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        當(dāng)頭一棒,打回原形

        2015-05-30 08:29:58曾慧娟
        房地產(chǎn)世界 2015年9期

        曾慧娟

        通州樓市從一路飆升到迅速降溫,反轉(zhuǎn)劇情,讓買賣雙方措手不及。開發(fā)商連夜開盤,受制于買房資格,二手房市場買賣雙方諸多交易因此擱淺,令人意外的是,限購后商住公寓火得一塌糊涂。

        新房連夜搶收

        此前,受北京行政副中心的影響,持續(xù)兩月之久的利好消息影響,通州樓市一直“高燒”不退。漲價與捂盤傳聞甚囂塵上。

        而限購政策一出,樓市數(shù)據(jù)立即改寫,根據(jù)中原地產(chǎn)等機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示, 8月份,通州新建住宅簽約明顯減少,簽約1059套,環(huán)比7月份的1771套下調(diào)幅度為40%,成交均價為24179元/平米,環(huán)比上漲了4.6%,6月份共成交1956套,創(chuàng)下18個月以來新高。

        在8月14日限購當(dāng)晚,包括合生濱江帝景、K2玉蘭灣、首開緹香郡、京貿(mào)國際公館和京貿(mào)國際城等8個項目連夜開盤,均出現(xiàn)了價格上調(diào),漲幅約為12%。

        當(dāng)晚最忙碌的也許是合生濱江帝景的銷售員們。該項目14日晚間急急推盤,價格定在3.5萬元/平方米左右,最高價格接近4萬元/平方米。雖然是精裝交房,但價格還是令看房人驚訝,其6月份均價為26000元/平方米,業(yè)主群里諸多詢問“真的有人買嗎”?

        旭輝集團旗下通州項目也在當(dāng)晚21點過后宣布,“今夜起不打烊”,并以“通州核心區(qū)”的口號吸引客戶。當(dāng)晚開盤的項目不管是否真有現(xiàn)場成交,8月15日上午,出現(xiàn)了受制于購房資格的買房人,不斷退房的現(xiàn)象。

        對限購后房價仍上漲的情況,偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析,由于70年產(chǎn)權(quán)新房房源供應(yīng)量較少,在限購令未落地前,各大項目就已經(jīng)紛紛提價,而面對較少房源,即使?jié)q價也有大批購房人搶購買單,使得新宅均價限購后仍保持了慣性上漲。

        8月份通州在售普通住宅項目也屈指可數(shù),僅有首開香溪郡、合生濱江帝景,和目前僅剩少量尾房的K2玉蘭灣在售,華業(yè)東方玫瑰新一期住宅產(chǎn)品還未開盤。胡景暉認為,由于大部分新宅之前售價較高,且有大量消費者買單,所以老項目后期未來短期內(nèi)直接降價的可能性不大。但是,未來新入市項目的定價將受限購影響。限購之后,通州房價再大幅上漲的可能性將明顯降低。

        二手房出現(xiàn)砍價余地

        從限購對市場的影響看,比較敏感的是二手房市場,交易量已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落,成交均價與限購前基本持平,房價上漲勢頭得到遏制。

        8月24日,再次見到鏈家地產(chǎn)新武夷花園店的經(jīng)紀人小陳,差不多已經(jīng)時隔兩月,但這兩月也是通州樓市發(fā)生巨變的時間。

        6月30日,記者第一次出現(xiàn)在武夷花園鏈家地產(chǎn)的門市時,是“北京行政副中心”利好襲來時,租房組的工作人員全部出去帶人看房。二手房源面臨斷供,一個月內(nèi)房價普遍上漲了每平方米3000-5000元,基本沒有談價的可能,當(dāng)場加價時有發(fā)生。

        此次境況大不相同。店里的工位除了三四個外,基本都是滿的,“看房人比限購前少了四成。”小陳告訴記者,現(xiàn)在二手住宅的價格比較穩(wěn)定了,和業(yè)主談得好總價興許還能降五萬、八萬。

        鏈家地產(chǎn)加華印象店的經(jīng)紀人小侯也感覺到,在剛剛過去的十天,手里負責(zé)的幾個項目,已經(jīng)不再像限購前那樣猛漲了。

        由于小侯負責(zé)的項目臨近運河,又有地鐵6號線穿過,項目此前一直火熱。今年6月前,這個小區(qū)二手房均價在每平方米2.3萬元,而隨著通州成為“行政副中心”的傳聞落實后,這里不錯的房子,達到了3.3萬元/平方米左右。

        在均價上漲的基礎(chǔ)上,業(yè)主也紛紛臨時漲價?!爸霸灸艹山坏膯巫記]談成,多半是因為業(yè)主加價。”小侯說,限購令出臺后的過去一周里,坐地漲價已經(jīng)變成了可以商量著降價。

        “限購令出臺第二天,我們走訪門市時就發(fā)現(xiàn)不少二手房業(yè)主有了降價意愿?!眰I(yè)我愛我家的工作人員表示,通州二手房市場正在降溫,單套住宅總價降幅甚至在10萬元到20萬元不等。

        另外,記者在采訪中還發(fā)現(xiàn),很多已經(jīng)談得差不多的交易中斷了?!拔覀冇泻芏嘟灰踪I賣雙方都談得差不多了,但現(xiàn)在只能停止,三方坐下來談怎么解決?!苯?jīng)紀人小陳說。

        綜合中介人員的介紹,這些流失的客戶中,絕大多數(shù)是受到政策影響而無法購房。在有資質(zhì)的購房者中也出現(xiàn)了“等降價”的觀望情緒,房子仍然會買,但不急于交易。很多想換房的賣方也不賣了,因為賣了就沒資格在通州買了。

        中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,通州8月份二手房簽約1423套,環(huán)比減少28%,8月24日至8月30日這周,簽約328套。而前一周,8月17日至8月23日簽約343套。

        “預(yù)計二手房房價會出現(xiàn)一定程度下調(diào)。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示,受限購政策影響,二手房業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)一定波動,購房資格人數(shù)的減少也會導(dǎo)致成交周期相對拉長,業(yè)主會被迫降價,使房子盡快出手。

        商住樓火爆

        相比一手房的淡定,二手房的下挫,商住樓市場卻火得一塌糊涂。

        從8月份通州區(qū)域熱銷項目結(jié)構(gòu)看,在售的商住項目則非常多,包括華業(yè)玫瑰SOHO公寓、通州富力中心、合生摩爾公館、自由筑、朝北8080等。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,近3年通州供應(yīng)的住宅土地只有8宗,其中大部分還是自住房。

        8月22日,位于通州南區(qū)的不限購公寓珠江四季悅城開盤,50套房在一小時內(nèi)售罄,銷售金額達1億元。

        在50年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品扎堆的通州運河核心區(qū),保利大都匯一期藝術(shù)公寓和創(chuàng)意辦公產(chǎn)品均價也在3.5萬元/平方米,而華業(yè)新北京中心的公寓型產(chǎn)品目前售價在3.3萬元/平方米-3.9萬元/平方米。

        另據(jù)統(tǒng)計,目前通州區(qū)在售的商住項目共有12個,但很多項目沒拿到預(yù)售證,能夠直接出售的并不多。業(yè)內(nèi)預(yù)計,隨著這些項目的入市,三四季度通州商住公寓市場還將持續(xù)升溫。

        高姍表示,雖然通州普宅遭遇“限購”,但在《通知》中,對于商住辦公類項目尚未做出相關(guān)限制,對區(qū)域預(yù)期前景的認同使得商住類產(chǎn)品“脫穎而出”。8月限購后首周成交排名前十的項目中,通州區(qū)占據(jù)三席,其中兩個項目為商住,富力運河十號更是以196套的成交高居榜首。在通州限購未蔓延到商住之前,這類產(chǎn)品成交熱情仍將持續(xù)高漲。

        中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年8月通州公寓成交962套,環(huán)比7月上漲214%,接近千套的月成交量也是歷史最高紀錄。另有數(shù)據(jù)顯示,在執(zhí)行“限購令”的第一周,通州區(qū)域商住公寓成交量為282套,環(huán)比限購前一周大幅上漲了53%,成交均價為27490元/平方米,環(huán)比限購之前一周上漲12.2%。

        胡景暉分析認為,由于商住項目并不在此次限購范圍內(nèi),所以通州區(qū)域的商住項目將迎來一波去化高峰。“通州的商住項目大都集中在運河商圈,差不多有十幾個項目都準備在下半年入市,此次限購后,不排除一些商住項目將提前入市,抓住契機,盡快銷售。”

        據(jù)業(yè)內(nèi)傳播甚廣的小道消息稱,不排除后續(xù)還會針對商住項目設(shè)置購買門檻的可能。

        燕郊樓市再火

        通州限購后,燕郊等北京周邊市場開始新一輪炒作。據(jù)記者了解,位于燕郊核心區(qū)的上上城理想城,去年的價格是8600元/平方米,8月的成交均價已達1.4萬元/平方米;港中旅的項目 2015年6月開盤時均價為1.1萬元/平方米,8月新開盤項目的價格已在1.5萬元/平方米左右。

        天洋城4代是燕郊目前最火的項目之一,目前號稱沒房可賣。一位銷售代表介紹,該項目去年還是10500元/平方米,2015年春節(jié)之前全部封盤,到3月漲到11500元/平方米賣了一批;此后,受到北京地鐵通燕郊消息的影響,5月又封了一次盤,然后漲到12500元/平方米;7月又趕上通州成為北京市行政副中心的消息,當(dāng)月開盤的一棟樓3小時售罄,均價達到1.6萬元/平方米。

        雖然燕郊樓價水漲船高,在業(yè)內(nèi)看來,這是不可持續(xù)的。

        來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年8月20日,燕郊市場年內(nèi)新增住宅套數(shù)高達11516套,這一數(shù)據(jù)相當(dāng)于2015年通州商品房供應(yīng)量的14倍;2015年全北京的商品房供應(yīng)量為22655套,僅僅作為河北廊坊三河市的一個鎮(zhèn),2015年燕郊的供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半。也就是說,本來應(yīng)該是買方市場的燕郊樓市,被炒作成了隨著通州樓市行情水漲船高的賣方市場。

        張大偉認為,隨著通州限購的實行,燕郊或?qū)⒊蔀橄乱粋€樓市重災(zāi)區(qū)。首先,燕郊價格的上漲完全依賴對通州樓市的信心,從往年市場看,一旦北京通州樓市出現(xiàn)觀望,燕郊市場就會“感冒”,如果通州市場“感冒”,燕郊基本就開始大規(guī)模促銷。

        張大偉表示,在燕郊等區(qū)域買房的客戶大部分都是投資和剛需,這導(dǎo)致市場一旦出現(xiàn)觀望,很可能就出現(xiàn)需求銳減。燕郊區(qū)域的市場供應(yīng)項目品質(zhì)較低,除了低端自住外,大部分需求都是投資,目前燕郊二手房價格與新房的差距非常大。一旦通州市場成交降溫,燕郊區(qū)域的價格可能會出現(xiàn)大幅度回落。

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