李煒 于磊

一、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的法律層級(jí)和對(duì)現(xiàn)行登記法規(guī)的影響

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）屬于國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，在我國(guó)法律體系中僅次于全國(guó)人大及其常委會(huì)頒布的法律，高于國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章以及地方人大的法規(guī)和政府規(guī)章，屬于承上啟下的法規(guī)。由于其效力相對(duì)較高，規(guī)定的內(nèi)容就不會(huì)過(guò)于細(xì)致，必然缺乏一些具體操作內(nèi)容，其主要規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)的主要框架和操作原則，具體的操作規(guī)范《條例》第三十四條明確說(shuō)明：本條例實(shí)施細(xì)則由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定。目前，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）已經(jīng)在征求意見(jiàn)修改階段，而且《條例》并未將《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》予以作廢。其本質(zhì)上是《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》的上位法，所以就目前而言，《條例》的實(shí)施對(duì)房屋登記部門(mén)暫時(shí)不會(huì)有太大的實(shí)質(zhì)性影響，房屋登記部門(mén)仍應(yīng)以《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》為具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)和操作原則，只需注意《條例》中與之沖突的幾個(gè)地方即可。

二、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《房屋登記辦法》不同的地方

1.出現(xiàn)首次登記類型

《條例》中取消了房屋初始登記，取而代之的是首次登記，從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（草案征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》）第三十三條“不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記”來(lái)看，房屋登記部門(mén)必須將系統(tǒng)的登記類型進(jìn)行調(diào)整。

2.登記受理方面

《條例》第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；

（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正，申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書(shū)面告知申請(qǐng)人；

（三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；

（四）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并告知申請(qǐng)人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。”

規(guī)定首次明確了登記機(jī)構(gòu)無(wú)論是否受理，都必須當(dāng)場(chǎng)給予申請(qǐng)人書(shū)面憑證，并明確了未告知的法律后果。此規(guī)定對(duì)登記機(jī)構(gòu)窗口受理人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力提出了更高要求。如果還沿用以前的做法，極有可能出現(xiàn)因?yàn)橐积R，但未書(shū)面出具不予受理通知單引發(fā)的行政訴訟。

3.賦予登記部門(mén)調(diào)查權(quán)

《條例》第十九條規(guī)定：“屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查?！?/p>

從上述規(guī)定來(lái)看，法規(guī)賦予了登記機(jī)構(gòu)一個(gè)新的職責(zé)，就是調(diào)查。其與之前《房屋登記辦法》規(guī)定的實(shí)地查勘是完全不同的行為。實(shí)地查勘的目的在于核對(duì)房屋和申請(qǐng)材料是否一致和有無(wú)其他違法情況，以作為是否可以登記的依據(jù)。而調(diào)查則是登記機(jī)構(gòu)在發(fā)現(xiàn)有權(quán)屬爭(zhēng)議或者登記有可能涉及到他人利害關(guān)系時(shí)啟動(dòng)的一個(gè)程序，在實(shí)踐中應(yīng)該要嚴(yán)格區(qū)分。目前法律界和房屋登記專業(yè)人士大都認(rèn)為房屋登記以形式審查為主，但此調(diào)查權(quán)的賦予，似乎將土地調(diào)查的行政管理模式代入了不動(dòng)產(chǎn)登記中，而且在《土地調(diào)查條例》的規(guī)定中，調(diào)查是不能作為其他行政行為依據(jù)的?！稐l例》表面上賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)調(diào)查的權(quán)利，但是在《條例》和《征求意見(jiàn)稿》中，均未明確調(diào)查的作用和目的，這就加大了登記機(jī)構(gòu)瀆職的風(fēng)險(xiǎn)。

4.登記時(shí)限的不同

《條例》第二十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。《房屋登記辦法》規(guī)定的國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記時(shí)限為30個(gè)工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記時(shí)限為60個(gè)工作日； 抵押權(quán)、地役權(quán)登記為10個(gè)工作日；預(yù)告登記、更正登記為10個(gè)工作日；異議登記為1個(gè)工作日。因此，在《條例》實(shí)施后《實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)前，所有的房屋登記時(shí)間應(yīng)當(dāng)以《條例》的30個(gè)工作日為準(zhǔn)。實(shí)務(wù)中，尤其是集體土地的登記，一定要把握時(shí)間，不能超時(shí)。

三、《條例》實(shí)施后房屋登記證書(shū)的合法性

《條例》第三十三條規(guī)定，本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。從此規(guī)定來(lái)看，《條例》并未對(duì)《條例》實(shí)施后發(fā)放的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的有效性進(jìn)行規(guī)定，導(dǎo)致除試點(diǎn)城市外，其他地方還是按照老的模式發(fā)放證書(shū)。對(duì)此，《國(guó)土資源部關(guān)于貫徹實(shí)施〈不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例〉的通知》明確規(guī)定，各地要按照“權(quán)利不變動(dòng)，證書(shū)不更換”的原則，做好新舊權(quán)屬證書(shū)的銜接，確保已經(jīng)頒發(fā)的證書(shū)繼續(xù)有效。在新的證書(shū)公布前申請(qǐng)登記的，繼續(xù)發(fā)放舊版證書(shū)；新的證書(shū)公布后申請(qǐng)登記的，發(fā)放新版證書(shū)，原來(lái)各部門(mén)依法已經(jīng)發(fā)放的證書(shū)繼續(xù)有效，不得強(qiáng)制要求更換證書(shū)，不得增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。故此，在未完成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并和未公布新版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的地方，仍然可以繼續(xù)發(fā)放原有的證書(shū)。

四、房屋登記審核人員資格證書(shū)的效力

《征求意見(jiàn)稿》第十條規(guī)定，承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)國(guó)土資源部組織的考核培訓(xùn)。因此，房屋登記官資格極有可能不被認(rèn)可。

五、《條例》實(shí)施對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響和應(yīng)對(duì)措施

1.各地登記機(jī)構(gòu)會(huì)陸續(xù)統(tǒng)一，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)檔案資料的整理和信息化建設(shè)程度，因?yàn)榉课莸怯浀囊?guī)范化程度和數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)容量，是目前各類登記中最完善和數(shù)據(jù)量最大的，做好自己份內(nèi)的工作，爭(zhēng)取在機(jī)構(gòu)整合中獲得更多的主動(dòng)權(quán)。

2. 《條例》實(shí)施和機(jī)構(gòu)統(tǒng)一后，對(duì)登記人員的素質(zhì)要求會(huì)進(jìn)一步提高，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，除了加強(qiáng)對(duì)《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)《土地登記辦法》、《林權(quán)登記辦法》等相關(guān)權(quán)利登記法律法規(guī)的了解。

3.及時(shí)修正操作規(guī)程中與《條例》不同的地方，如受理中的不予受理書(shū)面回復(fù)和登記時(shí)限，防止行政違法。

陳品祿/責(zé)任編輯