龔小鋒

提倡“綠跑”，牽手騰訊，玩轉(zhuǎn)體育界和互聯(lián)網(wǎng)界的同時(shí)，方興在北京的三大高端項(xiàng)目依然在各自細(xì)分市場(chǎng)取得了大滿貫。不為人注意的是，在提出2019年實(shí)現(xiàn)800億的目標(biāo)之后，方興加速謀求城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變，并引入保險(xiǎn)資金，試圖拉長(zhǎng)資金陣線。

新華保險(xiǎn)成“二當(dāng)家”

方興迎來了近六年來第一次配股。6月9日，方興地產(chǎn)宣布，擬以每股股份2.73港元的價(jià)格向新華人壽、新加坡主權(quán)基金GIC、私募基金華平投資以及新鴻基地產(chǎn)前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill配售16億新股，配售所得凈額約為43.5億港元。

參與此次方興地產(chǎn)配股的投資者陣營(yíng)堪稱豪華，包括新華保險(xiǎn)、新加坡GIC、美國(guó)華平投資和新鴻基郭炳湘。配售完成后，方興母公司、央企中化集團(tuán)仍保持控股股東地位，持股比例則將從配售前的63.5%攤薄至54.0%，新華保險(xiǎn)占比9.5%，將成為第二大股東，GIC占比6.5%，將位列第三。

新華保險(xiǎn)入股方興地產(chǎn)是此輪配售的最大看點(diǎn)。新加坡GIC、美國(guó)華平投資此前在方興地產(chǎn)均有投資，本輪配售對(duì)二者亦屬于增持概念，其中美國(guó)華平投資是金茂上市基石投資者。而新鴻基郭炳湘一直尋求在內(nèi)地酒店等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。

對(duì)于不差錢的方興而言，此次配股的主要目的顯然并不為融資。截至2014年底，方興地產(chǎn)的負(fù)債率只有56%，一年內(nèi)到期的債務(wù)只有40.73億元，并無迫切的融資需求。

“這次配股并不是單純的股本融資，而是引入戰(zhàn)略投資者的過程，包括郭炳湘的入股都是早有商談的，參與這次配股的投資者實(shí)力雄厚，相信會(huì)為方興地產(chǎn)帶來資金、項(xiàng)目乃至商務(wù)層面的支持?！痹谛歼@次配股計(jì)劃后，方興地產(chǎn)主席何操表示。

此次配售，除了優(yōu)化了股權(quán)結(jié)構(gòu)，也是方興為了未來融資渠道及業(yè)務(wù)拓展做準(zhǔn)備。萬房投資首席投資官傅碩認(rèn)為，險(xiǎn)資企業(yè)資金量較大、收益率要求較低、期限要求較長(zhǎng)，與方興的業(yè)務(wù)模式契合。方興在住宅之外，商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)配比較高。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)或許也是新華保險(xiǎn)的用意之一。

目前，新華保險(xiǎn)在北京、海南等多地大肆興建養(yǎng)老社區(qū)，并在廣東、福建、上海等地進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研。

方興在互聯(lián)網(wǎng)上的高調(diào)謀劃，也是新華保險(xiǎn)所看重的。新華保險(xiǎn)董事長(zhǎng)康典在去年年報(bào)致股東函中就提到，對(duì)傳統(tǒng)保險(xiǎn)行業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)金融、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)營(yíng)銷和O2O等新技術(shù)正在產(chǎn)生巨大的影響，誰掌握先機(jī)誰就將在新的競(jìng)爭(zhēng)格局中贏得優(yōu)勢(shì)。

轉(zhuǎn)型城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)

引入新華保險(xiǎn)等資金，和方興地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商不無關(guān)系。一直以來，方興關(guān)注重點(diǎn)城市核心地段進(jìn)行住宅開發(fā)，是一二線城市土地市場(chǎng)最為活躍的房企。僅2014年，方興地產(chǎn)就有70%的開發(fā)項(xiàng)目在北上廣、南京、重慶等一二線城市獲得，截至2015年2月，其土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過3000萬平方米。

集中于一二線核心城市的布局，大幅度降低了方興的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也為其盈利能力提供了最好的保障。2014年，在營(yíng)業(yè)收入、毛利、股東應(yīng)占利潤(rùn)等多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)上，方興地產(chǎn)的表現(xiàn)都位居行業(yè)前列。

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，近年方興的表現(xiàn)以穩(wěn)健保守為主，雖然產(chǎn)品溢價(jià)能力較高、利潤(rùn)表現(xiàn)較好，但受限于核心城市核心地塊的稀缺性，高端項(xiàng)目開發(fā)速度較之前有所放緩。

近年來，方興開始了低調(diào)的轉(zhuǎn)型，關(guān)注一二線城市近郊的大幅地塊，通過“城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)”的模式獲取長(zhǎng)線回報(bào)，從長(zhǎng)沙梅溪湖萬畝造城，以及最近落地到北京的亦莊智慧社區(qū)，方興地產(chǎn)在不斷強(qiáng)化城市運(yùn)營(yíng)的理念，這也是方興比以往更需要長(zhǎng)線資金的原因。

最新的一個(gè)例證是，6月5日，方興在青島布局的中歐國(guó)際城揭幕儀式開啟。該項(xiàng)目位于青島國(guó)家高新區(qū)，中歐國(guó)際城項(xiàng)目總占地約2500畝，是一個(gè)含住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的城市級(jí)大盤。

據(jù)了解，目前方興地產(chǎn)的“城系產(chǎn)品”主要有三個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)是長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城項(xiàng)目，第二個(gè)便是青島中歐國(guó)際項(xiàng)目，第三個(gè)則是南京上坊棚改項(xiàng)目。

方興試圖通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)來進(jìn)一步攫取利潤(rùn)，長(zhǎng)沙梅溪湖的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)似乎讓方興地產(chǎn)嘗到了當(dāng)“地主”的甜頭。梅溪湖國(guó)際新城是長(zhǎng)沙的超級(jí)大盤，操盤耗資600億元、建筑面積達(dá)945萬平方米。但花了四年的時(shí)間，梅溪湖新城項(xiàng)目首期開盤售價(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平米，同期周邊房?jī)r(jià)均價(jià)5000元/平米。

今年2月方興成功獲取南京江寧上坊中心區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)，意味著由央企方興一手操刀的上坊新城開發(fā)正式揭開了帷幕。

不過，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式本身周期長(zhǎng)、資金需求大，運(yùn)作并不容易。盡管方興在長(zhǎng)沙的操盤堪稱成功，但也有質(zhì)疑在長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)整體供大于求的情況下，項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)處于緩慢狀態(tài)。

具體到南京上坊項(xiàng)目，方興地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前項(xiàng)目是由方興獨(dú)立操盤，后期有可能引入優(yōu)秀的合作方共同開發(fā)、品牌共建。

2014年，方興地產(chǎn)在年報(bào)數(shù)據(jù)中營(yíng)業(yè)收入約為236.4億元，毛利收入為92.5億元，毛利率高達(dá)39%，超中海地產(chǎn)近7個(gè)百分點(diǎn)，被認(rèn)為是2014年地產(chǎn)行業(yè)“最會(huì)賺錢的企業(yè)”。

“方興拿地有個(gè)特點(diǎn)，要大盤，大盤才能容納各種業(yè)態(tài)，才能玩得開。但開發(fā)大盤有可能會(huì)短期內(nèi)拉低一些盈利指標(biāo)，不過要看具體項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，同時(shí)要看不同業(yè)態(tài)進(jìn)入報(bào)表的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?！备荡T認(rèn)為。

拋出800億計(jì)劃

根據(jù)方興公布的五年銷售目標(biāo)計(jì)劃，到2019年，方興的合約銷售額要達(dá)到800億元，而2014年方興的銷售規(guī)模才剛剛突破200億元。新戰(zhàn)略投資者的進(jìn)入，或?qū)⑼苿?dòng)方興進(jìn)一步加快周轉(zhuǎn)速度，完成這一宏偉目標(biāo)。

具體到業(yè)態(tài)安排上，方興地產(chǎn)通過“持有+銷售”雙輪驅(qū)動(dòng)模式建立平衡的資產(chǎn)組合，其目前銷售和持有業(yè)務(wù)新增投資比例為8：2。從品牌上來說，方興主打“綠金”品質(zhì)——綠色健康科技住宅，已經(jīng)成為高端市場(chǎng)的一種符號(hào)。

為了加快周轉(zhuǎn)，方興地產(chǎn)2015年采取了加快去化的總體策略。6月9日，方興地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年5月31日五個(gè)月，方興已累計(jì)取得物業(yè)簽約銷售額69.01億元，累計(jì)簽約銷售建筑面積31.14萬平方米，同比增長(zhǎng)72.5%。

方興地產(chǎn)上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還有賴于一系列互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，從營(yíng)銷到支付再到產(chǎn)品端、服務(wù)端的逐步融入互聯(lián)網(wǎng)。

作為行業(yè)內(nèi)嘗試玩轉(zhuǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”全產(chǎn)業(yè)鏈的房企，今年方興地產(chǎn)就主動(dòng)聯(lián)合騰訊推出系列房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。

相對(duì)其他開發(fā)商的試水，方興觸網(wǎng)力度更大。其通過與騰訊、匯聯(lián)金融的合作，利用Q易貸、Q房團(tuán)等九大金融產(chǎn)品，將互聯(lián)網(wǎng)金融貸款與理財(cái)、眾籌等模式結(jié)合，應(yīng)用到房產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，共同探索智慧住區(qū)建設(shè)。

在備受關(guān)注的北京區(qū)域，方興戰(zhàn)績(jī)斐然。記者從北京方興公司了解到，方興北京在6月北京房企銷售排名中名列第一，其旗下在售三個(gè)項(xiàng)目亦莊金茂悅、廣渠金茂府和望京金茂府，也成為各自細(xì)分市場(chǎng)中的佼佼者。

其中，廣渠金茂府以5.24億元的銷售業(yè)績(jī)，成為6月北京市單價(jià)7萬元/平方米以上的豪宅成交套數(shù)、面積和金額的“三冠王”。望京金茂府6月在朝陽區(qū)商品住宅成交的Top10中名列第一，亦莊金茂悅也成為亦莊區(qū)域2015年上半年的銷冠王。

“住宅快，商業(yè)慢，方興勢(shì)必要在快慢之間取得平衡?！备荡T表示，加快周轉(zhuǎn)是行業(yè)趨勢(shì)，但方興在加大運(yùn)營(yíng)物業(yè)和大盤的同時(shí)，方興有可能在住宅上要求更快的周轉(zhuǎn)。