龔小鋒

從去年開始的房企觸網(wǎng)行動，到如今依舊風(fēng)風(fēng)火火，且有愈演愈烈的趨勢。在這一波的互聯(lián)網(wǎng)潮流中，房企的切入不再那么生硬，不只是簡單地做社區(qū)APP或利用電商促銷，而是進(jìn)一步綁定了互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌、智能家居等領(lǐng)域。

互聯(lián)網(wǎng)金融貫穿購房階段

在境內(nèi)各大房企中，已有萬科、綠地、萬通、綠城等數(shù)十家企業(yè)通過多種形式“擁抱”互聯(lián)網(wǎng)金融，形成了新地房地產(chǎn)P2P模式。

比較簡單的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融模式，往往是提供保理業(yè)務(wù)，這使得房企與銀行開發(fā)理財(cái)產(chǎn)品等新型融資模式不斷出現(xiàn)。如保利地產(chǎn)宣布與民生銀行推出理財(cái)產(chǎn)品“利民?！?，購買產(chǎn)品的用戶可以用優(yōu)惠價(jià)格鎖定項(xiàng)目開盤時(shí)的售價(jià)，并享受封閉期內(nèi)的理財(cái)收益，即使用戶不購買也可享受由民生銀行提供的保底收益。

此外，綠地宣布聯(lián)手阿里螞蟻金服和平安陸金所發(fā)布首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品——“綠地地產(chǎn)寶”啟動。萬達(dá)于6月上線“飛凡金融”，進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融，目前飛凡金融主要以理財(cái)產(chǎn)品投資為主，年化收益率為5.6%至7%。

另一種，則是通過P2P平臺為購房者提供首付貸款等相關(guān)貸款服務(wù)。如搜易貸推出的“首付貸”以及平安好房推出的“好房貸”等，幫助有購房需求但資金不足的“剛需”買房者，解決首付難等問題。

如果要說到打通多重鏈條，則以遠(yuǎn)洋和京東的合作更具代表性。在去年和京東金融合作之后，雙方在6月1日推出新的合作，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將推出全國13個(gè)城市24個(gè)項(xiàng)目近萬套房源，當(dāng)月通過京東平臺購房的用戶，可享受雙方提供的“搶錢、搶房、搶親”大禮包。

據(jù)遠(yuǎn)洋方面介紹，京東金融與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二次合作，是在總結(jié)首次房地產(chǎn)眾籌經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，有針對性地推出一系列優(yōu)惠。例如，對于參與眾籌的消費(fèi)者，京東金融提供了“白居易首付分期+裝修白條+小金庫”的一站式服務(wù)。

其中，首付分期服務(wù)的首付款最長可分期24個(gè)月，首付分期比例可達(dá)15%，貸款上限為80萬元。和京東合作，因?yàn)榉制谇疫h(yuǎn)洋補(bǔ)貼，客戶承擔(dān)的利息僅有3%左右。為此，遠(yuǎn)洋貼息額要達(dá)到千萬級。

交房后，京東金融還將為業(yè)主提供10萬元的裝修白條額度，可在京東商城購買電器和建材等，分12期或24期在京東還款。

萬變不離其宗，房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融的用途，主要是希望把理財(cái)產(chǎn)品、貨幣基金、小貸、P2P等多種金融工具應(yīng)用到購房的三大階段之中：在買房置業(yè)的準(zhǔn)備金階段，通過金融工具解決流動資金收益問題；在首付階段，幫助用戶解決首付資金不足的問題；在交房之后，幫助業(yè)主完善裝修等后續(xù)服務(wù)。

眾籌生意鏈條化

盡管從本質(zhì)上說，眾籌屬于互聯(lián)網(wǎng)金融的范疇，但當(dāng)中國平安和平安好房發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立，聚集了萬科、萬通、綠地等數(shù)十家國內(nèi)知名房地產(chǎn)商時(shí)，眾籌以不可忽視的姿態(tài)，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一件大事。

在這之前，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、保利等大型房企去年先后參與了搜房、京東、平安好房等電商平臺推出的眾籌活動。

眾籌具體怎么操作？如果要買套兩室一廳的房子，可以先在眾籌平臺買“80平方米”的金融產(chǎn)品。開盤后，如果面積最終定為85平方米，則可以去交易平臺上按市價(jià)再買5平方米，以補(bǔ)齊面積。

對于“散戶“而言，投資者最少只要出“1平方米”的價(jià)錢，就可以對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。最終買不買房無所謂，最后可以把屬于自己的這幾平方米面積按最新市價(jià)賣給購房者，如果投資者有意購房，開盤時(shí)也可以用手中相應(yīng)的份額兌換。

相比于以往簡單的籌資建房和產(chǎn)權(quán)收益，如今的眾籌更多是鏈條式的金融服務(wù)和產(chǎn)品定制化服務(wù)。如平安好房和碧桂園推出的嘉定碧桂園項(xiàng)目，據(jù)平安好房董事長莊諾介紹，這將是一個(gè)適合年輕人口味的、具有互聯(lián)網(wǎng)思維的新型公寓。比如，公寓據(jù)說可能沒有鑰匙，房主們可以“刷臉進(jìn)門”，“我們未來的項(xiàng)目，也會比較多地面向年輕人?！?/p>

碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌則透露，認(rèn)購項(xiàng)目眾籌金融產(chǎn)品者，可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購房和項(xiàng)目分紅等多重收益。另外，投資者還可對項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)提出建議，參與到項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過程中，在一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。

對于開發(fā)商來說，眾籌無疑是個(gè)省錢的妙招。由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式較為單一，在拿地、貸款、蓋房、營銷推廣等固定環(huán)節(jié)不容易降低成本。尤其是占樓盤總開發(fā)成本接近一半的拿地成本是硬性支出。

在莊諾看來，如果房地產(chǎn)眾籌鏈條完善，可以使得開發(fā)商的成本減少至少20%?；ヂ?lián)網(wǎng)眾籌的作用體現(xiàn)在節(jié)約15%融資成本、5%—6%的營銷成本及其他運(yùn)營成本。

不僅是住宅項(xiàng)目，最近萬達(dá)也推出了商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。由萬達(dá)集團(tuán)、快錢公司宣布將推出商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號”，該項(xiàng)目以萬達(dá)廣場為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集的資金將全部直接投向2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)城市商業(yè)廣場。

其吸引力在于，投資金額起點(diǎn)僅1000元，投資者可享受商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)增值雙重回報(bào)，預(yù)期合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上。“穩(wěn)賺1號”上市三天內(nèi)就被一搶而光，并順利完成50億元資金的發(fā)行計(jì)劃，近期，二期的50億元項(xiàng)目已經(jīng)開始融資。

“眾籌收益更多是一個(gè)營銷的噱頭”，？在上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，眾籌通過化大為小，使得普通購房者也有能力參與此類投資。對房企而言，加快了融資速度，減少對傳統(tǒng)信貸的依賴程度。但要注意的是后期，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目由于現(xiàn)在是先成交，再定價(jià)，到了產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，定價(jià)可能會有爭議。

雖然房地產(chǎn)聯(lián)姻互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展空間巨大，但也存在一定的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和瓶頸。首先面臨的是政策和法律風(fēng)險(xiǎn)，眾籌由于容易產(chǎn)生欺詐和非法集資的風(fēng)險(xiǎn)，雖在國內(nèi)發(fā)展已有數(shù)年，但股權(quán)眾籌一直有一條不能觸碰的法律紅線。

根據(jù)《公司法》規(guī)定，成立股份有限公司的股東人數(shù)不得超過200人，成立有限合伙制的股東人數(shù)不能超過50人。倘若人數(shù)超過法定界限，眾籌平臺就觸碰到了法律的“紅線”。

智能家居系統(tǒng)化

若干年后，人們的日常生活會有多大改變？當(dāng)有一天早上醒來，室內(nèi)智能系統(tǒng)中傳出柔美的聲音，提示實(shí)時(shí)的空氣溫度、穿衣指數(shù)、室外濕度；緊接著浴室水龍頭已開啟，面包機(jī)、榨汁機(jī)隨即開始準(zhǔn)備早餐……

實(shí)際上，智能家居在發(fā)展之初，往往是以單品打開市場，少有統(tǒng)一的整體架構(gòu)。近兩年來，各大房企推出了多種整體方案，智能家居不再是單獨(dú)的產(chǎn)品了，而相繼出現(xiàn)整體方案系統(tǒng)。

隨著房企和互聯(lián)網(wǎng)的深度接觸，互聯(lián)網(wǎng)更多細(xì)分嵌入房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)中，尤其在智能家居和智慧社區(qū)方面。華遠(yuǎn)地產(chǎn)攜手360，產(chǎn)品的核心都在于安全，這也是華遠(yuǎn)選擇360的原因。

360旨在推動安全智能家居在社區(qū)廣泛應(yīng)用，保障經(jīng)常在家的老人與孩子的安全。包括智能攝像機(jī)、安全路由器、健康手環(huán)、電器安全報(bào)警器、燃?xì)鉄煔庵悄軋?bào)警器、行車記錄儀、空氣檢測大師等產(chǎn)品。

方興地產(chǎn)攜手騰訊，與360和華遠(yuǎn)的“安全”思路不同，他們更加強(qiáng)調(diào)“智慧”，集中于智慧住區(qū)，包括三個(gè)方面：智慧家居、智慧社區(qū)和智慧工程。其表現(xiàn)形式也側(cè)重移動端，結(jié)合騰訊音樂、游戲、社交、視頻等網(wǎng)端服務(wù)，將移動互聯(lián)網(wǎng)融入家庭互聯(lián)中。

近日，位于北京亦莊的金茂悅提出了“智慧家”概念，所謂“智慧家”，是在傳統(tǒng)住宅里注入智慧元素。例如，業(yè)主不在家時(shí)，室內(nèi)智慧單元式溫濕度系統(tǒng)將自動待機(jī)到最低能耗狀態(tài)，并將室內(nèi)環(huán)境數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳送到業(yè)主手機(jī)上，業(yè)主也可直接進(jìn)行控制；當(dāng)業(yè)主回到家中，外遮陽系統(tǒng)已自動開啟，溫度濕度也將自動調(diào)整到設(shè)定值，新風(fēng)系統(tǒng)能根據(jù)室內(nèi)空間的各項(xiàng)傳感器自動調(diào)整新風(fēng)量。

正榮集團(tuán)和小米科技在智能家居領(lǐng)域合作，核心是路由器，以小米路由器為核心的智能設(shè)備，包括小米電視、小米空氣凈化器、小米插座、小米的小蟻智能攝像機(jī)、門磁和安防產(chǎn)品等。

不過，目前華遠(yuǎn)+360、方興+騰訊、正榮+小米，更多還只停留在戰(zhàn)略概念層面，智能家居在目前應(yīng)用的較好的例子如上海萬科翡翠濱江，該項(xiàng)目有“萬科最牛項(xiàng)目”之稱，其在智能魔鏡系統(tǒng)、智能燈光場景控制環(huán)節(jié)上已經(jīng)有深入的應(yīng)用。

強(qiáng)化平臺效應(yīng)

7月5日上午，原世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅終于公布了她完整的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃。蔡雪梅打造了一間新公司，名叫eLab，希望為徹底解決行業(yè)痛點(diǎn)提供良方。

按照蔡雪梅的構(gòu)想，eLab先提供基礎(chǔ)戶型，消費(fèi)者可以提出更多的個(gè)性化改進(jìn)需求，網(wǎng)站將這一需求發(fā)布到分包平臺，由平臺上的設(shè)計(jì)師根據(jù)這些特定需求來設(shè)計(jì)戶型。

這種在線設(shè)計(jì)的互動，將為新公司提供大量的用戶信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，找到有興趣的客戶，根據(jù)他們的需求預(yù)制一部分住宅產(chǎn)品。

在客戶交付了訂金后，eLab會和擁有地塊的開發(fā)商去洽談，為這些住宅產(chǎn)品找到合適的地塊，在符合預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后再開始預(yù)售，提前預(yù)制讓開發(fā)成本降低10%到20%。

整個(gè)過程中，消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)、決策權(quán)能得到最大程度的尊重。消費(fèi)者可以決定房間內(nèi)部如何隔斷，外立面用什么建材，房間用什么裝修材料，配備哪些智能家居。

按照蔡雪梅的設(shè)想，eLab將成為房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的最大平臺。設(shè)計(jì)公司、家裝公司、智能家居、金融機(jī)構(gòu)甚至傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商都會成為平臺上的供應(yīng)商。每家企業(yè)都可以通過公開、透明的互聯(lián)網(wǎng)獲得參與機(jī)會。

除了蔡雪梅希望打造房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)平臺的同時(shí)，還有萬科前高級副總裁毛大慶離職創(chuàng)業(yè)的“優(yōu)客空間”。號稱3個(gè)月拜訪了30多家互聯(lián)網(wǎng)公司的潘石屹，于年初推出的SOHO3Q，就旨在打造一個(gè)移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的共享辦公空間。

6月24日，位于上海黃浦區(qū)的復(fù)興廣場，SOHO中國董事長潘石屹帶著他的SOHO3Q與美國硅谷新興互聯(lián)網(wǎng)巨頭Uber（優(yōu)步）宣布展開品牌戰(zhàn)略合作。雙方宣布，預(yù)計(jì)今年10月Uber將作為首個(gè)享受？SOHO3Q定制辦公空間服務(wù)的租戶入駐外灘SOHO3Q。與此同時(shí)，Uber也將為SOHO3Q的辦公用戶提供更便捷、高品質(zhì)的出行解決方案。

SOHO通過給Uber這樣的創(chuàng)業(yè)型公司提供辦公場所，進(jìn)一步提升知名度，同時(shí)向創(chuàng)業(yè)者提供辦公周邊服務(wù)—注冊、財(cái)稅、人力資源之類的個(gè)性服務(wù)，以及活動、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、投融資等資源對接。

此外，近日騰訊與恒大的此次合作也被視為中國兩家大企業(yè)聯(lián)手的典型案例。騰訊是全球市值最大的互聯(lián)網(wǎng)公司之一，市值近1.5萬億元人民幣，而恒大是全球總資產(chǎn)最大的房企之一，總資產(chǎn)近5000億元。

雙方合作旨在移動互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)與傳統(tǒng)實(shí)業(yè)的無縫對接，達(dá)成信息流、資金流、技術(shù)流與產(chǎn)業(yè)鏈的融合。兩大超級巨頭作為兩大股東，結(jié)成發(fā)展共同體，可能會建立一個(gè)新的平臺，選擇做大做強(qiáng)新產(chǎn)業(yè)。