龔小鋒

當生命人壽、安邦保險等險資狙擊金地集團、金融街等上市公司時，平安集團早已更深地介入到地產(chǎn)行業(yè)——成為碧桂園第二大股東，牽手濱江集團和SOHO中國，大規(guī)模擴充土地儲備，并成立平安好房網(wǎng)，進軍互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)電商。

去年，作為險資大佬的平安集團，總資產(chǎn)已破四萬億元，即便是資產(chǎn)達到五千億的萬科和萬達，在平安面前，都要俯首稱臣，甚至有業(yè)內(nèi)人士感嘆“再牛的房企，也不過是平安的一顆棋”。

投資拿地兩不誤

從聯(lián)合房企拿地，到入股碧桂園，牽手上海濱江集團，平安集團在房地產(chǎn)領(lǐng)域開始了新玩法。6月5日，濱江集團與平安不動產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作，合作規(guī)模將達到100億元以上。

公告指出，雙方的合作是基于彼此在房地產(chǎn)開發(fā)與投資方面的各自優(yōu)勢，雙方至2016年末的戰(zhàn)略合作規(guī)模預計為100億元人民幣以上?？梢灶A見的是，在二者今后的合作上，濱江會更多承擔起開發(fā)角色，而平安不動產(chǎn)將在投資管理、資本運作方面發(fā)揮優(yōu)勢。

站在“巨人”平安的肩膀上，濱江集團將原先的“150億元銷售額”調(diào)整為“如果成功進軍上海市場，銷售額會是200億元+”、“與平安合作后，濱江集團今年拿地手筆將更大，杭州、上海都將繼續(xù)拿地”，濱江集團董事長戚金興近日如此表態(tài)。

與通過入股濱江集團撬動長三角市場不同的是，此前入股一線房企碧桂園更具備戰(zhàn)略意義。今年4月，平安直接收購了碧桂園9.9%的股份，當起了碧桂園二股東，借此在社區(qū)資源等多個領(lǐng)域與碧桂園展開互動。

由于險資不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，參與拿地或開發(fā)則是它最頻繁使用的方式。包括招商、華潤、首開、金地、朗詩、世茂等房企均與平安有合作項目，產(chǎn)品類型涵蓋住宅、商業(yè)等。

自去年下半年以來，平安不動產(chǎn)開啟“攻城略地”模式，先后聯(lián)合多個房企奪得上海、南京、廣東等城市優(yōu)質(zhì)地塊。今年1月，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元，豪奪豐臺區(qū)白盆窯地塊。據(jù)首開股份董秘王怡透露，該項目由華潤、首開來主導操盤，平安則是同股同權(quán)益，財務(wù)投資為主。

平安集團投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模日益壯大。年報顯示，2013年年末，平安投資性房地產(chǎn)的投資規(guī)模是182.64億元。而另據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計，2014年8月至2015年2月，平安不動產(chǎn)實際已經(jīng)投入超過300億元進行擴充土儲，平安不動產(chǎn)還成為2014年杭州土地市場拿地最多的企業(yè)。

對于投資拿地方面，平安不動產(chǎn)董事長兼CEO鄒益民曾表示，“平安選擇的應(yīng)該也是每個城市的核心地段，二線城市也屬于考慮的范疇之內(nèi)”，在其看來，“現(xiàn)成好的樓太少了，現(xiàn)在剛好開發(fā)商也面臨資金短缺的問題，那么我們也可以在商業(yè)地產(chǎn)做一點投資，這是一個很好的合作?！?/p>

全系地產(chǎn)版圖漸成

平安集團總資產(chǎn)已經(jīng)達到4萬億元，而在中國平安集團董事長馬明哲面前，一個宏大的地產(chǎn)帝國版圖也日益清晰。隨著平安旗下的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)已涉足商業(yè)、住宅、養(yǎng)老、工業(yè)物流、房地產(chǎn)金融等多個領(lǐng)域，平安早已是保險公司中的地產(chǎn)龍頭。

如果說之前平安在探索不動產(chǎn)投資，那么，以現(xiàn)階段資產(chǎn)管理規(guī)模來看，平安不動產(chǎn)已經(jīng)進入成熟發(fā)展的通道了。其官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年8月，公司資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元。業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。

平安金融中心是平安集團旗下分布于各大城市的高端辦公物業(yè)，多位于一二線城市CBD區(qū)域，為各類金融企業(yè)、機構(gòu)提供高端金融辦公樓宇場所和服務(wù)，對外出租部分已實現(xiàn)95%以上的出租率。

“根據(jù)政策規(guī)定，險資不能組建地產(chǎn)公司，也不能單獨開發(fā)住宅等銷售型物業(yè)領(lǐng)域，所以平安等險資更傾向于投資長期型的不動產(chǎn)領(lǐng)域?！泵髟丛撇少徥聵I(yè)部總經(jīng)理周孝武表示。

自2011年，平安壽險獲得了PE與不動產(chǎn)雙牌照之后，其投資養(yǎng)老及物流地產(chǎn)日益增多。平安在浙江桐鄉(xiāng)、云南西雙版納、浙江烏鎮(zhèn)開發(fā)養(yǎng)老項目，并采用“租賃+出售”的操作模式。平安不動產(chǎn)稱，將在長三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島進行五大戰(zhàn)略布點全齡化養(yǎng)老社區(qū)，開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

今年3月31日，平安不動產(chǎn)還正式發(fā)布合悅品牌。按照其表述，合悅品牌將試圖融入養(yǎng)生養(yǎng)老、健康管理、旅游休閑等形態(tài)，探索全新概念的綜合地產(chǎn)模式。平安聯(lián)手國內(nèi)房企、以金融資本撬動產(chǎn)業(yè)資本、發(fā)展多元化地產(chǎn)業(yè)務(wù)或許正成為新的發(fā)展趨勢。

此外，平安的地產(chǎn)版圖還擴張到了海外，在英國倫敦、美國波士頓等地購置商業(yè)不動產(chǎn)。此前，平安花費2.6億英鎊購買了英國的勞合社大廈，成為國內(nèi)保險公司第一次在海外購置不動產(chǎn)的險企。

在互聯(lián)網(wǎng)風潮之下，平安甚至還打造了一個互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融的跨界平臺——平安好房網(wǎng)，進入激烈的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

發(fā)力平臺整合

在周孝武看來，隨著平安不動產(chǎn)等險資人才積累和運營經(jīng)驗增加，再借助天量資金，將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域不可忽視的力量。平安還可將持有的不動產(chǎn)和保險產(chǎn)品進行結(jié)合，開拓客源，從而進行上下游產(chǎn)業(yè)鏈的互通。

與此前的安邦保險、生命人壽、中國人壽等不同，平安本身擁有龐大和完整的金融控股體系，保險、銀行、投資是其三大主營業(yè)務(wù)。平安集團總經(jīng)理任匯川在年初時曾表示，截至去年末，平安的傳統(tǒng)金融用戶8000萬，互聯(lián)網(wǎng)金融用戶1.37億，截至1季度末，用戶達到1.59億。

這意味著平安與房企的合作將更能發(fā)揮出效應(yīng)。平安集團將最大化地掌握房地產(chǎn)的目標客源，如近期入股碧桂園成為二股東，未來在碧桂園社區(qū)服務(wù)APP中，將會嵌入中國平安任意門及平安付，推廣使用平安付支付物業(yè)管理費、水電費、煤氣費和其他收費服務(wù)；還要針對物業(yè)管理、O2O平臺、電商、金融服務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等定制式的設(shè)計合作方案。

被外界提及最多的是，雙方有望在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上的合作。碧桂園正在研究養(yǎng)老方面的業(yè)務(wù)，而險資龍頭平安在該業(yè)務(wù)上有著豐富資源。平安人壽以“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”的方式推出健康管理服務(wù)，涵蓋家庭醫(yī)生、健康習慣、健康咨詢?nèi)笾饕δ?，并簽約300位擁有三甲醫(yī)院就職經(jīng)歷的醫(yī)生作為其全職雇員。

而平安整合資源的另一大利器則是“平安好房”，自2014年5月上線，就首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的全新模式，相繼推出“好房寶”、“好房貸”、“房產(chǎn)眾籌”等系列互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，希望將地產(chǎn)客源引導到平安的信用卡、車險、財險等業(yè)務(wù)上。

平安好房的好戲還在接連上演。5月29日，平安好房與萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)，共同發(fā)起并成立中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。當天，平安好房與碧桂園聯(lián)合發(fā)布了國內(nèi)首個房地產(chǎn)開發(fā)眾籌項目。與此同時，平安好房與大華基金共同宣布成立中國第一只地產(chǎn)眾籌基金，規(guī)模達50億元，為地產(chǎn)眾籌創(chuàng)新提供資金支持。

換句話說，平安把數(shù)額巨大的房地產(chǎn)投資，分割成無數(shù)小份，讓更多人可以直接參與房地產(chǎn)投資。如以1平方米為投資單位，投資者可以認購相應(yīng)平方米的產(chǎn)品，交房之后，可以將其換成相應(yīng)大小的房子；如果不買房，也可以在平安好房平臺上轉(zhuǎn)讓出手，賺取差價。

此前民生銀行也曾在眾籌領(lǐng)域試水，但由于民生銀行股權(quán)結(jié)構(gòu)復雜的原因，后來沒有進一步推動。而平安股權(quán)清晰，馬明哲一言九鼎。一名熟悉平安的業(yè)內(nèi)人士就感嘆，“偌大的中國，真正同時重倉布局金融、地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)，并將之跨界融合的，目前恐怕僅馬明哲一人而已?！?/p>

憑借馬明哲和平安集團的影響力，6月25日，平安好房與SOHO中國簽訂了戰(zhàn)略合作意向，雙方確認將在房地產(chǎn)電商銷售、地產(chǎn)眾籌、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融等多方面展開深入合作。

平安好房董事長兼CEO莊諾表示，平安好房將為SOHO中國旗下短租辦公樓SOHO 3Q創(chuàng)客空間提供平臺銷售支持。而平安好房的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，如租金貸等也可助力3Q創(chuàng)客空間的年輕人實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想。