龔小鋒
當資本市場“暖風熏得游人醉”之際,現(xiàn)金流充沛的實力型房企暴露出了狼性擴張的一面。在融創(chuàng)收購綠城及佳兆業(yè)未果之后,融創(chuàng)中國董事長孫宏斌依然手握重金,公開表示在等待下一次收購機會。
相比之下,保利地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)、碧桂園等千億房企,更加傾向于勝算率較高的“大吃小”并購,綠地和萬達更在跨界并購的路上一騎絕塵。
地產(chǎn)“大吃小”頻現(xiàn)
保利地產(chǎn)收購香港上市公司上置集團,成為大型企業(yè)“抄底”現(xiàn)金流枯竭小型房企的一個樣本,這也是保利地產(chǎn)自2006年上市以來,第一次以股權(quán)收購的形式涉足其他上市公司。6月9日,保利地產(chǎn)擬以0.25港元/股的低價收購上置集團股份,認購?fù)瓿珊?,保利地產(chǎn)將成為上置集團持股30%以上的單一最大股東。
上置集團近幾年業(yè)績每況愈下。上置集團2014年年報顯示,去年其錄得營業(yè)額凈額約為14.4億港元,與2013年相比下跌約57%。2014年股東應(yīng)占虧損約為1.06億港元,而相比之下,2013年股東應(yīng)占溢利約為2.00億港元。
“上海是上置集團的大本營,擁有較多的土地資源。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,保利入股之后可以做大上海區(qū)域業(yè)務(wù)。比如在商業(yè)板塊,保利地產(chǎn)在上海并沒有持有型商業(yè),而上置集團的5個商業(yè)項目有4個在上海。
上置集團擁有龐大的土地儲備,且位置優(yōu)越,這正是保利地產(chǎn)擴張急需的糧草。資料顯示,截至2014年底,上置集團可售物業(yè)達96.2萬平米,多數(shù)為高端項目。土地儲備約290萬平米,其中上海約達到140萬平米。
除了拿項目之外,保利還寄希望于增加海外融資渠道。如果收購成功,那么保利將和萬科、金地等公司一樣,成為同時擁有A+H兩個上市平臺的大型房地產(chǎn)企業(yè)。
保利地產(chǎn)有關(guān)負責人近日表示,雖然內(nèi)地房地產(chǎn)的再融資已放開,但依然難度大、周期長,而香港資本市場限制少、成本低、融資品種多的優(yōu)勢突出,如果收購成功,將有助于增強公司的競爭能力。
在保利之前,恒大也出手了兩宗并購案,都是金額達到數(shù)十億的大手筆。6月2日晚間,恒大宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份。
此前的5月28日,恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán)。
恒大的動機簡單明確,兩筆收購之后,恒大將獲得重慶、武漢兩個重點二線城市的大量優(yōu)質(zhì)土地。公開資料顯示,重慶中渝集團擁有總建筑面積約342萬平方米的已竣工物業(yè)及發(fā)展中物業(yè),其中包含233萬平方米的土地儲備。
而三江航天房地產(chǎn)在售的項目有航天雙城、航天首府(武漢)、航天嘉園(三期)和航天龍城等項目,其中航天嘉園屬于百萬大盤,項目總體量為84萬平方米。
與恒大收購大份股權(quán)的“土豪”氣派不同,華南另一家千億房企碧桂園此前也開始并購動作。在6月4日公布5月業(yè)績的時候,碧桂園方面表示,并購亦將成為碧桂園擴張的方向之一。
不過,從近期動作上看,碧桂園更傾向于收購單個地塊。碧桂園分別于4月30日全資收購了沈陽渾南新城匯置公園里項目地塊,于5月19日收購了東莞首鑄地產(chǎn)約1.1萬平米的厚街莞太路項目。
另一央企招商地產(chǎn)也公開表示要通過并購打開局面?!拔磥聿①徶亟M將會成為行業(yè)常態(tài),也將成為大型房企獲得地塊、項目的主流途徑,市場集中度將會越來越高。”招商局地產(chǎn)董事會秘書劉寧近日表示,招商地產(chǎn)作為央企,在這輪國企改革中也必須有所作為,希望能通過這些非招拍掛途徑發(fā)揮優(yōu)勢,在企業(yè)規(guī)模上有所突破。
副業(yè)擴張收購
地產(chǎn)主業(yè)的并購擴張之外,房企開始向養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、金融等多元化方面發(fā)展,“住宅+X”在樓市風起云涌,而并購則成為房企在上述領(lǐng)域擴張的一大利器。
騰訊與恒大開始聯(lián)手收購香港上市公司。6月23日,根據(jù)香港上市公司馬斯葛公告,互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊與地產(chǎn)大鱷恒大以7.5億港元收購75%的股權(quán),成為兩大股東。
此次雙方注資的殼公司馬斯葛于1997年上市,主要在臺灣從事生產(chǎn)太陽能電池用多晶硅。其他業(yè)務(wù)包括投資及證券買賣、貸款融資和攝影器材配件制造。
騰訊與恒大的此次合作,被視為中國兩家大企業(yè)聯(lián)手的典型案例。騰訊是全球市值最大的互聯(lián)網(wǎng)公司之一,市值近1.5萬億元人民幣,而恒大是全球總資產(chǎn)最大的房企之一,總資產(chǎn)近5000億元。
“買下馬斯葛不但多了一個資本平臺,可以將部分資產(chǎn)裝入進行資本運作,更重要的還是借此實現(xiàn)與騰訊端口的互動。”一名接近恒大的人士表示,恒大近年來快速發(fā)展的快消產(chǎn)業(yè),希望能實現(xiàn)與移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)上的對接。
繼足球、礦泉水、糧油、乳業(yè)、音樂等產(chǎn)業(yè)布局之后,恒大的多元化腳步仍在加快。6月23日,恒大集團旗下恒大原辰醫(yī)學美容醫(yī)院在天津開業(yè),恒大健康的四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域(互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院、新型國際醫(yī)院、醫(yī)學美容及抗衰老和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè))正在逐一浮出水面。
實際上,恒大健康的前身為香港新傳媒控股,正是恒大地產(chǎn)董事局主席許家印并購得來。
去年12月24日,新傳媒公告,楊受成向恒大地產(chǎn)出售其74.99%持股,總代價9.5億港元,相當于每股約1.466元,上述股權(quán)已經(jīng)于今年2月27日完成。
恒大原辰醫(yī)學美容醫(yī)院開業(yè),意味著醫(yī)學美容及抗衰老板塊正式啟動。據(jù)接近恒大的知情人士表示,恒大集團對健康產(chǎn)業(yè)的興趣由來已久,之前集團主席許家印更一度與美國哈佛大學等機構(gòu)接觸,試圖在健康產(chǎn)業(yè)撬開缺口。資料顯示,2014年中國美容產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值超過5100億元,年增幅約為15%。
正在推進多元化進程的綠地也不甘落后,綠地集團董事長張玉良表態(tài),在新增長點培育方面,綠地將用好投資并購等手段,通過控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè),打造一批“綠地系”企業(yè)群。
綠地在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)甚至跨界的收購重組正在展開。近日,綠地以約10.23億元增持博大綠澤成為其第二大股東,后者是一家城市園林綠化公司。
5月17日,綠地集團境外全資附屬公司將擁有潤東汽車投票權(quán)的30%,成為控股股東,自此綠地的汽車產(chǎn)業(yè)首次擁有了香港上市平臺。
而萬達集團在國內(nèi)外的跨界并購,更是一騎絕塵。根據(jù)萬達集團董事長王健林此前的講話,年內(nèi)將并購1至2家金融企業(yè),至少還會并購三家體育類企業(yè)。
在院線上,6月25日,萬達院線披露重組草案,擬22.5億元收購澳大利亞第二大院線Hoyts。這是繼并購美國第二大院線AMC后,萬達集團又一次在院線行業(yè)進行的海外擴張。
財務(wù)風險尤應(yīng)警惕
無論是直接收購公司股權(quán),還是單純買一個項目或地塊,房地產(chǎn)行業(yè)的并購已經(jīng)蔚然成風。
同策咨詢機構(gòu)總監(jiān)張宏偉認為,從目前行業(yè)競爭格局來看,中海系、招商系、保利系、綠地等房企組成的“巨無霸”聯(lián)合體競爭異常激烈。樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企被收購,這對實力房企而言是收購的大好機會。
融資環(huán)境的寬松則提供了充足的擴張資金。當前三次降息兩次降準的貨幣政策,以及上市房企再融資政策的松綁,都讓集資變得更為便利。受到股市的利好影響,房企的估值也相對以往偏高,對渴望套現(xiàn)的中小型房企來說是個出售的好時機。
許家印正是看到了這個好時機。在此前的2014年業(yè)績會上,許家印曾說過,今年一季度、二季度,國家的宏觀政策會有所放松,在整個過程中應(yīng)該是有很多的并購機會,“如果錯過這個時間段,未來并購好項目、好公司的機會可能就沒有了?!?/p>
不過,機遇總是與風險共存,房企并購所涉及到的公司股權(quán)、財務(wù)及債務(wù)方面的問題往往錯綜復(fù)雜,甚至買一個項目或一塊地,都不是一件絕對有勝算的事。
尤其是吞下同量級房企的大規(guī)模并購,更是風險重重。融創(chuàng)試圖收購綠城和佳兆業(yè)均告失敗,尤其是佳兆業(yè),其在債務(wù)鏈條、政企關(guān)系、財務(wù)、利益瓜葛上,要比綠城復(fù)雜的多,超出了融創(chuàng)所能應(yīng)對的范圍。
值得注意的是,在保利公布收購公告的當天,上置集團也發(fā)布了一則內(nèi)幕消息,上置集團公布主席施建已被常州市人民檢察院執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住,隨后,其股價一度大幅下挫。隨后上置集團采取了應(yīng)急措施,公司執(zhí)行董事副主席兼行政總裁王自雄代理主席一職。
從時間節(jié)點來看,保利對這一敏感信息很可能早已知情,大幅折讓的交易對價也反映出了該事件對公司估值的影響。保利0.25港元/股的新股認購價,較上置集團停牌前的0.87港元折讓71%。不過,保利收購股權(quán)交易的不明朗因素也在增加。
盡管“大吃小”的實力不容置疑,但投資機構(gòu)對收購方的關(guān)注與評級,可能會影響上市公司在資本市場的表現(xiàn),尤其是擅長運用財務(wù)杠桿、負債率本身較高的企業(yè)。
在融創(chuàng)收購佳兆業(yè)結(jié)果還未明朗的5月,國際評級機構(gòu)標準普爾就下調(diào)了融創(chuàng)的評級。標普報告指出,融創(chuàng)控股的風險容忍度和并購偏好激進、過去執(zhí)行交易的情況好壞參半以及信息披露的及時性較差。預(yù)計其現(xiàn)金流和財務(wù)杠桿在2014年大幅惡化后在未來6-12個月內(nèi)可能將繼續(xù)疲弱。
恒大收購中渝置地也引發(fā)了投資機構(gòu)的關(guān)注。之前就不斷有投行在質(zhì)疑恒大資產(chǎn)負債率等數(shù)據(jù),如今國內(nèi)信托公司就開始謹慎地對待這家銷售額已過千億元仍在膨脹的地產(chǎn)公司。標準普爾更在5月6日宣布,對恒大地產(chǎn)的長期企業(yè)信用評級由“BB-”下調(diào)至“B+”,展望負面。標普稱,恒大的杠桿率惡化比預(yù)期更嚴重。
張宏偉認為,目前由樓市帶來的金融風險值得警惕,銀行等金融機構(gòu)將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率,甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”,防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約,控制自身壞賬率。