肖良生

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議是房地產(chǎn)稅的征收方和納稅方之間，不僅僅因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的準(zhǔn)確性持有不同意見(jiàn)，也可能因?yàn)閷?duì)征收方式、繳納主體、法律或政策空白而產(chǎn)生爭(zhēng)議。產(chǎn)生爭(zhēng)議的原因很復(fù)雜，涉及到的層面也很多，既有納稅方、登記方和評(píng)估方的原因，也有征稅方的原因。人們往往容易注意到納稅方、登記方和評(píng)估方的原因，征稅方的原因卻長(zhǎng)期被人忽略，這一方面是因?yàn)檎鞫惙酱淼氖菄?guó)家或地方政府，權(quán)威性不容置疑；二是作為征稅方，很少?gòu)募{稅人的角度去深入反思其工作方式或政策瑕疵。長(zhǎng)期以往，很容易積累民怨，進(jìn)而形成矛盾，暗潮涌動(dòng)，影響社會(huì)穩(wěn)定。

本文著眼于未來(lái)房地產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)征收過(guò)程中可能遇到的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議，對(duì)因征稅方產(chǎn)生的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議進(jìn)行前瞻性分析。

一、稅務(wù)部門(mén)原因

有些城市的稅務(wù)部門(mén)信息化程度較低，稅收制度的落實(shí)與信息披露渠道不通暢，信息到達(dá)率低，使廣大納稅者無(wú)法及時(shí)了解征稅的動(dòng)態(tài)。

1.政策變化導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議

我國(guó)房地產(chǎn)稅改革正在進(jìn)行中，人們對(duì)于改革所帶來(lái)的政策變化和利益變化需要時(shí)間去適應(yīng)和消化，在消化這些政策的過(guò)程中，就會(huì)存在一定的爭(zhēng)議。例如國(guó)家稅務(wù)總局于2009年起開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格，此政策一出臺(tái)，在國(guó)內(nèi)產(chǎn)生巨大的震動(dòng)，很多納稅人提出異議。當(dāng)然，隨著市場(chǎng)對(duì)政策的消化，現(xiàn)在對(duì)這一問(wèn)題的爭(zhēng)議日漸減少。但是，房地產(chǎn)稅的改革還在持續(xù)深入，未來(lái)會(huì)有更多的靈活政策出臺(tái)，那么，新的爭(zhēng)議會(huì)隨著新政策的發(fā)布和執(zhí)行而不斷產(chǎn)生。

新政策缺少對(duì)存量房交易稅收政策和征管措施的宣傳力度，雖然采用在公共場(chǎng)所張貼公告、在媒體刊登解讀文章等形式向納稅人進(jìn)行廣泛宣傳，但納稅人真正了解相關(guān)工作的法律依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義者不多，有的納稅人沒(méi)有足夠重視虛假申報(bào)交易價(jià)格帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

2.征稅或繳稅方式變化導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議

當(dāng)前我國(guó)主流的存量房繳稅方式是在房地產(chǎn)登記中心現(xiàn)場(chǎng)代收代繳，這是為了便利存量房交易買(mǎi)賣(mài)雙方辦理納稅手續(xù)設(shè)置的窗口。但是，未來(lái)我國(guó)將推出存量房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，這種稅賦需要每年一次或多次繳納，這樣，如果按傳統(tǒng)的繳稅方式進(jìn)行，則會(huì)帶來(lái)大量人力物力的浪費(fèi)，而且容易使納稅人產(chǎn)生反感情緒。為此，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)繳納房地產(chǎn)稅，或者利用移動(dòng)終端繳納房地產(chǎn)稅則可以提高效率。這樣可以極大地便利業(yè)主繳納房地產(chǎn)稅，減少抗稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)也應(yīng)看到，新的繳稅方式容易引起業(yè)主的困惑，從而引起爭(zhēng)議。

未來(lái)多渠道的繳稅方式，發(fā)票如何給予納稅人是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)納稅來(lái)說(shuō)，發(fā)票可以當(dāng)場(chǎng)給納稅人。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)或移動(dòng)終端納稅，獲取發(fā)票比較困難。不過(guò)，現(xiàn)在科技的發(fā)展可以解決這個(gè)困難，電子發(fā)票即是解決之道。電子發(fā)票是稅收管理里程碑式的創(chuàng)新，消費(fèi)者只要安裝電子發(fā)票客戶端或者通過(guò)微信掃描二維碼等簡(jiǎn)便的方法，就可以把電子發(fā)票貯存到電腦或手機(jī)中，從而不用擔(dān)心假發(fā)票、丟失發(fā)票等煩心事，更不用勞心勞力到稅務(wù)局去領(lǐng)取發(fā)票。據(jù)報(bào)道，在我國(guó)已經(jīng)有10個(gè)城市開(kāi)始使用電子發(fā)票了。電子發(fā)票為房地產(chǎn)稅的遠(yuǎn)程支付提供了輔助性技術(shù)支持，并由此降低了業(yè)主的納稅顧慮。但是，這些新技術(shù)的使用，必須要有充分的解釋，使納稅人充分了解它們的優(yōu)勢(shì)和使用規(guī)范，從而減少異議。

二、法律爭(zhēng)議及困境

我國(guó)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格還存在法律上的爭(zhēng)議及困境，主要表現(xiàn)為納稅主體的確認(rèn)、小產(chǎn)權(quán)房是否征收房地產(chǎn)稅的確認(rèn)、國(guó)家政策對(duì)于土地年限的確認(rèn)等。這些爭(zhēng)議，到目前為止，仍然是多方各執(zhí)一詞，沒(méi)有明確的限定，這為將來(lái)房地產(chǎn)稅的征收帶來(lái)不少隱患。

1.納稅主體的爭(zhēng)議

關(guān)于未來(lái)的房地產(chǎn)稅，誰(shuí)將成為納稅主體？這是首先要解決的問(wèn)題。在一些國(guó)家是由房產(chǎn)的實(shí)際使用人來(lái)繳稅，例如英國(guó)就規(guī)定誰(shuí)使用房產(chǎn)就由誰(shuí)繳納房地產(chǎn)稅，所以，如果房產(chǎn)自住，則由業(yè)主繳納房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)出租，則由租客繳納房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)出借，則由承借人繳納房地產(chǎn)稅。

有些國(guó)家是由房產(chǎn)所有人來(lái)繳稅，例如美國(guó)各州就規(guī)定無(wú)論誰(shuí)在使用該房產(chǎn)，均由業(yè)主繳納房地產(chǎn)稅。

那么，我國(guó)具體將由誰(shuí)來(lái)繳納房地產(chǎn)稅呢？目前還在醞釀之中，沒(méi)有明確的規(guī)定。納稅主體的確定，將影響到房地產(chǎn)稅征收的實(shí)際效果。

2.小產(chǎn)權(quán)房的征稅困境

房地產(chǎn)稅如果要全面開(kāi)始征收，在征稅對(duì)象方面是難以繞開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的。某處的房地產(chǎn)的合法性暫時(shí)得不到確認(rèn)，如果對(duì)其征稅，就會(huì)涉及到法律問(wèn)題，即會(huì)帶來(lái)法律上的爭(zhēng)議。

小產(chǎn)權(quán)房本不是一個(gè)法律上的概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂的小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)就是沒(méi)有《物權(quán)法》意義上的所有權(quán)，不具有完整產(chǎn)權(quán)權(quán)能的建筑物。小產(chǎn)權(quán)房可以是對(duì)修建房屋人而言的，因其對(duì)房屋所在的土地不享有合法的土地使用權(quán)，從而造成其不能主張對(duì)房屋的所有權(quán)；小產(chǎn)權(quán)房也可以是對(duì)購(gòu)買(mǎi)人而言，就是房屋所有權(quán)合法設(shè)立后，由于不符合辦理房屋變更登記條件，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)人只能基于買(mǎi)賣(mài)合同享有債權(quán)，而不能對(duì)房屋享有物權(quán)，從而就購(gòu)買(mǎi)人而言只能是小產(chǎn)權(quán)房了。前者是建筑物本身就不具有完整產(chǎn)權(quán)，而后者是建筑物本身在建設(shè)時(shí)是合法的，產(chǎn)權(quán)亦是完整產(chǎn)權(quán)，但因?yàn)檗D(zhuǎn)讓行為不合法，導(dǎo)致受讓人無(wú)法獲得完整產(chǎn)權(quán)。例如在深圳市有4.2億平方米小產(chǎn)權(quán)房或其他非完整產(chǎn)權(quán)的房屋，對(duì)這些房屋是否征收房地產(chǎn)稅，如何征收，征收標(biāo)準(zhǔn)是多少，這些都是帶有挑戰(zhàn)性的課題。因?yàn)槿珖?guó)這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模龐大，處理不好可能帶來(lái)社會(huì)不穩(wěn)定因素。

小產(chǎn)權(quán)房或其他非完整產(chǎn)權(quán)的房屋因其產(chǎn)權(quán)不清晰，會(huì)導(dǎo)致陷入悖論： 如果對(duì)其不征稅，那么對(duì)于其他合法產(chǎn)權(quán)的房屋業(yè)主是不公平的，而且因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房體量太大，會(huì)導(dǎo)致稅收的大量流失；如果對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅，則是否意味著小產(chǎn)權(quán)房的合法性，這與國(guó)家的政策無(wú)疑也是背道而馳的。

3.國(guó)家政策不明確導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議

根據(jù)我國(guó)《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行的土地所有權(quán)有兩種，即國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。

單從國(guó)家主體身份上看，國(guó)家具有政治權(quán)利主體和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體的雙重身份。在特殊情況下（包括發(fā)行公債、接受無(wú)人繼承的遺產(chǎn)等），國(guó)家才作為民事主體參與民事法律關(guān)系。行使土地所有權(quán)時(shí)，國(guó)家不是民事主體身份，因?yàn)榘凑瘴覈?guó)法律，土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓，而私權(quán)主體是可以自由處分其財(cái)產(chǎn)的。因此，國(guó)家土地所有權(quán)是一種公權(quán)利。

農(nóng)村集體土地所有權(quán)含義比較模糊。最主要的是主體法律規(guī)定不明確。“集體”一詞不是民法中的主體概念，根據(jù)《土地管理法》第十條的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理”。

利用權(quán)并不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，它不過(guò)是所有權(quán)以外的土地權(quán)利的總稱。我國(guó)目前的土地利用權(quán)的種類(lèi)主要有：土地使用權(quán)和土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、空間權(quán)、耕作權(quán)等土地他項(xiàng)權(quán)利。其中、土地使用權(quán)是我國(guó)整個(gè)土地利用權(quán)體系的核心。

土地使用權(quán)早在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期就已經(jīng)產(chǎn)生，獨(dú)立出來(lái)始于1990年國(guó)務(wù)院第55號(hào)令，即《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。根據(jù)該條例的規(guī)定，土地使用權(quán)一經(jīng)登記，就具有對(duì)抗一般人的法律效力，并且可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。至此，土地使用權(quán)已經(jīng)具有物權(quán)的性質(zhì)。土地使用權(quán)指單位或個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

我國(guó)的土地使用權(quán)大致可以分為3種：政府、軍隊(duì)等單位需要的土地使用直接劃撥；商品房（住宅、商業(yè)、工業(yè)、辦公樓等）的使用權(quán)采用招拍掛出讓；社會(huì)福利事業(yè)單位采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；倉(cāng)儲(chǔ)用地50年；綜合或者其他用地50年。各省市地方政府可以根據(jù)具體情況，在此上限范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。

那么，土地使用年限到期了如何處理？根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。而2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！薄段餀?quán)法》雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期，但實(shí)際上并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。但是，當(dāng)購(gòu)房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進(jìn)行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費(fèi)用，繳納費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)是多少，都還是政策空白。

因?yàn)閲?guó)家政策還不明確，致使未來(lái)房地產(chǎn)稅開(kāi)征存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。土地使用到期或即將到期的房產(chǎn)如何繳納房地產(chǎn)稅？

另外，因?yàn)榇嬖谕恋厥褂媚晗?，加上房產(chǎn)本身隨著時(shí)間的推移而不斷老化，其估值應(yīng)該綜合兩方面的因素來(lái)評(píng)估，從而影響房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，進(jìn)而影響房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格。但目前很多城市在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，缺少對(duì)時(shí)間維度的考量。所以，有的房產(chǎn)已經(jīng)快到使用年限了，業(yè)主認(rèn)為其估價(jià)應(yīng)該更低一些， 而在實(shí)際評(píng)估中，時(shí)間維度考量較少，使估值偏高，導(dǎo)致納稅人提起爭(zhēng)議。

4.法定用途與實(shí)際用途不一致導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議

雖然我國(guó)土地廣袤，但是主要城市的土地還是比較稀缺的。在我國(guó)土地資源的重要性和稀缺性要求建設(shè)用地使用權(quán)人必須合理地利用土地。如何加強(qiáng)對(duì)土地用途的管制，是我國(guó)土地管理的重要內(nèi)容。現(xiàn)行有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，都對(duì)土地用途有著相關(guān)的規(guī)定。加強(qiáng)對(duì)土地用途管制，一直也是我國(guó)土地行政主管部門(mén)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行整治的內(nèi)容之一?！段餀?quán)法》作為民事基本法律，對(duì)土地的用途作出了明確的規(guī)定。

我國(guó)法律對(duì)以劃撥方式使用建設(shè)用地的用途有著明確的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照其用途使用土地。以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不同的土地用途其出讓金是不同的。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對(duì)土地用途都需要作出明確的規(guī)定，擅自改變約定的土地用途不僅是一種違約行為，也是違法行為。

建設(shè)用地使用權(quán)人以無(wú)償或者有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)后，確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。土地行政主管部門(mén)經(jīng)過(guò)審查后，認(rèn)為改變的土地用途仍符合規(guī)劃，同意對(duì)土地用途作出調(diào)整的，根據(jù)目前的規(guī)定，還需要報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，然后出讓人和建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者變更合同相應(yīng)的條款，并按照規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。如果是將劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)改為有償使用方式的，在改變土地用途后，建設(shè)用地使用權(quán)人還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳出讓金。以變更合同條款的形式改變土地用途的，還要依法到登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記，簽訂新的建設(shè)用地使用權(quán)合同，并辦理登記手續(xù)。

雖然土地使用者都在按法定圖則使用土地，但隨著城市的發(fā)展，周?chē)h(huán)境不斷改善和優(yōu)化，房產(chǎn)的價(jià)值不斷得到提升，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人就有可能改變其用途。例如深圳市南山區(qū)高新科技園片區(qū)，在改革開(kāi)放之初，這塊土地比較偏遠(yuǎn)，周邊交通、設(shè)施、生活配套等幾乎沒(méi)有，整片主要以工業(yè)用地為主。再如深圳高新科技園，原來(lái)大量批復(fù)的是工業(yè)用地，隨著這個(gè)片區(qū)的發(fā)展，這一片區(qū)很快就被商業(yè)、住宅包圍，土地價(jià)值猛升。一些業(yè)主就把原來(lái)用于生產(chǎn)、研發(fā)的工業(yè)廠房、工業(yè)宿舍、工業(yè)辦公等進(jìn)行裝修升級(jí)，改為寫(xiě)字樓、酒店或其他更高價(jià)值的物業(yè)，對(duì)外出租，獲得比工業(yè)廠房高許多倍的收益。

工業(yè)用地商業(yè)用途、工業(yè)用地住宅用途、工業(yè)用地辦公用途等現(xiàn)象比較普遍，如何評(píng)估這一類(lèi)房產(chǎn)，一直是困擾評(píng)估界的難題。如果完全按工業(yè)來(lái)評(píng)估，則其價(jià)值很容易被低估；如果完全按實(shí)際用途來(lái)評(píng)估，事實(shí)上它又達(dá)不到同類(lèi)用地性質(zhì)的價(jià)值。到目前為止，我國(guó)尚未出臺(tái)相關(guān)政策，評(píng)估人員缺少有效的政策指引。在實(shí)際操作中，有些工業(yè)用地按實(shí)際用途評(píng)估，使評(píng)估價(jià)格偏高，導(dǎo)致業(yè)主提出異議。

李求軍/責(zé)任編輯