管軼群

如何為當(dāng)下中國尋找合適的養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)模式，早已成為了被業(yè)界廣泛關(guān)注，卻又是各執(zhí)一詞的行業(yè)現(xiàn)狀?？陀^上來說，成熟的開發(fā)模式需要由項(xiàng)目實(shí)踐反復(fù)錘煉而成，需要經(jīng)受時(shí)間的長期考驗(yàn)。現(xiàn)在我們能做的，與其說是模式的討論，不如說是方向的摸索。

通過研究發(fā)現(xiàn)，中國老人在生活方式的選擇上有三個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)：紐帶關(guān)注、生命關(guān)注和自由關(guān)注。紐帶關(guān)注指的是關(guān)注基于血緣關(guān)系的家庭化生活方式，和基于熟人關(guān)系的社區(qū)化生活方式；生命關(guān)注指的是關(guān)注圍繞健康保障、生命延續(xù)展開的生活方式；而自由關(guān)注則是體現(xiàn)在對(duì)個(gè)體心理愉悅、精神自由的強(qiáng)烈追求。

對(duì)老人生活方式關(guān)注點(diǎn)的全面實(shí)現(xiàn)是構(gòu)建理想老人社區(qū)的重要目標(biāo)。但對(duì)于不同區(qū)域或者文化背景的老人，或者在老人不同的生命階段，他們的關(guān)注點(diǎn)會(huì)在三者之間偏移變化。此外，針對(duì)不同養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目，存在不同的外部開發(fā)條件與內(nèi)部資源特點(diǎn)。這就迫使我們必須充分考慮項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，同時(shí)尋找與老人生活方式的匹配項(xiàng)目形態(tài)。

為了更好的分析項(xiàng)目的開發(fā)形態(tài)，我們從眾多影響?zhàn)B老住區(qū)開發(fā)的因素中，提取了三個(gè)核心要素，組成分析模型的三個(gè)象限，分別是項(xiàng)目區(qū)位，居住形態(tài)和目標(biāo)客群。其中：項(xiàng)目區(qū)位分為市區(qū)型、郊區(qū)型與景區(qū)型；居住形態(tài)分為借居型、長居型與短居型；目標(biāo)客戶群分為照護(hù)型、活力型與混合型。通過將這三個(gè)象限中的各要素組合后，可以幫助我們梳理項(xiàng)目核心開發(fā)要素，尋找合適的項(xiàng)目形態(tài)和項(xiàng)目定位。

而從老人的生活方式出發(fā)，我們梳理出三種具有市場(chǎng)想象力的養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)方向，一種是基于老人紐帶關(guān)注的全齡混合社區(qū)，一種是基于生命關(guān)注的專業(yè)護(hù)理社區(qū)，一種是基于自由關(guān)注的養(yǎng)生度假社區(qū)。

全齡混合社區(qū)的目標(biāo)客戶群是全年齡段的人群，除了老人，也包括年輕人與兒童，它是一個(gè)大型的成長型活力社區(qū)。此類項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模，同時(shí)也將會(huì)作為居住人群的第一居所所在地。針對(duì)現(xiàn)今中國各城市的發(fā)展情況，能具備這些要求的土地供應(yīng)，主要出現(xiàn)在城市的近郊位置。同時(shí)，考慮到全年齡段人群的多樣化生活服務(wù)需求，及近郊公共配套設(shè)施及服務(wù)水平相對(duì)滯后，要求開發(fā)企業(yè)建設(shè)綜合性的配套設(shè)施，包括各類養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施等，并通過持有、委托運(yùn)營等方式為服務(wù)品質(zhì)提供持續(xù)保證。

這種模式對(duì)于現(xiàn)今大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品升級(jí)和完善具有重要啟示。我們從杭州萬科隨園嘉樹項(xiàng)目可以看出，正是依托于良渚文化村整體的生活環(huán)境和設(shè)施的持續(xù)打造，才造就了該項(xiàng)目租售兩旺的局面。同時(shí)也可以從該項(xiàng)目宣傳口號(hào)——“鄰里式養(yǎng)老社區(qū)”可以揣摩到萬科對(duì)于老人“紐帶關(guān)注”的把握。

專業(yè)護(hù)理社區(qū)的目標(biāo)客戶群為有一定照護(hù)需求的老人。這類老人（或家屬）有強(qiáng)烈的生命關(guān)注度，這就要求社區(qū)除了提供完善的專業(yè)護(hù)理醫(yī)療服務(wù)，最好項(xiàng)目周邊具有優(yōu)勢(shì)的醫(yī)療配套設(shè)施?，F(xiàn)在中國大中城市優(yōu)勢(shì)醫(yī)療資源相對(duì)集中于市區(qū)或成熟的生活區(qū)，引發(fā)了相對(duì)較高的項(xiàng)目開發(fā)成本或租賃成本，也導(dǎo)致社區(qū)規(guī)模一般比較小。當(dāng)然在項(xiàng)目小規(guī)模、高成本運(yùn)營的同時(shí)，老人客源比較充沛，產(chǎn)品也具備較高的溢價(jià)能力，持續(xù)盈利或獲得中長期回報(bào)機(jī)會(huì)較大。

這種類型對(duì)于地方政府通過完善現(xiàn)有城區(qū)機(jī)能，應(yīng)對(duì)城市老齡化趨勢(shì)有重要意義，同時(shí)發(fā)展專業(yè)型照護(hù)連鎖機(jī)構(gòu)具有廣大的市場(chǎng)前景。我們可喜的看到，在某些大型城市的類似機(jī)構(gòu)在政府的支持下發(fā)展迅速，在逐步提高自身業(yè)務(wù)水平的同時(shí)，積極探索服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化流程，為規(guī)?；⑦B鎖化發(fā)展打下基礎(chǔ)。

養(yǎng)生度假社區(qū)的目標(biāo)客戶群主要針對(duì)活躍型老人及家屬。此類項(xiàng)目一般位于自然人文資源豐富的旅游目的地，或者位于環(huán)境相對(duì)較好的城市遠(yuǎn)郊，作為老人或家庭的第二居所。由于其目標(biāo)客戶群體強(qiáng)烈的度假需求，要求項(xiàng)目配建完善的休閑設(shè)施，在做好基本的醫(yī)療保障的同時(shí)，可以考慮配建特色的養(yǎng)生、康復(fù)保健設(shè)施。

這類項(xiàng)目對(duì)于擁有良好環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)的地方政府具有啟示意義。同時(shí)也能引發(fā)傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)細(xì)分或升級(jí)。細(xì)分體現(xiàn)在對(duì)老人群體的關(guān)注，升級(jí)體現(xiàn)在服務(wù)配套的優(yōu)化組合。如果我們將這類項(xiàng)目與酒店行業(yè)作類比，我們傾向于從一站式的度假酒店尋求啟發(fā)，例如地中海俱樂部（Club med），對(duì)家庭成員的需求做了很好的組合。所以我們必須在考慮全年齡段度假需求的基礎(chǔ)上關(guān)注老人的特殊需求，我們也可以把這類項(xiàng)目看成全齡混合社區(qū)在度假領(lǐng)域的細(xì)分。

以上三種模式貌似老生常談，但我們?nèi)绻屑?xì)去考察驗(yàn)證，必然會(huì)找到其存在與發(fā)展的內(nèi)在邏輯與外部驅(qū)動(dòng)條件。隨著我們對(duì)中國老人生活方式研究的不斷深化，必然衍生出基于這三類社區(qū)的細(xì)分產(chǎn)品，發(fā)展出各具特色的中國式養(yǎng)老社區(qū)模式。

作者系上海棲城建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司（GN）董事合伙人