的打造，加強(qiáng)自身“造血”功能，確保企業(yè)的資金鏈安全，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，有著對資金的渴求特性。在行業(yè)競爭日趨激烈，市場發(fā)展趨緩的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)若要想獲得突破，只有建立起強(qiáng)于競爭對手的資金優(yōu)勢。只有擁有充沛的現(xiàn)金流才能獲得持久的發(fā)展，才能掌握生存的命脈，也才能在下一程的發(fā)展中勝出。

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