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        綠地的后上市時(shí)代

        2015-05-30 08:29:58龔小鋒
        房地產(chǎn)世界 2015年9期
        關(guān)鍵詞:萬科綠地

        龔小鋒

        “宇宙第一房企”綠地,8月18日敲鐘上市。當(dāng)天股價(jià)最高一度達(dá)到25.95元,市值突破3100億元,瞬間秒殺萬科等房企,不過隨后卻一直走低。此外,上市后,綠地避談能源板塊而是發(fā)力三大新業(yè)務(wù),短期內(nèi)如何轉(zhuǎn)型,也將給它帶來不小的壓力。

        打響房企市值競爭戰(zhàn)

        自2014年3月金豐投資宣布重組方案,綠地整體上市歷時(shí)17個(gè)月。登陸A股也意味著上海國資領(lǐng)域規(guī)模最大的混合所有制改革樣本成功落地。

        “綠地成功上市意味著綠地混改已經(jīng)跨過了一大難關(guān),成功了一半?;旄拇_實(shí)具備很高的創(chuàng)新性,其他國企或會(huì)模仿這一模式?!敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為,但后期如何操作及其操作效果還無法判斷,其混改究竟是對現(xiàn)狀的簡單改變,還是革命性創(chuàng)新還不得而知。

        韓長吉表示,上市后的綠地在運(yùn)營及發(fā)展中還會(huì)面臨一些問題,比如改革后的股權(quán)結(jié)構(gòu)能否最大可能性地調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性,是否能真正制衡各方面利益。

        上市后的綠地并沒有松一口氣,受A股等多方面因素影響, 8月25日,綠地控股收盤價(jià)14.78元,總市值1798億元,雖然仍然位居地產(chǎn)板塊市值首位,但相比上市之初已經(jīng)蒸發(fā)1302億元,萬科同期市值約為1400億元。

        受大勢影響,地產(chǎn)板塊不少公司股價(jià)也創(chuàng)出年內(nèi)新低。包括濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、中天城投也都有一定程度下跌。而貴為地產(chǎn)界龍頭“招保萬金”中的保利地產(chǎn),8月25日收盤價(jià)為6.95元,也創(chuàng)出年內(nèi)新低。

        無論是市值第一還是銷售金額第一的寶座,沒有人可以坐穩(wěn)坐熱。從銷售金額來看,2014年千億軍團(tuán)房企擴(kuò)容至7家,中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體,爭奪未來行業(yè)老大的地位。

        不久前招商系重組的消息也讓業(yè)界驚嘆。根據(jù)公告顯示,如果重組成功,招商局地產(chǎn)將更名為“招商局蛇口”,獲得招商局集團(tuán)在蛇口前海的3.9平方公里的港口物流用地,同時(shí)還會(huì)獲得更多的優(yōu)質(zhì)地塊,重返第一梯隊(duì)。

        2014年綠地與萬科之間已經(jīng)發(fā)生了激烈的較量,目前萬科正在聯(lián)合萬達(dá)進(jìn)一步做大市場,而在2015年上半年,萬科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售1100億元,領(lǐng)先于其他房企。

        “賺錢”能力待突破

        下一步,如何將自身業(yè)務(wù)做強(qiáng)提升盈利能力是綠地需要思考的重要課題?!拔磥碚l當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要,市場地位的變化是正常的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,相對于企業(yè)規(guī)模和市值,如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題,要做好不同的產(chǎn)品配比,調(diào)整好企業(yè)的布局策略,才能搶占第一軍團(tuán)。

        綠地2014年的銷售數(shù)據(jù)顯示,主營業(yè)務(wù)毛利潤約為327億元,毛利率在12.5%左右。同樣在香港上市的恒大地產(chǎn),其2014年毛利潤為317.8億元,毛利率為28.5%。萬科近年來毛利率也穩(wěn)定在20%左右,今年上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.04%。

        綠地能源及相關(guān)貿(mào)易業(yè)務(wù)收入趕超房地產(chǎn)主業(yè),為1322.2億元,毛利僅為12.2億元,毛利率僅為0.92%。房地產(chǎn)主業(yè)收入為1121.8億元,毛利為278.2億元,毛利率為24.78%。

        由于能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)不賺錢,降低能源在主營業(yè)務(wù)中的比重迫在眉睫。在2014年綠地80億元的國內(nèi)債務(wù)中,其子公司綠地能源集團(tuán)10億元、山西陸合煤化集團(tuán)8億元、上海云峰集團(tuán)有限公司32億元,總計(jì)50億元。

        8月24日,綠地發(fā)布的2015年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也并不理想。報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入859.9億元,同比下降26.7%;歸屬于上市公司股東的利潤39.3億元,同比下降9.1%。

        綠地方面解釋稱,公司上半年?duì)I業(yè)收入和凈利潤同比略有下降,主要緣于幾方面原因:一是加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整力度,一方面新的產(chǎn)業(yè)正處于培育過程中,尚未到效益產(chǎn)出期,另一方面主動(dòng)縮減能源產(chǎn)業(yè)等盈利能力較差的業(yè)務(wù)規(guī)模,此外則是結(jié)算的原因。

        對于資金鏈問題,綠地集團(tuán)董事長張玉良曾這樣解釋高周轉(zhuǎn),“有人有1000億元的現(xiàn)金流,兩年轉(zhuǎn)一次,一年是500億元。我有500億元的現(xiàn)金流,一年轉(zhuǎn)四次,是2000億元。你說哪個(gè)資金緊張?我是在流動(dòng)性和運(yùn)作效率上下工夫,解決人家看不懂的現(xiàn)金流問題”。

        “三板斧”威力未出

        隨著綠地縮減能源及相關(guān)業(yè)務(wù),按照張玉良的描述,當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期,公司都將致力于做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè),同時(shí)加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

        韓長吉認(rèn)為,綠地三大領(lǐng)域可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)過重。尤其是大基建布局,雖然回報(bào)周期長,短期內(nèi)體現(xiàn)出來的盈利也會(huì)比較低。此外,該公司著力打造的三大業(yè)務(wù)方面還處于起步和整合階段,尚未有足夠的盈利出現(xiàn)。

        “大基建”重點(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)。自2014年年中宣布進(jìn)軍地鐵產(chǎn)業(yè)以來,綠地目前已簽約徐州、南京、重慶、哈爾濱、濟(jì)南、大連等地7條地鐵項(xiàng)目。首個(gè)投資項(xiàng)目徐州地鐵3號(hào)線,總投資約117億元,計(jì)劃2016年開工,2020年建成。在張玉良的構(gòu)想中,地鐵投資公司將成為綠地轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要突破點(diǎn)和增長點(diǎn)。去年綠地地鐵投資發(fā)展有限公司凈利潤為-245.56萬元。

        在大金融領(lǐng)域,綠地?fù)碛芯G地金控集團(tuán)和綠地香港兩大金融平臺(tái),今年成立了綠地金服、黑龍江省綠地股權(quán)金融資產(chǎn)交易中心,同時(shí)與中金以及德意志銀行合作。按照張玉良的設(shè)想,今年金融業(yè)務(wù)規(guī)模要達(dá)到500億元。綠地?cái)?shù)據(jù)顯示,2014年綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司凈利潤為3.12億元,且多個(gè)金融項(xiàng)目多為今年啟動(dòng)。

        在“大消費(fèi)”領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展進(jìn)口商品直銷、汽車服務(wù)、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè)。該板塊在2014年的經(jīng)營并不理想,如上海綠地酒店投資發(fā)展有限公司去年凈利潤-899萬元、綠地國際酒店管理集團(tuán)有限公司去年凈利潤-3.24萬元、上海綠地商業(yè)(集團(tuán))有限公司去年凈利潤3.8億元、綠地汽車服務(wù)(集團(tuán))有限公司去年凈利潤-554萬元。

        對于今后發(fā)展,綠地方面表示,公司在業(yè)務(wù)新增長點(diǎn)會(huì)用好投資并購、互聯(lián)網(wǎng)+等兩種手段。一方面將通過戰(zhàn)略并購,實(shí)現(xiàn)業(yè)績擴(kuò)張,優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu);另一方面將以資本為紐帶,通過控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè),嫁接互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型新商業(yè)模式。

        對此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,綠地在上述產(chǎn)業(yè)上一定要加大協(xié)同效應(yīng),并進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。張宏偉認(rèn)為,綠地還要完成偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運(yùn)營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉(zhuǎn)變。

        目前,其完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺(tái)布局,業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、金融、基建、汽車、園林等多個(gè)重要行業(yè),“綠地系”已初具雛形。截至目前,它在A股及H股已分別有綠地控股、綠地香港及潤東汽車三個(gè)上市平臺(tái),同時(shí)它亦是H股上市公司博大綠澤的第二大股東。

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