戴洪蕾 王建國(guó)

[摘要] 層次分析法是綜合評(píng)價(jià)方法中的一種，旨在將眾多模糊性的問題進(jìn)行量化，應(yīng)用數(shù)學(xué)知識(shí)處理模糊問題，具有一定的客觀性和科學(xué)性。因此，應(yīng)用此方法可以將影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多種模糊因素進(jìn)行量化來減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提供客觀和科學(xué)性的依據(jù)。

[關(guān)鍵詞] 層次分析法；房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.055

1 層次分析法的思想和原理

由于有些問題的指標(biāo)和方案較多，以至于愈加復(fù)雜。有人就要開始考慮多因素與最終目標(biāo)的關(guān)系，在這種背景下，層次分析方法就被美國(guó)著名運(yùn)籌學(xué)家賽惕（T.L.Satty）等人提出來了。賽惕（T.L.Satty）等人提出的層次分析法，實(shí)際上是將復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化，它將大問題分解成決策層與目標(biāo)層，由下往上，確定低層對(duì)高層的關(guān)系權(quán)重。該方法的思想適合運(yùn)用在多因素分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)決策做出選擇的問題上。

2 層次選優(yōu)方法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策中的應(yīng)用

2.1 構(gòu)造層次分析結(jié)構(gòu)

層次分析法應(yīng)用的首要條件就是要將所分析的問題進(jìn)行整理，將問題變得更加有條理、有層次并進(jìn)一步構(gòu)建出一個(gè)相應(yīng)的層次分析的結(jié)構(gòu)模型。一個(gè)具有科學(xué)性、合理的層次結(jié)構(gòu)是解決問題的關(guān)鍵，層次結(jié)構(gòu)之所以如此關(guān)鍵，主要是由于它是保證分析結(jié)果有效程度的決定性因素。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)建立的層次分析結(jié)構(gòu)如圖1所示。

對(duì)于一般情況而言，層次分析法（AHP）中關(guān)鍵性的一個(gè)步驟就是針對(duì)需要分析的問題建立層次結(jié)構(gòu)模型，將復(fù)雜難懂的問題簡(jiǎn)單化，將一個(gè)整體分解開來，以元素之間的相互關(guān)系和隸屬度為條件進(jìn)行不同的層次劃分，各層之間起到相互支配作用，同一層次的元素被看作是準(zhǔn)則來支配下一層次，同時(shí)它又受上一層次元素的支配。

2.2 項(xiàng)目的基本情況

有一項(xiàng)目地塊需要開發(fā)，其處于市中心的核心地段，東側(cè)為大型民用住宅項(xiàng)目，南側(cè)是50米寬的主干道，西側(cè)為15米寬的政府規(guī)劃道路，緊鄰一著名CBD區(qū)域，交通便利設(shè)施齊全，此地塊規(guī)劃用地面積約為32.8畝且無須進(jìn)行大規(guī)模拆遷。其具有成為大型中高檔居住項(xiàng)目和大型商業(yè)區(qū)域的價(jià)值。現(xiàn)在對(duì)此地塊開發(fā)項(xiàng)目的投資進(jìn)行科學(xué)的系統(tǒng)的分析，讓其達(dá)到最理想的效果。

2.3 三種候選投資方案

方案一：讓其全部建成中高檔居住住宅，記為方案D1。

方案二：讓其全部建成具有特色商住兩用公寓，記為方案D2。

方案三：讓其全部建成高級(jí)的酒店式產(chǎn)權(quán)公寓，記為方案D3。

2.4 檢驗(yàn)各層一致性和各層的權(quán)重計(jì)算

按照層次分析法的方法，每一層的特征向量計(jì)算（方根法）與檢驗(yàn)各層的一致性的結(jié)果如表1所示。

從表1的信息中我們能看出，CR得值都小于0.100，因此它的一致性是在接受的范圍內(nèi)的，所以各個(gè)因素對(duì)于總目標(biāo)的權(quán)重如表2所示。

2.5 各個(gè)方案對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素模糊矩陣的確定

通過利用德爾菲法經(jīng)數(shù)位專家給各個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)適應(yīng)性進(jìn)行打分，計(jì)算出各因素的平均風(fēng)險(xiǎn)程度值，然后就可以獲取各個(gè)方案中多因素模糊評(píng)價(jià)矩陣RD1、RD2、RD3，如表3所示。

從表3中我們可以看出，方案D1的高風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重值是最大，低風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重值是最小的；方案D2中，高風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重和低風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重相差不大，是中等水平，但是其中風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重偏高；方案D3的高風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最低，可是其中的中風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重與低風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重比較高。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目就是高風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資項(xiàng)目。所以根據(jù)以上結(jié)論，并且結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特有的特點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中應(yīng)采用方案二，讓其全部建成具有特色商住兩用公寓。

3 結(jié)論

在本文中應(yīng)用的層次分析法是中和評(píng)價(jià)方法中較為簡(jiǎn)便的一個(gè)方法，最大的優(yōu)點(diǎn)就是一目了然，并且在存在不確定性和主觀信息的情況下得到充分的適用。但是也有很多不完美的地方，就是當(dāng)遇到不確定性因素多，問題煩瑣的情況下，此方法就會(huì)很容易出現(xiàn)解決不了的問題。此方法需要評(píng)價(jià)者對(duì)問題的本質(zhì)、各個(gè)要素以及相互之間的邏輯關(guān)系進(jìn)行深入的了解。

一個(gè)正確的決策是至關(guān)重要的，而如何做出決策又是得出結(jié)論的前提，綜合評(píng)價(jià)是科學(xué)決策的前提，是科學(xué)決策中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。綜合評(píng)價(jià)為決策者所做出的決策提供了具有科學(xué)性依據(jù)的決策。

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[作者簡(jiǎn)介] 戴洪蕾（1989— ） ，女，天津人，碩士研究生，研究方向：項(xiàng)目管理、管理信息系統(tǒng)。主持內(nèi)蒙古自治區(qū)碩士研究生科研創(chuàng)新項(xiàng)目“基于工廠模式的敏捷開發(fā)的辨析與應(yīng)用研究”（S20141012814）課題。王建國(guó)（1973— ） ，男，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特人，內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院實(shí)驗(yàn)教學(xué)中心主任兼管理科學(xué)系副主任，副教授，研究方向：項(xiàng)目管理、管理信息系統(tǒng)。主持內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)科學(xué)研究項(xiàng)目（校重點(diǎn)）“研究生管理信息系”（XXH201307）；內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)校重點(diǎn)自然基金項(xiàng)目“高?？蒲谐晒芾硇畔⑾到y(tǒng)的研究與設(shè)計(jì)”（ND201313）；鋼鐵研究總院橫向項(xiàng)目“核核電站關(guān)鍵設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫平臺(tái)定制”（TGJS201308005）等多項(xiàng)課題。