王欣芳

3月1日開始，《不動產登記暫行條例》正式實施。雖然濟南未列入首批城市，但相關工作正在積極推進中，不動產登記離我們越來越近了。

“不動產登記”給濟南房地產市場帶來哪些影響？降價和拋售傳說是否能夠成真？不動產登記的種種“動靜”又對目前的市場帶來哪些波動？

當不動產登記遇到“大數(shù)據”

“不動產登記不是新消息，您要買第一套房，根本不需要考慮?！?月3日，在東部某樓盤售樓處，置業(yè)顧問張婷熟練地回復著有關“不動產登記”的詢問事宜，“而且新政策沒有強制性，對房價不會造成影響”。

在其項目沙盤前，幾位意向客戶也對不動產登記沒有過多關心。“不動產登記已經有很長時間的過渡期，從上海重慶征收房產稅的情況看，征收力度也不太大，只要稅費合理可承受，我不打算賣掉手中的房產?！币褤碛袃商追慨a的李毅還在考慮改善性需求，他認為房地產仍然是相對穩(wěn)妥的投資手段，既然自己能買房，也就不在乎可能征收的房產稅。

據張婷介紹，最近確實有不少購房者前來咨詢，有些多房擁有者觀望情緒較濃，但剛需購房者并未將不動產登記考慮在內，項目的營銷策略也沒有調整。

“如若實施不動產統(tǒng)一登記制度，房價馬上會跌?！敝康禺a商潘石屹曾表示，抑制房價最直接有效的方法就是不動產統(tǒng)一登記制度。但3月1日開始，《不動產登記暫行條例》已經正式實施，市場并未發(fā)生潘石屹預料的異動。

“影響房價的因素是宏觀經濟和供求關系，不動產登記從基本面來看對市場影響較小，對投資性需求有弱化抑制作用?！敝性飿I(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)薄夫利在接受《齊魯周刊》記者采訪時表示，但目前濟南房地產市場供需基本平衡，投資性需求占比不到百分之十，因此不動產登記對價格和成交量影響不太大。

“對房地產市場來說，不動產登記最大的影響在于數(shù)十年來首次‘摸清家底?！敝袊》亢统青l(xiāng)建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，中國最近一次房屋普查發(fā)生在近30年前，“現(xiàn)有數(shù)據支離破碎，而且不再具有可參考性”。尤其是市場關心的庫存、空置率等數(shù)據，一直沒有權威來源，各市場機構統(tǒng)計出來的數(shù)據也會因為口徑、統(tǒng)計方法等問題而天差地別?！暗@些數(shù)據對于真正認識目前樓市的供求關系來說意義重大?！鳖櫾撇赋?，這些數(shù)據的缺乏也是之前多年針對房價的樓市調控未見明顯成效的原因之一。他認為，雖然不動產登記的目的并不一定是開征房產稅，但與住房信息聯(lián)網一樣，不動產統(tǒng)一登記是開征房產稅的前提和基礎。

哪些房子需要拋售？

2007年版《物權法》規(guī)定，“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”2014年4月21日，國土部給出不動產統(tǒng)一登記時間表：在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2018年前，登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。

雖然相關部門曾明確指出，不動產登記與房產稅開征沒有必然的聯(lián)系，但有分析認為，不動產登記對房地產投資的抑制作用毋庸置疑。因此分析認為，有多套房的業(yè)主，需提早考慮手上房產的用處，適時出手多余或閑置的房子。

有專家建議，中小城市業(yè)主最多保留兩三套中心區(qū)的普通住宅即可，而新區(qū)、郊區(qū)的房子一般建議都可以處理掉?！叭绻闵钤诖蟪鞘?，在中小城市的故鄉(xiāng)有房子，那么從提高投資效率來說，中小城市的房子可以全部賣掉?！?/p>

此外，專家還指出，中小城市郊區(qū)、新區(qū)的商業(yè)物業(yè)，尤其是“場內鋪”最危險；至于三四流風景區(qū)的旅游地產、養(yǎng)老地產也非常不靠譜。傳統(tǒng)市中心的天價商鋪，最好輕易別碰。

“至于一線城市中心區(qū)的普通住宅，未來仍然有比較大的升值空間，可以留在手上甚至考慮買入。對于中心城市的商業(yè)物業(yè)，要保持警惕。整體而言，寫字樓和商務公寓的風險，比商鋪要小一些?！?/p>

值得注意的是，不動產登記消息出來前，很多業(yè)內人士認為不動產登記制度未來可能會影響到普通置業(yè)理念和市場產品結構，主要是因為普通人購房時，一般都會考慮一步到位的改善住宅，還有一些手里有多套房產的人會進行整合以此來規(guī)避房產稅，因此二手房房源會在實施前后一段時間內出現(xiàn)大幅上升。

濟南的二手房市場是否有此現(xiàn)象？

記者注意到，搜房網上局部區(qū)域的大戶型二手房出房量比年前增加了?！?月1日下午，旅游路在售的5居及5居以上房源的搜索結果加起來有17頁，500條；奧體中心有8頁，約200條；其中不少標注著‘出國急賣、‘包改合同等字樣。”這些大戶型的拋售甚至引來蟄伏許久的投資客。據了解，一位炒房客在年前兩個月中抄底了7套房，賣了3套，一轉眼賺了五六十萬。

“最近確實有些所謂‘急售房，以大戶型為主，賣主也比較低調，價格遠遠低于市場價?！焙推铰飞夏撤慨a中介工作人員介紹，這其中不排除不動產統(tǒng)一登記臨近帶來的“避嫌”之需和房產稅預期，但也有可能是生意人年關前急用錢。據業(yè)內介紹，雖然不乏買房人期待有人拋房“撿個便宜”，但未發(fā)現(xiàn)二手房大規(guī)模拋售，房價也比較平穩(wěn)。

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗告訴記者，不動產登記的實施不是一個突發(fā)事件，多套房持有者早有預期，不會臨時拋售。此外，不動產登記遵循“自愿登記”的原則，還存在一個緩沖期，也決定了其不會對樓市產生一個立竿見影的效果。

濟南離房產稅有多遠

3月2日上午，國土資源部部長姜大明來到青島市不動產登記中心，在參觀完該登記中心的各個服務窗口后，姜大明來到發(fā)證窗口，親手將山東省第一個不動產權證書發(fā)到市民徐先生手中。當天，青島市不動產登記中心共頒發(fā)6本不動產權證書，全部為商品房的不動產權證書。

拿到編號為NO.D37000000001的不動產權證書的徐先生是青島市南區(qū)魯商首府小區(qū)的業(yè)主，他剛剛在該小區(qū)購置了一套約100平方米的房子。記者了解到，新頒發(fā)的不動產權證書加載了防偽標志和二維碼，市民只需用手機掃描二維碼，就可以得知不動產證件號碼、不動產單元號碼以及相關房屋編碼等。

由于濟南目前還未完成相關部門職能的整合，距不動產統(tǒng)一登記政策的真正落地還有一段時間。億翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東表示，目前不動產統(tǒng)一登記平臺至少需要四年才能完成搭建，所以預計在2018年左右房地產稅才能真正落地。

此外，濟南多數(shù)市民沒有土地證的現(xiàn)象，也在一定程度上影響不動產登記推進。

根據相關數(shù)據，2014年濟南新建商品住宅總成交量超過6.1萬套，二手房成交量雖然同比下降近20%，但也成交近3萬套，全年共9.1萬套房進行了交易。與此形成鮮明對比的是，濟南市全年只辦理了3783件國有土地使用權分割登記。

什么原因造成市民不愿意辦理土地證，或者說土地證辦理有什么難題？濟南市國土資源部門一位工作人員表示，在濟南，市民購買商品房的土地證需要從整宗土地的“大證”分割成個人的“小證”，在技術上，濟南分割“大證”采取的是“按份”分割的方式。體現(xiàn)在個人所有的《國有土地使用證》上，就是要填寫個人的土地“分攤面積”。

而分割需要等到整宗地都開發(fā)完畢、所有房源都出來測繪報告，才能計算出個人房產占小區(qū)全部建筑面積的比例，再乘以宗地總面積，進而得出土地使用權的“分攤面積”。一些開發(fā)商拿下的大宗土地，全部開發(fā)建設需要的時間較長，等到全部建成再辦理居民的土地“小證”，往往要滯后很多年。

在采訪中，多名市民反映，若想補辦土地證，需提供相關證件資料，但由于購房時間較早，購房發(fā)票、契稅發(fā)票等文件已經丟失，湊不齊辦理土地證所需文件。對此，房管部門工作人員表示完全沒必要擔心，“購房、網簽過程中，房管部門會留存證件、發(fā)票等信息，市民可申請查看打印，土地登記申請書也可在區(qū)土地局網站下載?！?/p>