徐進

又說“金九”，有意思嗎？還真有！

年年歲歲“金九”相似，歲歲年年行情不同。對于房地產(chǎn)圈內而言，年年盼著黃金秋季，年年都說“金九銀十”，似乎已經(jīng)成為了一種習慣。今年也不能免俗。

眼下，北京樓市九、十月的氛圍也正在被逐漸炒熱。如果你覺得“金九”是老生常談，甚至是概念空談，一句“金銀”說不夠，那我們給你這些理由：央行又降息降準了，公積金首付兩成了，入市項目增多了，數(shù)據(jù)持續(xù)向好了……總而言之，為了配合這樓市傳統(tǒng)的“好日子”，大家都提振起了精神，目標是沖擊今年下半年的新高峰。

降息降準降首付

就在“金九”前夕，“央媽”祭出了重大利好，無疑是樓市的一劑興奮劑。8月25日，中國人民銀行宣布，自2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%。

是的，“央媽”又降息了。從去年11月以來，央行已經(jīng)連續(xù)五次降息、四次降準，每次降息幅度為0.25個百分點。累計降息幅度很大，帶給購房人房貸優(yōu)惠也是實實在在的。據(jù)鏈家市場研究部，若使用商業(yè)貸款200萬元房貸、30年還清，按照基準利率、等額本息計算方法，連續(xù)五次降息之后，貸款人每月還款額將減少1786.68元，30年還款總額將減少42.1萬元。

亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，近十個月來的降息降準政策頻出，雖然已經(jīng)有些“審美疲勞”了，并不會對市場產(chǎn)生速效的作用，但是累計降息幅度較大，使得市場的流動性不斷充裕。

隨后不久，住建部、財政部與央行發(fā)布通知，調整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例，擁有1套住房并已結清購房貸款的公積金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起執(zhí)行。此外，政策規(guī)定北上廣深四個一線城市可在國家統(tǒng)一政策基礎上，結合本地實際自主決定。

同樣的，這也不是今年第一次公積金政策調整了。今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會曾聯(lián)合發(fā)布通知，購買首套普通自住房公積金首付比例降為20%；擁有1套住房并已結清相應購房貸款的，最低首付款比例為30%。因為將二套房的首付比例從七成降為三成，這個被稱為“3.30公積金新政”的政策直接推動了北京等一線城市四、五月份樓市成交增長放。

北京市房協(xié)副秘書長陳志認為，此次公積金新政特別提出了“北上廣深”的自主決定權，與當前房地產(chǎn)市場的形勢有關。

總體來說，二套房公積金貸款首付兩成利好三四線城市的樓市復蘇。在“金九”這個時間點上推出新政，也意在鼓勵開發(fā)項目積極入市。

北京新房現(xiàn)供應高潮

既然已經(jīng)有了政策的利好鼓勵，房企自然不愿意在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”無所作為。就北京市場而言，眾多開發(fā)項目都把推盤時間定在9月，樓盤積極入市，營造熱鬧氛圍，使得今年9月成為年內供應的新高點。

據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，9月北京將有34個項目入市，其中14個為老項目后期，20個為純新盤，創(chuàng)造年內供應小高峰。其中包括使館壹號院、天恒金融街公園懿府、元都尚街等20個純新盤，以及恒華·安納湖、領秀慧谷、龍湖長城原著等在內的14個老項目后期。

從區(qū)域供應來看，風頭正勁的通州成為供應量較多的區(qū)域，共有6盤入市，以通州運河核心區(qū)的商住辦公項目為主。通州入市項目包括金隅78墅一個別墅項目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個普宅項目，以及世界僑商中心等商住項目。業(yè)內人士認為，通州區(qū)域限購無疑會造成一波“大起大落”的行情。目前來看8月份通州樓市成交整體維持在高位，在全市成交占比高達22%。限購執(zhí)行之后，通州的普通商品住宅成交可能會出現(xiàn)階段性下滑，另一方面大量不受限購影響的商住項目將迅速填補市場需求。

此外，整體來看，房山、朝陽、昌平等區(qū)域是9月推盤較多的區(qū)域。昌平區(qū)有領秀慧谷、中國鐵建尚城匯、花雨汀等項目入市。據(jù)了解，進入8月以來，昌平純商品房在北京區(qū)域樓市中僅次于通州，成交量不容小覷。

今年北京“金九”的另一個重要特征就是供應結構的調整，中高端項目占比明顯增多了。9月預計入市的34個項目當中，別墅項目有5個，包括房山區(qū)的天恒樂墅、通州區(qū)的金隅78墅、順義區(qū)的首創(chuàng)禧瑞墅等；高端公寓項目6個，其中報價最高的為東城區(qū)東直門區(qū)域的使館壹號院，單價最高為12萬元/平方米。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，今年豪宅項目頻頻亮相，扎堆推盤，被業(yè)內稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”。秋季是豪宅、別墅項目呈現(xiàn)效果最佳的季節(jié)，加之新老高端項目大多已經(jīng)鎖定一定量的意向客群，高端物業(yè)此時蓄勢待發(fā)，紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

窗口期悄然開啟

對于“金九”的預期，業(yè)內表示了積極樂觀的態(tài)度，降息降準以及公積金首付比例的下調，帶來的是實實在在的購房門檻下降，將惠及真正有需求的購房群體。因此，業(yè)內普遍判斷，此時購房窗口期已經(jīng)悄然開啟。對于具體項目而言，踏準了“金九”的時機，把準了市場的節(jié)奏，就能在傳統(tǒng)旺季拔得頭籌。

就北京市場而言，除了高端項目扎堆引人注目之外，今年數(shù)量較多的商住辦公產(chǎn)品的表現(xiàn)也比較搶眼。首先是通州區(qū)域內，受區(qū)域限購影響，一些普宅項目被“打壓”了，而諸多不受限購影響的商住項目則“蠢蠢欲動”。從9月入市的項目來看，一些項目價格已經(jīng)出現(xiàn)小幅上調，產(chǎn)品類型也有相應調整。

此外，一些性價比較高的項目已經(jīng)開始領跑9月，表現(xiàn)非常搶眼。如位于大興區(qū)義和莊地區(qū)的北京泰禾中央廣場，在9月1日“一小時賣出8.5億、狂銷380余套”，獲得大興區(qū)域項目單日銷冠，“金九”首戰(zhàn)大捷。據(jù)了解，目前大興區(qū)在售普宅項目不多，天宮院、黃村、亦莊等老牌新房板塊都有沉寂之相，加之近期大興區(qū)多宗熱門土地的成交，高地價也推高了房價預期，給區(qū)域內商住項目帶來窗口期。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為，今年的“金九”有著較好的利好政策環(huán)境，預計后期將會有更多的樓市救市政策繼續(xù)出臺，將持續(xù)刺激市場回暖。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，不僅購房人要把握當下的“窗口期”，房企也在積極加快推盤速度，把握跑量去庫存的“窗口期”。“數(shù)據(jù)上看，7、8月份一些房企主動放緩了節(jié)奏，很明顯意圖在9、10月重新發(fā)力，供應量的增加會反映在成交量上，今年的‘金九成為旺季應該沒有懸念?！?/p>