作者簡介：羅潔（1990-），女，湖南衡陽人，廣西大學(xué)商學(xué)院2013級國民經(jīng)濟學(xué)碩士研究生，研究方向：國民經(jīng)濟運行與管理。

摘要：房價一直以來是國家宏觀調(diào)控的重點，而一線城市的房價更是調(diào)控的重中之重。本文選用北上廣深四個一線城市從2010年6月到2015年5月的“百城價格指數(shù)”建立VAR模型，并通過脈沖響應(yīng)圖以及Granger因果關(guān)系檢驗，表明對于全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控，短期應(yīng)該關(guān)注廣州和上海，長期需注意北京和深圳，從而地方政府在制定房地產(chǎn)政策時應(yīng)當(dāng)有所協(xié)調(diào)。

關(guān)鍵詞：一線城市房價；價格傳導(dǎo)機制；VAR模型

房價一直是國民關(guān)注的焦點，金融危機后的房價的持續(xù)走高使政府為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定頻繁出臺限購、限貸等政策，然而對房價的實質(zhì)上漲僅能起到短期的抑制作用，調(diào)控效果有限使得政府又出臺新的政策，往往又推高了房價的進一步上漲，政府與市場的博弈愈演愈烈。政策的一刀切的模式?jīng)]有考慮到個地產(chǎn)市場的價格傳導(dǎo)機制，因此需要正確判斷房地產(chǎn)形勢，弄清房地產(chǎn)市場價格的之間的相互關(guān)系，防止調(diào)控過度或不足。一線城市的房價是中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，因此關(guān)鍵在于研究一線城市間的房價傳導(dǎo)機制。中國一線城市主要是指北上廣深，本文將這四個城市的房價當(dāng)成一個系統(tǒng)來考察，分析其房價之間的經(jīng)濟聯(lián)系，從而提出更合理的調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的政策。

一、文獻綜述

我國1998年對房地產(chǎn)進行市場化改革，把房地產(chǎn)當(dāng)作主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，而房價自那時便不斷攀升，特別是2008年金融危機后四萬億的刺激計劃，大量的資金投入了房地產(chǎn)市場，這期間不論是剛性需求還是投機目的的購房都推動了房價的不斷走高，特別是一線城市房價的領(lǐng)跑作用明顯。作為關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場自然是國家宏觀調(diào)控的重點。從房價與地價的關(guān)系來看，一般認為地價對房價有推高作用[1]。從房價與金融的關(guān)系來看，主要從利率、匯率來考慮。從利率方面來看，低利率會刺激房價上升[2]-[3]，本期利率變動對房價變動具有正向影響，利率預(yù)期對房價影響不大；從匯率方面來看，匯率管制導(dǎo)致房價飛漲[4]，且人民幣升值與房價上漲相互推動，存在正反饋效應(yīng)[5]。而學(xué)者們對我國一線城市的房價研究則比較少。段芳（2011）運用空間變異VAR誤差修正模型，表明一線城市對中西部城市房價產(chǎn)生的正向輻射作用，無論在長短期內(nèi)一線城市房價與中西部城市房價此消彼長的關(guān)系[6]。楊娟，劉華偉（2013）通過將有向非循環(huán)圖和誤差修正模型的結(jié)合，考察北上廣深2000-2010年的房價傳導(dǎo)機制，結(jié)論為上海、北京分別在當(dāng)期和長期對其他市場產(chǎn)生最大的影響，深圳從長期來看是最獨立的市場[7]。王琴英，古麗慧，郭慧君（2014）以北上廣深四個主要一線城市的新建商品住宅和二手住宅的同比、環(huán)比價格指數(shù)為研究對象，認為新建房與二手房之間、不同城市之間的周期波動都具有較一致的協(xié)動性[8]。

總體而言，眾多學(xué)者對房價的影響因素主要是從地價和金融方面來考慮，很少想到一線城市房價的領(lǐng)跑作用，而對于一線城市房價的研究也甚少講到四萬億刺激計劃后各城市房價的價格傳導(dǎo)。因此，筆者從這一角度出發(fā)，研究一線城市之間的房價到底有何動態(tài)關(guān)系，以便更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。

二、計量方法及數(shù)據(jù)來源

VAR模型主要應(yīng)用于宏觀經(jīng)濟學(xué)，將微觀化基礎(chǔ)重新表述宏觀經(jīng)濟模型的基本方程，其分析經(jīng)濟如何受到經(jīng)濟政策的臨時性改變和其他因素的影響。其原理在于把每個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量滯后期的函數(shù)來構(gòu)造模型，一般的VAR（P）模型的數(shù)學(xué)表達式：

yt=v+A1yt-1+…+Apyt-p+B0xt+B1xt-1+…+Bqxt-q+ut

t=1，2，…，n

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟政策不斷在變化，導(dǎo)致房價在某種程度上的提高，而城市房價之間也存在著一定的聯(lián)系。本文所用數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，這是中國最權(quán)威的房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)，其數(shù)據(jù)采集來自政府、投資者、開發(fā)商、建筑公司、咨詢公司等多方實際參與者，因此數(shù)據(jù)真實性、連貫性強。具體而言，因其數(shù)據(jù)2010年6月才開始發(fā)布，因此本文從該數(shù)據(jù)庫中選擇2010年6月至2015年5月的北京、上海、廣州、深圳4個城市的價格指數(shù)數(shù)據(jù)，采用stata.11計量軟件。

三、實證分析

（一）變量的統(tǒng)計描述

為了更好的對北京、上海、廣州以及深圳的房價有所了解，故本文在做計量模型之前對變量做一個統(tǒng)計描述（表1）：

由表1可以看出北京的房價平均是最高的，其波動性也是最大的，而廣州的房價平均是最低的，且波動性最小。居中的是上海和深圳。

（二）計量模型的建立

在建立模型前將數(shù)據(jù)取對數(shù)，不會改變原序列的性質(zhì)和相互關(guān)系，還能夠消除時間序列中的異方差，故對四市價格指數(shù)做對數(shù)處理。

1、變量平穩(wěn)性檢驗

考慮到時間序列可能存在虛假回歸問題，建立計量模型前必須先檢驗各序列的平穩(wěn)性。在原始序列上所有的檢驗結(jié)果在10%的置信水平上都沒有通過檢驗，因此它們都是非平穩(wěn)的時間序列。

表2中可以看出，對原始序列進行一階差分后在5%的置信水平上通過了檢驗，表明差分變量都是平穩(wěn)的。

2、確定最優(yōu)滯后階數(shù)

其檢驗指標(biāo)有5個，一般選擇多數(shù)準(zhǔn)則認同的滯后階數(shù)，鑒于FPE、AIC、HQIC、SBIC指標(biāo)均確定滯后1期，故最終筆者選擇的是VAR（1）模型。

3、穩(wěn)定性檢驗

VAR模型穩(wěn)定的條件是特征方程所有根的倒數(shù)值均在單位圓以內(nèi)，從圖1的特征單位根來看，全部特征根的倒數(shù)值都在單位圓內(nèi)，充分說明此VAR（1）模型穩(wěn)定，因此可以做脈沖響應(yīng)。

4、脈沖響應(yīng)圖

VAR模型中包含的參數(shù)眾多，但其經(jīng)濟意義很難解釋，本文關(guān)注的是各變量的傳導(dǎo)機制，而脈沖響應(yīng)函數(shù)能夠全面反映各變量之間的動態(tài)關(guān)系。故筆者只關(guān)注脈沖響應(yīng)圖。

圖2每個市場的房價對其他市場的沖擊做出的反應(yīng)

第一行看出當(dāng)在本期北京的房價對于其自身沖擊立即就顯現(xiàn)出很高的正效應(yīng)，到了第5期趨于平穩(wěn)了。北京的房價本期對廣州、上海本期房價沒有效應(yīng)，第1期后對廣州、上海以及深圳都有正向的沖擊作用，基本上到了第4期其沖擊消失，說明北京房價的上漲開始會推動其他一線城市房價的上漲，但是4期后其作用消失。北京房價對其他地方的房價有一定推高作用。

第二行看出本期廣州的房價對于北京沒有沖擊效應(yīng)，但是在第1期其對房價有很強的正效應(yīng)，本期廣州的房價對于其自身的沖擊立即就顯現(xiàn)出很高的正效應(yīng)，到了第4期作用消失，本期廣州的房價對上海房價本期沒有影響，第1期有較小的正效應(yīng)，持續(xù)到第3期其作用消失，本期廣州房價對深圳沖擊顯現(xiàn)出較小的正效應(yīng)，此后有所下降。廣州房價的上漲會引起北京、上海、廣州、深圳房價的不同程度的上漲。

第三行表明本期上海的房價對北京的沖擊沒有顯現(xiàn)出效應(yīng)，第1期有負效應(yīng)達到最大，其后其效應(yīng)逐漸減弱，上海的房價對廣州的房價持續(xù)有較小的負效應(yīng)，本期上海的房價對于其自身的沖擊立即就顯現(xiàn)出很高的正效應(yīng)，到了第2期其效應(yīng)變?yōu)?，其后其效應(yīng)不明顯，上海的房價對與深圳沖擊有較小的正效應(yīng)，但到第2期其負效應(yīng)最大，之后又比較平穩(wěn)。上海房價的上漲對其他地方的房價有一定的抑制作用。

第四行看出本期深圳的房價對北京沖擊影響，第1期其正效應(yīng)達到最大，此后為不斷減弱的、持續(xù)的正效應(yīng)，深圳房價對廣州房價當(dāng)期沒影響，此后是持續(xù)、顯著、平穩(wěn)的正效應(yīng)，深圳房價對深圳的沖擊沒有顯現(xiàn)出效應(yīng)，到第1期正效應(yīng)最大，其后效用不斷減弱，第4期作用消失，本期深圳的房價對于其自身的沖擊立即就顯現(xiàn)出很高的正效應(yīng)，第3期以后沒有作用。深圳房價的上漲會引起北京、上海、廣州、深圳房價的持續(xù)上漲。

從圖3可以看出各地房價對本地房價以及其他一線城市的房價的正效應(yīng)是比較明顯的。因此各一線城市的房價上漲之間其實有很強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，一個城市的房價上漲在一定程度上會影響其他城市的房價上漲。

5、Granger因果關(guān)系檢驗

為確定變量間的動態(tài)相關(guān)關(guān)系，我們對VAR（1）模型中的4個變量進行Granger 因果檢驗，檢驗結(jié)果見表5所示。

從上表我們可以看出北京房價變動是其他三個一線城市房價變動的結(jié)果，即北京房價的變動很容易受到其他一線城市的影響。同時深圳房價變動是上海、廣州房價變動的原因，而上海房價變動又是深圳房價變動的原因。因此可以得出結(jié)論：四個一線城市的房價之間存在著密切的因果聯(lián)系。

四、結(jié)論及對策建議

本文通過建立實證模型，分析了我國一線城市的房價的價格傳導(dǎo)機制，表明：（1）北京房價當(dāng)期對自身房價有很強的推動作用，且在一定時期內(nèi)對廣州、上海、深圳的房價均有較強的推高作用。廣州的房價對其自身及北京、上海有一定的正向推動作用，對于深圳作用不大。上海房價對其自身短期有非常強的正效應(yīng)，表明當(dāng)期房價上漲會推動下期房價的上漲，從長期來看，推動作用就不明顯了，而對于其他一線城市而言，其起到了抑制房價的作用。深圳房價當(dāng)期對自身有強沖擊效應(yīng)，從長期來看對自身以及其他一線城市有持續(xù)的推動作用。北廣深的具有正向沖擊作用，上海更明顯的是反向沖擊。（2）深圳、上海、廣州房價變動會引起北京房價變動，可以看出北京是中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。同時深圳房價變動可以引起其他三個一線城市房價的變動，因此，深圳的房價可以說是四個一線城市房價的領(lǐng)導(dǎo)者。

房地產(chǎn)業(yè)中政府和市場的博弈仍在繼續(xù)，政府調(diào)控不能只考慮到某個市場或者一個政策直接推到全國，因為這些市場的房價之間有很強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此，要想提高價格穩(wěn)定性，中央和地方政府需要遵循市場規(guī)律，從全局出發(fā)。從上面的結(jié)論可以看出，對于調(diào)控全國房地產(chǎn)市場而言，短期應(yīng)該關(guān)注廣州和上海，而長期要注意到深圳和北京。一線城市之間的價格傳導(dǎo)有正向和反向，因此抑制某些市場的房價時，不必要對所有的市場同時實行緊縮性的政策，可適當(dāng)放松某些市場的管制。（作者單位：廣西大學(xué)商學(xué)院）

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