龔小鋒

從去年開(kāi)始的房企觸網(wǎng)行動(dòng)，到如今依舊風(fēng)風(fēng)火火，且有愈演愈烈的趨勢(shì)。在這一波的互聯(lián)網(wǎng)潮流中，房企的切入不再那么生硬，不只是簡(jiǎn)單地做社區(qū)APP或利用電商促銷(xiāo)，而是進(jìn)一步綁定了互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌、智能家居等領(lǐng)域。

互聯(lián)網(wǎng)金融貫穿購(gòu)房階段

在境內(nèi)各大房企中，已有萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、綠城等數(shù)十家企業(yè)通過(guò)多種形式“擁抱”互聯(lián)網(wǎng)金融，形成了新地房地產(chǎn)P2P模式。

比較簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融模式，往往是提供保理業(yè)務(wù)，這使得房企與銀行開(kāi)發(fā)理財(cái)產(chǎn)品等新型融資模式不斷出現(xiàn)。如保利地產(chǎn)宣布與民生銀行推出理財(cái)產(chǎn)品“利民保”，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的用戶(hù)可以用優(yōu)惠價(jià)格鎖定項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的售價(jià)，并享受封閉期內(nèi)的理財(cái)收益，即使用戶(hù)不購(gòu)買(mǎi)也可享受由民生銀行提供的保底收益。

此外，綠地宣布聯(lián)手阿里螞蟻金服和平安陸金所發(fā)布首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品——“綠地地產(chǎn)寶”啟動(dòng)。萬(wàn)達(dá)于6月上線“飛凡金融”，進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融，目前飛凡金融主要以理財(cái)產(chǎn)品投資為主，年化收益率為5.6%至7%。

另一種，則是通過(guò)P2P平臺(tái)為購(gòu)房者提供首付貸款等相關(guān)貸款服務(wù)。如搜易貸推出的“首付貸”以及平安好房推出的“好房貸”等，幫助有購(gòu)房需求但資金不足的“剛需”買(mǎi)房者，解決首付難等問(wèn)題。

如果要說(shuō)到打通多重鏈條，則以遠(yuǎn)洋和京東的合作更具代表性。在去年和京東金融合作之后，雙方在6月1日推出新的合作，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將推出全國(guó)13個(gè)城市24個(gè)項(xiàng)目近萬(wàn)套房源，當(dāng)月通過(guò)京東平臺(tái)購(gòu)房的用戶(hù)，可享受雙方提供的“搶錢(qián)、搶房、搶親”大禮包。

據(jù)遠(yuǎn)洋方面介紹，京東金融與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二次合作，是在總結(jié)首次房地產(chǎn)眾籌經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地推出一系列優(yōu)惠。例如，對(duì)于參與眾籌的消費(fèi)者，京東金融提供了“白居易首付分期+裝修白條+小金庫(kù)”的一站式服務(wù)。

其中，首付分期服務(wù)的首付款最長(zhǎng)可分期24個(gè)月，首付分期比例可達(dá)15%，貸款上限為80萬(wàn)元。和京東合作，因?yàn)榉制谇疫h(yuǎn)洋補(bǔ)貼，客戶(hù)承擔(dān)的利息僅有3%左右。為此，遠(yuǎn)洋貼息額要達(dá)到千萬(wàn)級(jí)。

交房后，京東金融還將為業(yè)主提供10萬(wàn)元的裝修白條額度，可在京東商城購(gòu)買(mǎi)電器和建材等，分12期或24期在京東還款。

萬(wàn)變不離其宗，房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融的用途，主要是希望把理財(cái)產(chǎn)品、貨幣基金、小貸、P2P等多種金融工具應(yīng)用到購(gòu)房的三大階段之中：在買(mǎi)房置業(yè)的準(zhǔn)備金階段，通過(guò)金融工具解決流動(dòng)資金收益問(wèn)題；在首付階段，幫助用戶(hù)解決首付資金不足的問(wèn)題；在交房之后，幫助業(yè)主完善裝修等后續(xù)服務(wù)。

眾籌生意鏈條化

盡管從本質(zhì)上說(shuō)，眾籌屬于互聯(lián)網(wǎng)金融的范疇，但當(dāng)中國(guó)平安和平安好房發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立，聚集了萬(wàn)科、萬(wàn)通、綠地等數(shù)十家國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)商時(shí)，眾籌以不可忽視的姿態(tài)，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一件大事。

在這之前，萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋、保利等大型房企去年先后參與了搜房、京東、平安好房等電商平臺(tái)推出的眾籌活動(dòng)。

眾籌具體怎么操作？如果要買(mǎi)套兩室一廳的房子，可以先在眾籌平臺(tái)買(mǎi)“80平方米”的金融產(chǎn)品。開(kāi)盤(pán)后，如果面積最終定為85平方米，則可以去交易平臺(tái)上按市價(jià)再買(mǎi)5平方米，以補(bǔ)齊面積。

對(duì)于“散戶(hù)“而言，投資者最少只要出“1平方米”的價(jià)錢(qián)，就可以對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。最終買(mǎi)不買(mǎi)房無(wú)所謂，最后可以把屬于自己的這幾平方米面積按最新市價(jià)賣(mài)給購(gòu)房者，如果投資者有意購(gòu)房，開(kāi)盤(pán)時(shí)也可以用手中相應(yīng)的份額兌換。

相比于以往簡(jiǎn)單的籌資建房和產(chǎn)權(quán)收益，如今的眾籌更多是鏈條式的金融服務(wù)和產(chǎn)品定制化服務(wù)。如平安好房和碧桂園推出的嘉定碧桂園項(xiàng)目，據(jù)平安好房董事長(zhǎng)莊諾介紹，這將是一個(gè)適合年輕人口味的、具有互聯(lián)網(wǎng)思維的新型公寓。比如，公寓據(jù)說(shuō)可能沒(méi)有鑰匙，房主們可以“刷臉進(jìn)門(mén)”，“我們未來(lái)的項(xiàng)目，也會(huì)比較多地面向年輕人。”

碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌則透露，認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目眾籌金融產(chǎn)品者，可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購(gòu)房和項(xiàng)目分紅等多重收益。另外，投資者還可對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)提出建議，參與到項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過(guò)程中，在一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，眾籌無(wú)疑是個(gè)省錢(qián)的妙招。由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式較為單一，在拿地、貸款、蓋房、營(yíng)銷(xiāo)推廣等固定環(huán)節(jié)不容易降低成本。尤其是占樓盤(pán)總開(kāi)發(fā)成本接近一半的拿地成本是硬性支出。

在莊諾看來(lái)，如果房地產(chǎn)眾籌鏈條完善，可以使得開(kāi)發(fā)商的成本減少至少20%?；ヂ?lián)網(wǎng)眾籌的作用體現(xiàn)在節(jié)約15%融資成本、5%—6%的營(yíng)銷(xiāo)成本及其他運(yùn)營(yíng)成本。

不僅是住宅項(xiàng)目，最近萬(wàn)達(dá)也推出了商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、快錢(qián)公司宣布將推出商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”，該項(xiàng)目以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集的資金將全部直接投向2015年新開(kāi)工且在2016年開(kāi)業(yè)的只租不售的國(guó)內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)。

其吸引力在于，投資金額起點(diǎn)僅1000元，投資者可享受商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)增值雙重回報(bào)，預(yù)期合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上?！胺€(wěn)賺1號(hào)”上市三天內(nèi)就被一搶而光，并順利完成50億元資金的發(fā)行計(jì)劃，近期，二期的50億元項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始融資。

“眾籌收益更多是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)的噱頭”，？在上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，眾籌通過(guò)化大為小，使得普通購(gòu)房者也有能力參與此類(lèi)投資。對(duì)房企而言，加快了融資速度，減少對(duì)傳統(tǒng)信貸的依賴(lài)程度。但要注意的是后期，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目由于現(xiàn)在是先成交，再定價(jià)，到了產(chǎn)品銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，定價(jià)可能會(huì)有爭(zhēng)議。

雖然房地產(chǎn)聯(lián)姻互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展空間巨大，但也存在一定的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和瓶頸。首先面臨的是政策和法律風(fēng)險(xiǎn)，眾籌由于容易產(chǎn)生欺詐和非法集資的風(fēng)險(xiǎn)，雖在國(guó)內(nèi)發(fā)展已有數(shù)年，但股權(quán)眾籌一直有一條不能觸碰的法律紅線。

根據(jù)《公司法》規(guī)定，成立股份有限公司的股東人數(shù)不得超過(guò)200人，成立有限合伙制的股東人數(shù)不能超過(guò)50人。倘若人數(shù)超過(guò)法定界限，眾籌平臺(tái)就觸碰到了法律的“紅線”。

智能家居系統(tǒng)化

若干年后，人們的日常生活會(huì)有多大改變？當(dāng)有一天早上醒來(lái)，室內(nèi)智能系統(tǒng)中傳出柔美的聲音，提示實(shí)時(shí)的空氣溫度、穿衣指數(shù)、室外濕度；緊接著浴室水龍頭已開(kāi)啟，面包機(jī)、榨汁機(jī)隨即開(kāi)始準(zhǔn)備早餐……

實(shí)際上，智能家居在發(fā)展之初，往往是以單品打開(kāi)市場(chǎng)，少有統(tǒng)一的整體架構(gòu)。近兩年來(lái)，各大房企推出了多種整體方案，智能家居不再是單獨(dú)的產(chǎn)品了，而相繼出現(xiàn)整體方案系統(tǒng)。

隨著房企和互聯(lián)網(wǎng)的深度接觸，互聯(lián)網(wǎng)更多細(xì)分嵌入房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)中，尤其在智能家居和智慧社區(qū)方面。華遠(yuǎn)地產(chǎn)攜手360，產(chǎn)品的核心都在于安全，這也是華遠(yuǎn)選擇360的原因。

360旨在推動(dòng)安全智能家居在社區(qū)廣泛應(yīng)用，保障經(jīng)常在家的老人與孩子的安全。包括智能攝像機(jī)、安全路由器、健康手環(huán)、電器安全報(bào)警器、燃?xì)鉄煔庵悄軋?bào)警器、行車(chē)記錄儀、空氣檢測(cè)大師等產(chǎn)品。

方興地產(chǎn)攜手騰訊，與360和華遠(yuǎn)的“安全”思路不同，他們更加強(qiáng)調(diào)“智慧”，集中于智慧住區(qū)，包括三個(gè)方面：智慧家居、智慧社區(qū)和智慧工程。其表現(xiàn)形式也側(cè)重移動(dòng)端，結(jié)合騰訊音樂(lè)、游戲、社交、視頻等網(wǎng)端服務(wù)，將移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)融入家庭互聯(lián)中。

近日，位于北京亦莊的金茂悅提出了“智慧家”概念，所謂“智慧家”，是在傳統(tǒng)住宅里注入智慧元素。例如，業(yè)主不在家時(shí)，室內(nèi)智慧單元式溫濕度系統(tǒng)將自動(dòng)待機(jī)到最低能耗狀態(tài)，并將室內(nèi)環(huán)境數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳送到業(yè)主手機(jī)上，業(yè)主也可直接進(jìn)行控制；當(dāng)業(yè)主回到家中，外遮陽(yáng)系統(tǒng)已自動(dòng)開(kāi)啟，溫度濕度也將自動(dòng)調(diào)整到設(shè)定值，新風(fēng)系統(tǒng)能根據(jù)室內(nèi)空間的各項(xiàng)傳感器自動(dòng)調(diào)整新風(fēng)量。

正榮集團(tuán)和小米科技在智能家居領(lǐng)域合作，核心是路由器，以小米路由器為核心的智能設(shè)備，包括小米電視、小米空氣凈化器、小米插座、小米的小蟻智能攝像機(jī)、門(mén)磁和安防產(chǎn)品等。

不過(guò)，目前華遠(yuǎn)+360、方興+騰訊、正榮+小米，更多還只停留在戰(zhàn)略概念層面，智能家居在目前應(yīng)用的較好的例子如上海萬(wàn)科翡翠濱江，該項(xiàng)目有“萬(wàn)科最牛項(xiàng)目”之稱(chēng)，其在智能魔鏡系統(tǒng)、智能燈光場(chǎng)景控制環(huán)節(jié)上已經(jīng)有深入的應(yīng)用。

強(qiáng)化平臺(tái)效應(yīng)

7月5日上午，原世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅終于公布了她完整的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃。蔡雪梅打造了一間新公司，名叫eLab，希望為徹底解決行業(yè)痛點(diǎn)提供良方。

按照蔡雪梅的構(gòu)想，eLab先提供基礎(chǔ)戶(hù)型，消費(fèi)者可以提出更多的個(gè)性化改進(jìn)需求，網(wǎng)站將這一需求發(fā)布到分包平臺(tái)，由平臺(tái)上的設(shè)計(jì)師根據(jù)這些特定需求來(lái)設(shè)計(jì)戶(hù)型。

這種在線設(shè)計(jì)的互動(dòng)，將為新公司提供大量的用戶(hù)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，找到有興趣的客戶(hù)，根據(jù)他們的需求預(yù)制一部分住宅產(chǎn)品。

在客戶(hù)交付了訂金后，eLab會(huì)和擁有地塊的開(kāi)發(fā)商去洽談，為這些住宅產(chǎn)品找到合適的地塊，在符合預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后再開(kāi)始預(yù)售，提前預(yù)制讓開(kāi)發(fā)成本降低10%到20%。

整個(gè)過(guò)程中，消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)、決策權(quán)能得到最大程度的尊重。消費(fèi)者可以決定房間內(nèi)部如何隔斷，外立面用什么建材，房間用什么裝修材料，配備哪些智能家居。

按照蔡雪梅的設(shè)想，eLab將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上的最大平臺(tái)。設(shè)計(jì)公司、家裝公司、智能家居、金融機(jī)構(gòu)甚至傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)成為平臺(tái)上的供應(yīng)商。每家企業(yè)都可以通過(guò)公開(kāi)、透明的互聯(lián)網(wǎng)獲得參與機(jī)會(huì)。

除了蔡雪梅希望打造房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的同時(shí)，還有萬(wàn)科前高級(jí)副總裁毛大慶離職創(chuàng)業(yè)的“優(yōu)客空間”。號(hào)稱(chēng)3個(gè)月拜訪了30多家互聯(lián)網(wǎng)公司的潘石屹，于年初推出的SOHO3Q，就旨在打造一個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的共享辦公空間。

6月24日，位于上海黃浦區(qū)的復(fù)興廣場(chǎng)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹帶著他的SOHO3Q與美國(guó)硅谷新興互聯(lián)網(wǎng)巨頭Uber（優(yōu)步）宣布展開(kāi)品牌戰(zhàn)略合作。雙方宣布，預(yù)計(jì)今年10月Uber將作為首個(gè)享受？SOHO3Q定制辦公空間服務(wù)的租戶(hù)入駐外灘SOHO3Q。與此同時(shí)，Uber也將為SOHO3Q的辦公用戶(hù)提供更便捷、高品質(zhì)的出行解決方案。

SOHO通過(guò)給Uber這樣的創(chuàng)業(yè)型公司提供辦公場(chǎng)所，進(jìn)一步提升知名度，同時(shí)向創(chuàng)業(yè)者提供辦公周邊服務(wù)—注冊(cè)、財(cái)稅、人力資源之類(lèi)的個(gè)性服務(wù)，以及活動(dòng)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、投融資等資源對(duì)接。

此外，近日騰訊與恒大的此次合作也被視為中國(guó)兩家大企業(yè)聯(lián)手的典型案例。騰訊是全球市值最大的互聯(lián)網(wǎng)公司之一，市值近1.5萬(wàn)億元人民幣，而恒大是全球總資產(chǎn)最大的房企之一，總資產(chǎn)近5000億元。

雙方合作旨在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)與傳統(tǒng)實(shí)業(yè)的無(wú)縫對(duì)接，達(dá)成信息流、資金流、技術(shù)流與產(chǎn)業(yè)鏈的融合。兩大超級(jí)巨頭作為兩大股東，結(jié)成發(fā)展共同體，可能會(huì)建立一個(gè)新的平臺(tái)，選擇做大做強(qiáng)新產(chǎn)業(yè)。