胡志剛

一、救市和房產(chǎn)稅力戒相克

救市和房產(chǎn)稅兩者既有相同點(diǎn)，也有很大的差異性。作為相同點(diǎn)，兩者都是增加財(cái)政稅收收入、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑；作為不同點(diǎn)表現(xiàn)在兩者的側(cè)重面不同，前者發(fā)生在流通環(huán)節(jié)，是刺激和鼓勵(lì)消費(fèi)，是在增量房產(chǎn)上做文章，即通過增加住房消費(fèi)擴(kuò)大稅收來源，其途徑是利用稅收、金融等手段，主張通過降息、降準(zhǔn)、減稅等舉措，降低購房人的成本，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加房屋銷售總量，從而增加政府的GDP和稅收收入，做大土地財(cái)政，為經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。而后者發(fā)生在消費(fèi)環(huán)節(jié)，是在存量房產(chǎn)上做文章，其對(duì)購房行為是起抑制作用的，尤其在市場(chǎng)高位運(yùn)行泡沫嚴(yán)重的情況下，要通過房產(chǎn)稅抑制房地產(chǎn)過度發(fā)展，促使其進(jìn)入常態(tài)化。作為購房人，如果房產(chǎn)稅的稅收政策嚴(yán)厲，稅負(fù)重，征稅預(yù)期臨近，納稅壓力大，必然要影響其購房的積極性，甚至?xí)鸲诜空呖只判話伔?，造成市?chǎng)崩盤。可以說兩者的相克之處要大于相生之處。

今年以來，樓市持續(xù)下行給經(jīng)濟(jì)下行帶來巨大壓力，目前，我國房地產(chǎn)投資占GDP比重高達(dá)13%，房地產(chǎn)所帶動(dòng)的相關(guān)較大產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，一旦房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)經(jīng)濟(jì)必將遭受重創(chuàng)。為了阻止經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，政府出臺(tái)一系列寬松政策刺激樓市，這就需要一個(gè)寬松的市場(chǎng)環(huán)境?？墒侨ツ暌詠恚诤蠓慨a(chǎn)稅尚不成熟的情況下，有些媒體大肆渲染，拋出一些不成熟的方案，故弄玄虛。以下版本是各大媒體反復(fù)宣傳的：“對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈型住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%到3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個(gè)人住宅可按租金收入12%交房產(chǎn)稅的規(guī)定；所有商業(yè)房產(chǎn)，每年按租金收入的12%交房產(chǎn)稅；家庭僅有的一套住宅，免征房產(chǎn)稅”。這是一枚重磅炸彈，重創(chuàng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，就刺激樓市而言，這個(gè)方案是“哪壺不開提哪壺”，只會(huì)讓購房者忐忑不安。所以政府要在救市和房產(chǎn)稅之間權(quán)衡利弊，要妥善的處理好兩者的關(guān)系，在兩者之間建立“防火墻”，即在政策安排、側(cè)重點(diǎn)、窗口期、宣傳口徑等方面反復(fù)權(quán)衡，合理協(xié)調(diào)，分段實(shí)施，平滑過度，自然銜接，相互照應(yīng)，力戒顧此失彼導(dǎo)致兩者相克。

二、救市與房產(chǎn)稅力促相生

要避免救市與房產(chǎn)稅相克，力促兩者相生，要把握兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是要避免檔期沖突，把長遠(yuǎn)目標(biāo)壓縮在短期內(nèi)完成是有違常理的，其結(jié)果必然是欲速不達(dá)。二是房產(chǎn)稅的政策要適宜，稅率、稅基、納稅對(duì)象、起征點(diǎn)、征管辦法等的確定要在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，做到科學(xué)、合理、接地氣，以不引起民怨為前提。要遵循以下原則，對(duì)房產(chǎn)稅做頂層設(shè)計(jì)，切記造成“兵臨城下”“大軍壓境”之勢(shì)。

1.房產(chǎn)稅不能“兵臨城下”

中央政治局4月30日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“高度重視應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力”，并從財(cái)政貨幣政策、投資、房地產(chǎn)等方面開出了諸多穩(wěn)增長“藥方”。為了刺激樓市，政府出臺(tái)各種利好政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)者入市，救市已上升至一項(xiàng)政治任務(wù)。在這樣的政策背景下，妄談房產(chǎn)稅政策確實(shí)不合時(shí)宜。筆者認(rèn)為，目前不宜出臺(tái)引起市場(chǎng)波動(dòng)的利器政策，尤其是房產(chǎn)稅暫時(shí)只能引而不發(fā)，延遲出臺(tái)，給穩(wěn)定住房消費(fèi)一個(gè)窗口期，同時(shí)也給房產(chǎn)稅預(yù)留一個(gè)籌備期、調(diào)研期、宣傳期、立法期，再給納稅人一個(gè)心理適應(yīng)期、政策普及期、房產(chǎn)處置期等。房產(chǎn)稅應(yīng)著眼長遠(yuǎn)，宣傳要有節(jié)奏有分寸，防止“崩盤派”干擾市場(chǎng)，引發(fā)“拋房潮”對(duì)沖救市政策。要注意近期與遠(yuǎn)期戰(zhàn)略的銜接，由淺入深、分步推進(jìn)，通過“柔性進(jìn)入”的方式達(dá)到漸入佳境的效果，避免產(chǎn)生恐慌性拋售等市場(chǎng)過激反應(yīng)。

2.房產(chǎn)稅不能閉門立法

現(xiàn)在房產(chǎn)稅一是閉門立法，二是不搞試點(diǎn)，筆者不同意這種做法。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，中國老百姓的納稅意識(shí)非常薄弱，再加上房產(chǎn)稅本身還存在一些瑕疵，坊間的認(rèn)識(shí)不一甚至嚴(yán)重對(duì)立，如果閉門立法，將脫離實(shí)際，閉門造出來的“車”很難在實(shí)踐中行得通，甚至由于政策錯(cuò)位很有可能出現(xiàn)避稅、逃稅、抗稅等現(xiàn)象，尤其是如果形成人頭稅，將出現(xiàn)法不責(zé)眾的現(xiàn)象。

故此，在制定房產(chǎn)稅的過程中不能僅征求專家學(xué)者的建議，要多聽取房地產(chǎn)交易部門、稅收征管部門的基層工作人員、廣大市民乃至納稅對(duì)象的意見，深入市場(chǎng)第一線，獲得更“接地氣”的政策建議。待整個(gè)稅制體系建立起來以后，再逐步擴(kuò)大征稅力度與征稅范圍。在刺激樓市的預(yù)期效果達(dá)到后，可進(jìn)入房產(chǎn)稅收政策出臺(tái)之前的“預(yù)熱期”，對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)征收，分別選擇一、二、三線城市中的典型城市進(jìn)行模擬運(yùn)轉(zhuǎn)，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，增加可操作性。在稅收政策實(shí)際出臺(tái)實(shí)施之前，相關(guān)部門還應(yīng)對(duì)稅收政策進(jìn)行宣傳活動(dòng)，接受市民面對(duì)面的政策咨詢，答疑解惑，讓購房者對(duì)即將實(shí)施的房產(chǎn)稅有一個(gè)全面而客觀的理解，從內(nèi)心慢慢接受房產(chǎn)稅。介于目前不是實(shí)施房產(chǎn)稅的最佳時(shí)期，恰逢其時(shí)給房產(chǎn)稅立法提供了一個(gè)開門立法的準(zhǔn)備期。

3.房產(chǎn)稅不能“變臉過快”

為了防止經(jīng)濟(jì)再次下行，政府不斷出臺(tái)新政刺激樓市，在這個(gè)時(shí)期入市的購房者，為中國經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)，讓中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不至于低迷，因此政府不能不講情面，應(yīng)當(dāng)給予一個(gè)寬松期和從購房入市到為房納稅的替換期。一方面穩(wěn)定投資預(yù)期，避免出現(xiàn)大規(guī)模“拋房”，避免開發(fā)商手中的庫存壓力加大。另一方面，給予寬松政策，延長房產(chǎn)稅征收的期限，筆者認(rèn)為3-5年為宜。一是去庫存壓力大，市場(chǎng)需要調(diào)整期、消化期；二是企業(yè)轉(zhuǎn)型任務(wù)艱巨，付出成本和代價(jià)巨大；三是購房者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知需要時(shí)間；四是房產(chǎn)稅立法從技術(shù)層面需要3-5年時(shí)間，包括調(diào)研、論證、試點(diǎn)等；五是消費(fèi)者納稅意識(shí)的培養(yǎng)，從被動(dòng)納稅到主動(dòng)納稅需要一個(gè)過程；六是稅收征管需要準(zhǔn)備期，制定征管標(biāo)準(zhǔn)、軟件開發(fā)等。因此，前后政策要有“防火墻”，政府與之前的投資者要相互配合，給一個(gè)寬松的期限和寬松的政策，避免“擦槍走火”，在充分稀釋市場(chǎng)泡沫、盤活存量房產(chǎn)的基礎(chǔ)上再進(jìn)入開征房產(chǎn)稅的檔期。

4.房產(chǎn)稅不能抬高門檻

目前，一方面生態(tài)環(huán)境日益惡劣，另一方面旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等細(xì)分地產(chǎn)不斷發(fā)展以及逆城市化現(xiàn)象開始顯現(xiàn)的情況下，人們對(duì)于二居所甚至三居所的需求也越來越大。首先，在我國投資環(huán)境尚未改觀，民眾沒有其他好的投資渠道的情況下，可以適度放開征收對(duì)象，對(duì)可以用于出租房的二套、三套房免征或低點(diǎn)征收，鼓勵(lì)盤活存量房產(chǎn)，四套房適度加碼，而四套房以上的投資乃至投機(jī)購房再予以加碼，即便對(duì)于投機(jī)囤房保有大量空置房的業(yè)主，也要在房產(chǎn)稅上給一個(gè)出路，通過減免房產(chǎn)稅鼓勵(lì)他們出租空置房。其次，要建立一個(gè)動(dòng)態(tài)的征稅機(jī)制，房產(chǎn)稅要低點(diǎn)進(jìn)入，開始要實(shí)行低門檻，重在給房地產(chǎn)市場(chǎng)植入房產(chǎn)稅制度，以后分步驟提高稅率。政府不能一步登天，指望短期之內(nèi)就能讓房產(chǎn)稅替代之前的土地財(cái)政，不能一口吃一個(gè)胖子，要讓納稅人逐步適應(yīng)，逐步提高對(duì)房產(chǎn)稅的承載能力。再次，對(duì)在不同城市分別同時(shí)擁有住房的切忌疊加征稅，要以不同城市為單位，分別征收。當(dāng)前由于信息不對(duì)稱，購房者對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)也頗有偏差，每當(dāng)涉及房產(chǎn)稅，幾乎所有普通民眾都認(rèn)為這一稅種是一個(gè)普遍開征的“人頭稅”，個(gè)個(gè)恐慌不已，擔(dān)心房產(chǎn)稅是否會(huì)成為自己的一大負(fù)擔(dān)。因而，房產(chǎn)稅征收的消息每每拋出都會(huì)引起軒然大波。因此，開征房產(chǎn)稅必須避開難點(diǎn)，先易后難，步步深入。要在納稅人中宣傳講解房產(chǎn)稅，逐步樹立稅收意識(shí)，要讓市場(chǎng)適應(yīng)房產(chǎn)稅有一個(gè)平穩(wěn)過渡階段，以利于穩(wěn)定民心，穩(wěn)定社會(huì)，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

眾所周知，魚和熊掌不可兼得，一個(gè)時(shí)期有所得必有所失，我們應(yīng)該學(xué)會(huì)抓主要矛盾，擇善而從之。穩(wěn)定住房消費(fèi)的頂層設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)集中主力解決當(dāng)前的主要矛盾。房產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的有效手段，但又是一個(gè)尚未成熟的“果實(shí)”，距離最佳“采摘期”尚需時(shí)日。眼下應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地把握主要矛盾與次要矛盾的關(guān)系，立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，分段實(shí)施，由淺入深。開征房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)巨大，并不意味著不要改革，而是要權(quán)衡利弊，從而最大化地縮減改革成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)獲得最大限度的成效，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康、可持續(xù)的發(fā)展。

作者系中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長