龔小鋒
“宇宙第一房企”綠地,8月18日敲鐘上市。當天股價最高一度達到25.95元,市值突破3100億元,瞬間秒殺萬科等房企,不過隨后卻一直走低。此外,上市后,綠地避談能源板塊而是發(fā)力三大新業(yè)務,短期內如何轉型,也將給它帶來不小的壓力。
打響房企市值競爭戰(zhàn)
自2014年3月金豐投資宣布重組方案,綠地整體上市歷時17個月。登陸A股也意味著上海國資領域規(guī)模最大的混合所有制改革樣本成功落地。
“綠地成功上市意味著綠地混改已經跨過了一大難關,成功了一半?;旄拇_實具備很高的創(chuàng)新性,其他國企或會模仿這一模式。”中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉認為,但后期如何操作及其操作效果還無法判斷,其混改究竟是對現(xiàn)狀的簡單改變,還是革命性創(chuàng)新還不得而知。
韓長吉表示,上市后的綠地在運營及發(fā)展中還會面臨一些問題,比如改革后的股權結構能否最大可能性地調動企業(yè)員工的積極性,是否能真正制衡各方面利益。
上市后的綠地并沒有松一口氣,受A股等多方面因素影響, 8月25日,綠地控股收盤價14.78元,總市值1798億元,雖然仍然位居地產板塊市值首位,但相比上市之初已經蒸發(fā)1302億元,萬科同期市值約為1400億元。
受大勢影響,地產板塊不少公司股價也創(chuàng)出年內新低。包括濱江集團、榮盛發(fā)展、中天城投也都有一定程度下跌。而貴為地產界龍頭“招保萬金”中的保利地產,8月25日收盤價為6.95元,也創(chuàng)出年內新低。
無論是市值第一還是銷售金額第一的寶座,沒有人可以坐穩(wěn)坐熱。從銷售金額來看,2014年千億軍團房企擴容至7家,中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體,爭奪未來行業(yè)老大的地位。
不久前招商系重組的消息也讓業(yè)界驚嘆。根據公告顯示,如果重組成功,招商局地產將更名為“招商局蛇口”,獲得招商局集團在蛇口前海的3.9平方公里的港口物流用地,同時還會獲得更多的優(yōu)質地塊,重返第一梯隊。
2014年綠地與萬科之間已經發(fā)生了激烈的較量,目前萬科正在聯(lián)合萬達進一步做大市場,而在2015年上半年,萬科已經實現(xiàn)銷售1100億元,領先于其他房企。
“賺錢”能力待突破
下一步,如何將自身業(yè)務做強提升盈利能力是綠地需要思考的重要課題。“未來誰當龍頭老大其實不重要,市場地位的變化是正常的?!蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認為,相對于企業(yè)規(guī)模和市值,如何提高利潤率才是最關鍵的問題,要做好不同的產品配比,調整好企業(yè)的布局策略,才能搶占第一軍團。
綠地2014年的銷售數(shù)據顯示,主營業(yè)務毛利潤約為327億元,毛利率在12.5%左右。同樣在香港上市的恒大地產,其2014年毛利潤為317.8億元,毛利率為28.5%。萬科近年來毛利率也穩(wěn)定在20%左右,今年上半年萬科房地產業(yè)務毛利率為21.04%。
綠地能源及相關貿易業(yè)務收入趕超房地產主業(yè),為1322.2億元,毛利僅為12.2億元,毛利率僅為0.92%。房地產主業(yè)收入為1121.8億元,毛利為278.2億元,毛利率為24.78%。
由于能源及相關貿易產業(yè)不賺錢,降低能源在主營業(yè)務中的比重迫在眉睫。在2014年綠地80億元的國內債務中,其子公司綠地能源集團10億元、山西陸合煤化集團8億元、上海云峰集團有限公司32億元,總計50億元。
8月24日,綠地發(fā)布的2015年上半年財報數(shù)據也并不理想。報告期內實現(xiàn)營業(yè)收入859.9億元,同比下降26.7%;歸屬于上市公司股東的利潤39.3億元,同比下降9.1%。
綠地方面解釋稱,公司上半年營業(yè)收入和凈利潤同比略有下降,主要緣于幾方面原因:一是加大產業(yè)結構優(yōu)化調整力度,一方面新的產業(yè)正處于培育過程中,尚未到效益產出期,另一方面主動縮減能源產業(yè)等盈利能力較差的業(yè)務規(guī)模,此外則是結算的原因。
對于資金鏈問題,綠地集團董事長張玉良曾這樣解釋高周轉,“有人有1000億元的現(xiàn)金流,兩年轉一次,一年是500億元。我有500億元的現(xiàn)金流,一年轉四次,是2000億元。你說哪個資金緊張?我是在流動性和運作效率上下工夫,解決人家看不懂的現(xiàn)金流問題”。
“三板斧”威力未出
隨著綠地縮減能源及相關業(yè)務,按照張玉良的描述,當前和今后一個時期,公司都將致力于做強房地產主業(yè),同時加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費”等三個重點領域。
韓長吉認為,綠地三大領域可能會導致資產過重。尤其是大基建布局,雖然回報周期長,短期內體現(xiàn)出來的盈利也會比較低。此外,該公司著力打造的三大業(yè)務方面還處于起步和整合階段,尚未有足夠的盈利出現(xiàn)。
“大基建”重點發(fā)展地鐵產業(yè)。自2014年年中宣布進軍地鐵產業(yè)以來,綠地目前已簽約徐州、南京、重慶、哈爾濱、濟南、大連等地7條地鐵項目。首個投資項目徐州地鐵3號線,總投資約117億元,計劃2016年開工,2020年建成。在張玉良的構想中,地鐵投資公司將成為綠地轉型升級的重要突破點和增長點。去年綠地地鐵投資發(fā)展有限公司凈利潤為-245.56萬元。
在大金融領域,綠地擁有綠地金控集團和綠地香港兩大金融平臺,今年成立了綠地金服、黑龍江省綠地股權金融資產交易中心,同時與中金以及德意志銀行合作。按照張玉良的設想,今年金融業(yè)務規(guī)模要達到500億元。綠地數(shù)據顯示,2014年綠地金融投資控股集團有限公司凈利潤為3.12億元,且多個金融項目多為今年啟動。
在“大消費”領域將重點發(fā)展進口商品直銷、汽車服務、酒店、旅游等產業(yè)。該板塊在2014年的經營并不理想,如上海綠地酒店投資發(fā)展有限公司去年凈利潤-899萬元、綠地國際酒店管理集團有限公司去年凈利潤-3.24萬元、上海綠地商業(yè)(集團)有限公司去年凈利潤3.8億元、綠地汽車服務(集團)有限公司去年凈利潤-554萬元。
對于今后發(fā)展,綠地方面表示,公司在業(yè)務新增長點會用好投資并購、互聯(lián)網+等兩種手段。一方面將通過戰(zhàn)略并購,實現(xiàn)業(yè)績擴張,優(yōu)化財務結構;另一方面將以資本為紐帶,通過控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè),嫁接互聯(lián)網轉型新商業(yè)模式。
對此,業(yè)內人士認為,綠地在上述產業(yè)上一定要加大協(xié)同效應,并進行結構調整升級。張宏偉認為,綠地還要完成偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運營并重、從偏重國內開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉變。
目前,其完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺布局,業(yè)務涉及房地產、金融、基建、汽車、園林等多個重要行業(yè),“綠地系”已初具雛形。截至目前,它在A股及H股已分別有綠地控股、綠地香港及潤東汽車三個上市平臺,同時它亦是H股上市公司博大綠澤的第二大股東。