龔小鋒

當(dāng)資本市場“暖風(fēng)熏得游人醉”之際，現(xiàn)金流充沛的實力型房企暴露出了狼性擴(kuò)張的一面。在融創(chuàng)收購綠城及佳兆業(yè)未果之后，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌依然手握重金，公開表示在等待下一次收購機(jī)會。

相比之下，保利地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)、碧桂園等千億房企，更加傾向于勝算率較高的“大吃小”并購，綠地和萬達(dá)更在跨界并購的路上一騎絕塵。

地產(chǎn)“大吃小”頻現(xiàn)

保利地產(chǎn)收購香港上市公司上置集團(tuán)，成為大型企業(yè)“抄底”現(xiàn)金流枯竭小型房企的一個樣本，這也是保利地產(chǎn)自2006年上市以來，第一次以股權(quán)收購的形式涉足其他上市公司。6月9日，保利地產(chǎn)擬以0.25港元/股的低價收購上置集團(tuán)股份，認(rèn)購?fù)瓿珊螅＠禺a(chǎn)將成為上置集團(tuán)持股30%以上的單一最大股東。

上置集團(tuán)近幾年業(yè)績每況愈下。上置集團(tuán)2014年年報顯示，去年其錄得營業(yè)額凈額約為14.4億港元，與2013年相比下跌約57%。2014年股東應(yīng)占虧損約為1.06億港元，而相比之下，2013年股東應(yīng)占溢利約為2.00億港元。

“上海是上置集團(tuán)的大本營，擁有較多的土地資源?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，保利入股之后可以做大上海區(qū)域業(yè)務(wù)。比如在商業(yè)板塊，保利地產(chǎn)在上海并沒有持有型商業(yè)，而上置集團(tuán)的5個商業(yè)項目有4個在上海。

上置集團(tuán)擁有龐大的土地儲備，且位置優(yōu)越，這正是保利地產(chǎn)擴(kuò)張急需的糧草。資料顯示，截至2014年底，上置集團(tuán)可售物業(yè)達(dá)96.2萬平米，多數(shù)為高端項目。土地儲備約290萬平米，其中上海約達(dá)到140萬平米。

除了拿項目之外，保利還寄希望于增加海外融資渠道。如果收購成功，那么保利將和萬科、金地等公司一樣，成為同時擁有A+H兩個上市平臺的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)的再融資已放開，但依然難度大、周期長，而香港資本市場限制少、成本低、融資品種多的優(yōu)勢突出，如果收購成功，將有助于增強(qiáng)公司的競爭能力。

在保利之前，恒大也出手了兩宗并購案，都是金額達(dá)到數(shù)十億的大手筆。6月2日晚間，恒大宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股份。

此前的5月28日，恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán)。

恒大的動機(jī)簡單明確，兩筆收購之后，恒大將獲得重慶、武漢兩個重點二線城市的大量優(yōu)質(zhì)土地。公開資料顯示，重慶中渝集團(tuán)擁有總建筑面積約342萬平方米的已竣工物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)，其中包含233萬平方米的土地儲備。

而三江航天房地產(chǎn)在售的項目有航天雙城、航天首府（武漢）、航天嘉園（三期）和航天龍城等項目，其中航天嘉園屬于百萬大盤，項目總體量為84萬平方米。

與恒大收購大份股權(quán)的“土豪”氣派不同，華南另一家千億房企碧桂園此前也開始并購動作。在6月4日公布5月業(yè)績的時候，碧桂園方面表示，并購亦將成為碧桂園擴(kuò)張的方向之一。

不過，從近期動作上看，碧桂園更傾向于收購單個地塊。碧桂園分別于4月30日全資收購了沈陽渾南新城匯置公園里項目地塊，于5月19日收購了東莞首鑄地產(chǎn)約1.1萬平米的厚街莞太路項目。

另一央企招商地產(chǎn)也公開表示要通過并購打開局面?！拔磥聿①徶亟M將會成為行業(yè)常態(tài)，也將成為大型房企獲得地塊、項目的主流途徑，市場集中度將會越來越高?！闭猩叹值禺a(chǎn)董事會秘書劉寧近日表示，招商地產(chǎn)作為央企，在這輪國企改革中也必須有所作為，希望能通過這些非招拍掛途徑發(fā)揮優(yōu)勢，在企業(yè)規(guī)模上有所突破。

副業(yè)擴(kuò)張收購

地產(chǎn)主業(yè)的并購擴(kuò)張之外，房企開始向養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、金融等多元化方面發(fā)展，“住宅+X”在樓市風(fēng)起云涌，而并購則成為房企在上述領(lǐng)域擴(kuò)張的一大利器。

騰訊與恒大開始聯(lián)手收購香港上市公司。6月23日，根據(jù)香港上市公司馬斯葛公告，互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊與地產(chǎn)大鱷恒大以7.5億港元收購75%的股權(quán)，成為兩大股東。

此次雙方注資的殼公司馬斯葛于1997年上市，主要在臺灣從事生產(chǎn)太陽能電池用多晶硅。其他業(yè)務(wù)包括投資及證券買賣、貸款融資和攝影器材配件制造。

騰訊與恒大的此次合作，被視為中國兩家大企業(yè)聯(lián)手的典型案例。騰訊是全球市值最大的互聯(lián)網(wǎng)公司之一，市值近1.5萬億元人民幣，而恒大是全球總資產(chǎn)最大的房企之一，總資產(chǎn)近5000億元。

“買下馬斯葛不但多了一個資本平臺，可以將部分資產(chǎn)裝入進(jìn)行資本運作，更重要的還是借此實現(xiàn)與騰訊端口的互動?！币幻咏愦蟮娜耸勘硎荆愦蠼陙砜焖侔l(fā)展的快消產(chǎn)業(yè)，希望能實現(xiàn)與移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)上的對接。

繼足球、礦泉水、糧油、乳業(yè)、音樂等產(chǎn)業(yè)布局之后，恒大的多元化腳步仍在加快。6月23日，恒大集團(tuán)旗下恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院在天津開業(yè)，恒大健康的四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域（互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院、新型國際醫(yī)院、醫(yī)學(xué)美容及抗衰老和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)）正在逐一浮出水面。

實際上，恒大健康的前身為香港新傳媒控股，正是恒大地產(chǎn)董事局主席許家印并購得來。

去年12月24日，新傳媒公告，楊受成向恒大地產(chǎn)出售其74.99%持股，總代價9.5億港元，相當(dāng)于每股約1.466元，上述股權(quán)已經(jīng)于今年2月27日完成。

恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院開業(yè)，意味著醫(yī)學(xué)美容及抗衰老板塊正式啟動。據(jù)接近恒大的知情人士表示，恒大集團(tuán)對健康產(chǎn)業(yè)的興趣由來已久，之前集團(tuán)主席許家印更一度與美國哈佛大學(xué)等機(jī)構(gòu)接觸，試圖在健康產(chǎn)業(yè)撬開缺口。資料顯示，2014年中國美容產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值超過5100億元，年增幅約為15%。

正在推進(jìn)多元化進(jìn)程的綠地也不甘落后，綠地集團(tuán)董事長張玉良表態(tài)，在新增長點培育方面，綠地將用好投資并購等手段，通過控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè)，打造一批“綠地系”企業(yè)群。

綠地在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)甚至跨界的收購重組正在展開。近日，綠地以約10.23億元增持博大綠澤成為其第二大股東，后者是一家城市園林綠化公司。

5月17日，綠地集團(tuán)境外全資附屬公司將擁有潤東汽車投票權(quán)的30%，成為控股股東，自此綠地的汽車產(chǎn)業(yè)首次擁有了香港上市平臺。

而萬達(dá)集團(tuán)在國內(nèi)外的跨界并購，更是一騎絕塵。根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林此前的講話，年內(nèi)將并購1至2家金融企業(yè)，至少還會并購三家體育類企業(yè)。

在院線上，6月25日，萬達(dá)院線披露重組草案，擬22.5億元收購澳大利亞第二大院線Hoyts。這是繼并購美國第二大院線AMC后，萬達(dá)集團(tuán)又一次在院線行業(yè)進(jìn)行的海外擴(kuò)張。

財務(wù)風(fēng)險尤應(yīng)警惕

無論是直接收購公司股權(quán)，還是單純買一個項目或地塊，房地產(chǎn)行業(yè)的并購已經(jīng)蔚然成風(fēng)。

同策咨詢機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從目前行業(yè)競爭格局來看，中海系、招商系、保利系、綠地等房企組成的“巨無霸”聯(lián)合體競爭異常激烈。樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企被收購，這對實力房企而言是收購的大好機(jī)會。

融資環(huán)境的寬松則提供了充足的擴(kuò)張資金。當(dāng)前三次降息兩次降準(zhǔn)的貨幣政策，以及上市房企再融資政策的松綁，都讓集資變得更為便利。受到股市的利好影響，房企的估值也相對以往偏高，對渴望套現(xiàn)的中小型房企來說是個出售的好時機(jī)。

許家印正是看到了這個好時機(jī)。在此前的2014年業(yè)績會上，許家印曾說過，今年一季度、二季度，國家的宏觀政策會有所放松，在整個過程中應(yīng)該是有很多的并購機(jī)會，“如果錯過這個時間段，未來并購好項目、好公司的機(jī)會可能就沒有了?！?/p>

不過，機(jī)遇總是與風(fēng)險共存，房企并購所涉及到的公司股權(quán)、財務(wù)及債務(wù)方面的問題往往錯綜復(fù)雜，甚至買一個項目或一塊地，都不是一件絕對有勝算的事。

尤其是吞下同量級房企的大規(guī)模并購，更是風(fēng)險重重。融創(chuàng)試圖收購綠城和佳兆業(yè)均告失敗，尤其是佳兆業(yè)，其在債務(wù)鏈條、政企關(guān)系、財務(wù)、利益瓜葛上，要比綠城復(fù)雜的多，超出了融創(chuàng)所能應(yīng)對的范圍。

值得注意的是，在保利公布收購公告的當(dāng)天，上置集團(tuán)也發(fā)布了一則內(nèi)幕消息，上置集團(tuán)公布主席施建已被常州市人民檢察院執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住，隨后，其股價一度大幅下挫。隨后上置集團(tuán)采取了應(yīng)急措施，公司執(zhí)行董事副主席兼行政總裁王自雄代理主席一職。

從時間節(jié)點來看，保利對這一敏感信息很可能早已知情，大幅折讓的交易對價也反映出了該事件對公司估值的影響。保利0.25港元/股的新股認(rèn)購價，較上置集團(tuán)停牌前的0.87港元折讓71%。不過，保利收購股權(quán)交易的不明朗因素也在增加。

盡管“大吃小”的實力不容置疑，但投資機(jī)構(gòu)對收購方的關(guān)注與評級，可能會影響上市公司在資本市場的表現(xiàn)，尤其是擅長運用財務(wù)杠桿、負(fù)債率本身較高的企業(yè)。

在融創(chuàng)收購佳兆業(yè)結(jié)果還未明朗的5月，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾就下調(diào)了融創(chuàng)的評級。標(biāo)普報告指出，融創(chuàng)控股的風(fēng)險容忍度和并購偏好激進(jìn)、過去執(zhí)行交易的情況好壞參半以及信息披露的及時性較差。預(yù)計其現(xiàn)金流和財務(wù)杠桿在2014年大幅惡化后在未來6-12個月內(nèi)可能將繼續(xù)疲弱。

恒大收購中渝置地也引發(fā)了投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。之前就不斷有投行在質(zhì)疑恒大資產(chǎn)負(fù)債率等數(shù)據(jù)，如今國內(nèi)信托公司就開始謹(jǐn)慎地對待這家銷售額已過千億元仍在膨脹的地產(chǎn)公司。標(biāo)準(zhǔn)普爾更在5月6日宣布，對恒大地產(chǎn)的長期企業(yè)信用評級由“BB-”下調(diào)至“B+”，展望負(fù)面。標(biāo)普稱，恒大的杠桿率惡化比預(yù)期更嚴(yán)重。

張宏偉認(rèn)為，目前由樓市帶來的金融風(fēng)險值得警惕，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風(fēng)險”房企或項目進(jìn)行“風(fēng)險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。