劉策

在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條之中，拿地是首要也是風(fēng)險(xiǎn)最高的工作環(huán)節(jié)。不少企業(yè)在快速擴(kuò)張、高歌猛進(jìn)的過程中由于地塊投資失誤從而導(dǎo)致一蹶不振，錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，成為昨日黃花，這樣的例子比比皆是，令人扼腕嘆息。那如何規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，快馬加鞭呢？

本文針對行業(yè)龍頭萬科、中海等標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行了橫向?qū)Ρ确治龊脱芯?，研究發(fā)現(xiàn)，在拿地過程中，龍頭企業(yè)不約而同的采取了“拿地連連看”的方式，從宏觀到微觀層層篩選，以此來規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，支撐企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

一、看城市

在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的過程中，哪些城市應(yīng)該進(jìn)入哪些城市應(yīng)該規(guī)避，這是首先需要回答的問題。城市選擇直接影響投資效益和企業(yè)持續(xù)發(fā)展，因此，對企業(yè)如何評價(jià)和選擇進(jìn)入的城市等問題，需要根據(jù)企業(yè)自身實(shí)力和市場特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮。

為解決這個(gè)問題，龍頭企業(yè)一般根據(jù)自身管理關(guān)注點(diǎn)開發(fā)一套能夠評價(jià)和衡量城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)群，概括而言可以從城市可進(jìn)入性、市場成長性和市場風(fēng)險(xiǎn)程度三個(gè)方面著手分析。

1.城市可進(jìn)入性

首先，企業(yè)在調(diào)查城市社會發(fā)展和房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)力，評估市場的進(jìn)入門檻，判斷企業(yè)能否進(jìn)入該市場。城市房地產(chǎn)市場的可進(jìn)入性主要可以從政策環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及資源的可獲得性三個(gè)方面評估（見表1）。

通過上述指標(biāo)，各個(gè)企業(yè)基本可以明確哪些城市是有自己發(fā)力空間的，比如北上廣深這四大城市，土地市場異常激烈，總價(jià)和單價(jià)都很高，歷來是龍頭房企以及百億軍團(tuán)的主戰(zhàn)場，對于成長型房企來說除了舊改以外很難介入到這些土地資源的爭奪中來。

而對于龍頭企業(yè)來說，由于自身競爭實(shí)力強(qiáng)，考慮到三四線城市市場需求有限，城市庫存壓力較大，后期去化困難，同時(shí)售價(jià)較低利潤微薄，目前也大部分伸縮陣線重返一二線城市。

2.市場成長性

其次，企業(yè)要評估房地產(chǎn)市場的成長性。城市房地產(chǎn)市場的成長性主要是由城市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和社會發(fā)展水平所決定的。成長性好的市場有助于企業(yè)深耕細(xì)作，進(jìn)一步開拓和開發(fā)業(yè)務(wù)。如果市場的成長空間已經(jīng)不大，那么企業(yè)進(jìn)入該市場也會受到各方面的約束。可以從房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩個(gè)層面構(gòu)建城市成長性分析的指標(biāo)體系（見表2）。

3.市場風(fēng)險(xiǎn)程度

最后，房地產(chǎn)投資額大、涉及因素多等特性，容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，因此需要對投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、系統(tǒng)地科學(xué)分析與評價(jià)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要從市場飽和度、市場泡沫度、金融風(fēng)險(xiǎn)三方面去衡量（見表3）。

每個(gè)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，綜合上述三大維度，從上述指標(biāo)中選取重點(diǎn)關(guān)注或者傾向性的指標(biāo)，賦予不同的權(quán)重，從而得到各城市的優(yōu)先級排序。首先，判斷備選城市的房地產(chǎn)市場可進(jìn)入性程度，如果進(jìn)入門檻很高，企業(yè)難以進(jìn)入，企業(yè)則評價(jià)其他的城市。如果進(jìn)入門檻較低，企業(yè)可以進(jìn)入該城市，則進(jìn)一步分析該城市市場的成長性，如果成長空間較大的話，再分析市場的風(fēng)險(xiǎn)程度。在此基礎(chǔ)上綜合分析該城市，選定投資的城市。

二、看區(qū)域

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，不同的城市化水平下，各城市發(fā)展區(qū)域的重心是不一樣的，而這決定了我們投資價(jià)值及未來土地升值潛力，需要我們從大勢上把握城市內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，找到重點(diǎn)投資領(lǐng)域，更好地提升土地價(jià)值，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，可以從城市化水平來推導(dǎo)投資重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域（見表4）。

三、看項(xiàng)目

1.了解項(xiàng)目基本情況、周邊環(huán)境和市政配套，全方位細(xì)致了解

比如，萬科要求針對項(xiàng)目基本情況、周邊環(huán)境及市政配套做全方位細(xì)致了解和排查：

（1）基本情況：四至范圍；地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有溝壑（小峽谷）、地下電纜、暗渠；地上地下有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（2）周邊情況：治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

（3）市政配套：如道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）；供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間；污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間；通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、距宗地距離、涉及線路成本等；永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、距宗地距離、涉及線路成本等；燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、距宗地距離、接口位置；供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、距宗地距離、接口位置。

2.做好風(fēng)險(xiǎn)排查

如碧桂園要求在拿地時(shí)必須重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查：

（1）是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；

（2）地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、加油站、垃圾填埋場、墳?zāi)?、軍事設(shè)施、文物；

（3）考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)?、供暖、排污管道接入等問題。

四、看收益

通過上述層層篩選后，最后一輪把關(guān)主要是看項(xiàng)目收益能否滿足公司要求了，核心是兩步，第一步是要明確項(xiàng)目分類，選定指標(biāo)；第二步是根據(jù)項(xiàng)目分類確定差異化的指標(biāo)評價(jià)值。

1.明確項(xiàng)目分類，確定收益指標(biāo)基礎(chǔ)

不同的項(xiàng)目相應(yīng)的開發(fā)策略也不同，對應(yīng)的評價(jià)指標(biāo)也應(yīng)該不同，所以首先需要對項(xiàng)目類型進(jìn)行分類，如招商就針對下屬項(xiàng)目分成四類（見表5）。

2.確立項(xiàng)目分類收益指標(biāo)基準(zhǔn)值

綜合行業(yè)龍頭企業(yè)投資收益指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)，核心是關(guān)注兩類指標(biāo)：一類是動態(tài)收益指標(biāo)，如內(nèi)部收益率：大約是15%-20%水平；二類是靜態(tài)收益指標(biāo)，如銷售凈利率大約8%-10%；成本利潤率大約15%左右（見表6）。

綜上所述，龍頭企業(yè)需要根據(jù)自身經(jīng)營管理需要，通過看城市、看區(qū)域、看項(xiàng)目和看收益這種“連連看”的方式，有效的提升了投資質(zhì)量，同時(shí)也嚴(yán)控了投資風(fēng)險(xiǎn)，有力支撐整個(gè)投資規(guī)模的有序擴(kuò)張，值得業(yè)內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)。

作者就職于明源地產(chǎn)研究院