熊佳文

【摘要】荊門市商品房價格近年來一直是我市人民最關(guān)心的價格指標之一。本文試圖憑借荊門市2004-2013年國民經(jīng)濟幾個主要宏觀數(shù)據(jù)，定量分析商品房價格宏觀影響因素，以及預測未來的商品房均價，最后提出相關(guān)穩(wěn)定商品房的價格的建議。

【關(guān)鍵詞】商品房均價；房地產(chǎn)市場；線性回歸；相關(guān)系數(shù)

新中國成立66年來自我國房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展、成長與壯大，特別是自1998年以來，迅速發(fā)展，在國民經(jīng)濟發(fā)展中越來越具有重要作用。以荊門市為例，短短十年時間，房價從1088元一路攀升至3523元，翻了3倍有余。房價問題已經(jīng)成為荊門人民關(guān)注的焦點議題之一地方政府官員，到開發(fā)商、專家學者、普通百姓通過各種媒體表達各種觀點，但對于未來房價的走勢等關(guān)鍵問題，至今尚未形成統(tǒng)一的認識。

本文的研究目的正是通過收集居民收入，房地產(chǎn)投資額等與房價密切相關(guān)的數(shù)據(jù)，房價的形成因素及未來走勢等問題進行實證分析，為購房者提供參考和建議。

1影響商品房價格因素分析

1.1需求因素

1.1.1居民收入

在新興的工業(yè)城市荊門，居民收入水平及其增長，對于商品房價格有很大影響。居民收入去掉通貨膨脹的真正增加意味著人們生活水平的提高，必然需要更大的居住空間。這將增加對于房地產(chǎn)的需求，引起商品房價格的上漲。

1.1.2人口因素

人口因素包括人口的數(shù)量和結(jié)構(gòu)。一直以來，人口數(shù)量與商品房價格之間的關(guān)系非常密切。在一區(qū)域內(nèi)，當人口數(shù)量增加時，對于房地產(chǎn)的需求隨之增加，引起房地產(chǎn)價格的上漲；反之，下跌。

人口的結(jié)構(gòu)主要指人口的家庭構(gòu)成。家庭人口規(guī)模對于商品房的數(shù)量需求有較大影響。即使人口總數(shù)不變，家庭人口規(guī)模減小，導致住宅需求總量增加，推高商品房價格。目前中國城市家庭規(guī)模正在向著三口之家發(fā)展。

1.2供給因素

1.2.1物價

一些與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的物價的變動可能引起房地產(chǎn)價格的變動，例如：住宅用地價格、建筑工人工資水平、建筑材料價格。從已有的國內(nèi)外研究成果來看，房地產(chǎn)價格上漲要高于一般物價上漲率。就目前荊門市住宅用地由政府壟斷供應(yīng)的情況看，土地價格在一定程度上影響商品房價格。建筑相關(guān)的物價則可以由投資額來反應(yīng)。

1.2.2施工面積與竣工面積

施工面積與竣工面積直接代表供給因素。

1.3復合因素

1.3.1經(jīng)濟

一個城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況影響著房地產(chǎn)市場的總體供求，進而影響商品房價格。城市經(jīng)濟發(fā)展水平越高，帶動投資、生產(chǎn)活動，拉動房地產(chǎn)需求，提高供給。反應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的一個重要且容易獲得數(shù)據(jù)的指標是國內(nèi)生產(chǎn)總值。是對一個國家或者一個地區(qū)在一定時間內(nèi)國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動的總成果的一種計量，從總體上反應(yīng)了經(jīng)濟活動的總規(guī)模、綜合實力和人民生

活水平的高低。[3]利率、匯率等經(jīng)濟因素變化對于荊門市影響有限，不做考慮。

1.3.2其他因素

近十年來，荊門市房地產(chǎn)制度政策未做較大調(diào)整，房地產(chǎn)投機不明顯，且無法量化，本文不于考慮。

2荊門市商品房價格影響因素分析

我們由以上的荊門市商品房價格影響因素的分析可以看出，影響因素非常繁復。為了便于研究，可以首先進行相應(yīng)的簡化。其次對于不同因素，我們可以對應(yīng)選出便于收集并且可以量化的數(shù)據(jù)。最后建立起荊門市房地產(chǎn)價格變動的數(shù)學模型。

參照國內(nèi)外現(xiàn)有的研究成果，本文大致將房地產(chǎn)價格影響因素分為以下幾類：供給、需求因素、其他因素。

2.1荊門市房地產(chǎn)需求因素分析

荊門市房地產(chǎn)市場需求有這樣三個方面：第一居民收入水平的提升，對于居住條件改善的需求；第二人口的小幅增長帶來的需求；第三投資保值的需求。

居民收入水平的提升體現(xiàn)在人均可支配收入上。銷售面積則反映了小幅增長的人口對于居住條件改善的需求。

2004-2013年荊門市需求因素增長情況比較圖（2004年為基年）

從圖中我們可以看出房價與人均可支配收入的增長趨勢非常吻合。近十年來，荊門經(jīng)濟社會發(fā)展較好、改革開放步伐加快、城鄉(xiāng)面貌變化顯著、人民群眾得到實惠較多，人均可支配收入翻了兩番有余。居民收入的增加提升了人民的生活水平，增加了對商品房的需求，推高房價?？梢钥紤]去掉戶籍人口。當然，人口的小幅上漲和城市流動人口的增加也對房價有一定的推動作用。

2.2荊門市房地產(chǎn)供給因素分析

2004-2013年供給因素增長情況比較圖（2004年為基年）

2.5回歸分析

2.5.1模型假設(shè)

前面，我們定性的分析了影響荊門市商品房均價的因素。因此，構(gòu)建商品房均價影響因素模型為

在線性回歸和廣義線性回歸中，往往會發(fā)生復共線性現(xiàn)象，使回歸分析無法得到可靠的結(jié)果，甚至會把分析引入歧途。本文的實例具有較強的多重共線性。為了解決這一問題，決定使用逐步回歸分析的統(tǒng)計方法。

逐步回歸分析的基本思想是：從一個只含常數(shù)項的方程出發(fā)，通過逐步引入和刪除一些自變量的方法，選取一部分對回歸貢獻最大的自變量進入回歸方程，刪除對回歸貢獻小的自變量，使殘差平方和盡可能的小，而又不發(fā)生多重共線性。

2.5.2使用對數(shù)據(jù)進行逐步回歸

需要對原始數(shù)據(jù)設(shè)置。情況如下：

商品房價格Y，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，房屋施工面積 ，房屋竣工面積 ，商品房銷售面積 ，GDP ，荊門市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，荊門市歷年地價

回歸方程為：

我們從模型中可以看出荊門市每年國內(nèi)生產(chǎn)總值和居民可支配收入都為正效應(yīng)，這樣的結(jié)果是符合實際的。一個城市的GDP越高，房地產(chǎn)越發(fā)達，商品房價格也就越高。居民可支配收入對于推高房價也有一定作用。

參考文獻：

[1]葉俊.國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢分析與對策[M].北京：高等教育出版社，2003