朱昊

近日，萬科聯(lián)手深圳中學(xué)共建萬科梅沙書院。梅沙書院坐落于萬科總部，建筑面積約為1.8萬平方米，規(guī)劃30個班級，采用國際化的小班教學(xué)，預(yù)計可提供1050個學(xué)位，并于今年9月迎來首批學(xué)生。

其實，房地產(chǎn)和教育產(chǎn)業(yè)早已不是隔海相望的孤島，從1994年碧桂園與北京景山中學(xué)合作開辦廣州碧桂園學(xué)校，到2001年深圳桃源居引入清華實驗學(xué)校，再到世茂360°全系統(tǒng)教育社區(qū)、金地學(xué)院派社區(qū)、正榮“全教育”社區(qū)，“地產(chǎn)+教育”模式逐漸浮出水面，并可能成為下一個十年的“香餑餑”。

教育是過去20年來供需最不對等、消費(fèi)者感覺最“弱勢”的領(lǐng)域之一，“地產(chǎn)+教育”能否帶來改變？教育又能否給地產(chǎn)企業(yè)帶來新的利潤增長點？從“三好”到“八爪魚”戰(zhàn)略，筆者看來，萬科的多元化更像是以居者作為CPU、以社區(qū)作為主板，為各種“插件”提供對接的插口。那么，萬科的社區(qū)教育“插件”又是如何運(yùn)作的呢？

一、教育的痛點，社區(qū)的機(jī)會

在國內(nèi)，有3個領(lǐng)域是消費(fèi)者花錢卻往往得不到想要的東西：房子、教育和醫(yī)療。隨著房地產(chǎn)進(jìn)入買方市場，供需不對等的情況逐步改善，但教育和醫(yī)療仍然“難啃”。具體來說，現(xiàn)有教育存在4種痛。

一是學(xué)區(qū)房、學(xué)位房的單價達(dá)到幾萬、幾十萬，家長們勒緊腰帶，花幾百萬買的或許只是一個殘舊的小房子，僅僅是為了一個不能確定的學(xué)位；二是教育資源分散，從小學(xué)到中學(xué)，為了追趕好學(xué)校，家長被迫當(dāng)起了現(xiàn)代孟母，頻繁換房，勞心勞力；三是官辦教育機(jī)構(gòu)報名難、價格高、路途遠(yuǎn)，而民辦培訓(xùn)機(jī)構(gòu)又往往管理混亂，師資匱乏；四是獨(dú)生子女在生活中缺失同伴教育，容易造成人格發(fā)展的偏差、失衡。

有沒有一種模式可以解決上述4大難題呢？“地產(chǎn)+教育”或者說教育社區(qū)化模式有著天然的優(yōu)勢，因為這里存在天然的鄰里關(guān)系和熟悉的場地，關(guān)鍵就看開發(fā)商、社區(qū)運(yùn)營商、教育機(jī)構(gòu)的品牌、模式是不是靠譜。

二、房地產(chǎn)接入教育產(chǎn)業(yè)的3種模式

房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)模式，光賣房子肯定無法支撐未來，如果教育產(chǎn)業(yè)做得好，就可以為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。房企因其開發(fā)和持有物業(yè)的便利，可以在社區(qū)中做該類物業(yè)的安排，也可按長線經(jīng)營來獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

從“抱大腿”到“自辦?！保瑥摹白叱鋈ァ钡健耙M(jìn)來”，從打造“學(xué)區(qū)房”到“我就是學(xué)區(qū)”，房地產(chǎn)企業(yè)可以從3個層面接入教育產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建適合自己的“地產(chǎn)+教育”模式（見表1）。

1.與教育資源進(jìn)行不同強(qiáng)度的關(guān)聯(lián)

第一是借助周邊豐富的教育資源提升項目品質(zhì)，可稱為“抱大腿，好賣樓”。這種可以算“地產(chǎn)+教育”的初級模式，營銷味道較重，希望借助名校提升樓盤價值。

第二是與名校合作辦學(xué)，可稱為“引進(jìn)來，齊辦學(xué)”。這種模式相對成熟，即由房地產(chǎn)企業(yè)出資興建校舍，建成后交由當(dāng)?shù)亟逃块T管理。合作辦學(xué)一般有民辦公助、公辦民助兩種，基本模式是開發(fā)商出地、出資金，投資校舍、設(shè)備等硬件并負(fù)責(zé)設(shè)施的維護(hù)管理；學(xué)校出師資，負(fù)責(zé)日常教育教學(xué)管理。

第三是社區(qū)自己創(chuàng)辦學(xué)校，可稱為“自辦校，我做主”。這種模式就是房地產(chǎn)企業(yè)自己創(chuàng)辦學(xué)校，多聘請專業(yè)的教育管理機(jī)構(gòu)管理教學(xué)。該模式的關(guān)鍵是招聘到優(yōu)秀的校長，建設(shè)合格的教師隊伍，制定科學(xué)的發(fā)展方案。這種模式將建校者和辦學(xué)者合二為一，保證教育穩(wěn)定性，開發(fā)難度最大但成熟后經(jīng)濟(jì)收益也最大。

2.根據(jù)不同目的和層次配置教育資源

按照教育的目的和層次，“地產(chǎn)+教育”也可以分為3種模式：

第一是配置幼兒園、小學(xué)、初中、高中等基礎(chǔ)教育資源，比如深圳寶安桃源居、蔚藍(lán)海岸等。

第二是配置專科、本科、成教、研究生等高等教育資源，如珠海唐家灣大學(xué)城、上海松江大學(xué)城等。

第三是配置文化、藝術(shù)等非升學(xué)類教育資源，比如世茂360°全系統(tǒng)教育社區(qū)用“藝術(shù)+生活+夢想”作為精神符號，在社區(qū)內(nèi)興建了舞蹈學(xué)院、鋼琴藝術(shù)中心、繪畫室、體育館，營造一種融藝術(shù)、生活、夢想為一體的生活方式。金地推出的社區(qū)“常青藤優(yōu)才計劃”，以“優(yōu)化設(shè)計”為引導(dǎo)，以“優(yōu)學(xué)服務(wù)”為內(nèi)容，通過“寶貝計劃”“天才計劃”“金地大講堂”為孩子量身定制系統(tǒng)化培養(yǎng)課程，專設(shè)航模池、百草園、書山閱覽室、海洋主題水上樂園等互動場所，營造寓教于樂的全天候設(shè)施。

3.按照全年齡段打造教育體系

全齡化社區(qū)教育以幼兒、少年、青年、中年、老年等年齡分類，在小區(qū)中設(shè)置適合不同年齡段的教育內(nèi)容和設(shè)施。

成都萬科打造了u18教育體系，集合優(yōu)質(zhì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和師資力量，提供一整套教育培訓(xùn)的超市化服務(wù)，未來業(yè)主子女有望享受從幼兒園、小學(xué)、初中、高中的專項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)1-18歲的教育全覆蓋。王石曾設(shè)想在萬科社區(qū)內(nèi)開設(shè)老年大學(xué)、培訓(xùn)平臺，為社區(qū)內(nèi)的老年人“發(fā)揮余熱”提供空間，串聯(lián)社區(qū)內(nèi)業(yè)主的教育供需。

三、萬科“地產(chǎn)+教育”的3層體系

萬科在從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型過程中，“八爪魚”戰(zhàn)略是其中最重要的內(nèi)容?！鞍俗︳~”包括萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科塾、萬科廣場、萬科里和萬科悅八大觸角，目標(biāo)是為萬科搭建客戶全周期生態(tài)系統(tǒng)，增加客戶的黏性。其中，萬科塾就是那只教育的“觸角”（見圖1）。

1996年，上海萬科就開始了在教育產(chǎn)業(yè)的試水，與復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)合辦9年制民辦學(xué)?！虾Ｊ袕?fù)旦萬科實驗學(xué)校，位于萬科城市花園中；2010年后，萬科又從“社區(qū)學(xué)?！钡木S度開啟了“城市配套服務(wù)商”的教育產(chǎn)業(yè)之路。

目前，萬科的“地產(chǎn)+教育”主要包括社區(qū)營地、城市營地、戶外營地三層產(chǎn)業(yè)體系。

1.社區(qū)營地——四點半學(xué)堂

萬科依托住宅社區(qū)和社區(qū)商業(yè)成立社區(qū)營地，作為素質(zhì)教育啟蒙基地，包括九年制素質(zhì)教育學(xué)校、周末營、教師創(chuàng)業(yè)服務(wù)等內(nèi)容，萬科業(yè)主的孩子優(yōu)先入學(xué)。

社區(qū)營地主要提供社區(qū)內(nèi)子女的教育和托管業(yè)務(wù)，需要解決3個關(guān)鍵問題：一是師資，初期可以先進(jìn)行社會招聘，后續(xù)優(yōu)先整合社區(qū)內(nèi)和萬科體系內(nèi)部資源，包括萬科小學(xué)、幼兒園及家長生源；二是場所，主要利用社區(qū)內(nèi)閑置的會所資源；三是生源，這個最不愁，萬科社區(qū)內(nèi)天然資源。

在社區(qū)營地中，萬科獨(dú)創(chuàng)了“四點半學(xué)堂”，有效解決了孩子下午放學(xué)后無人接、作業(yè)無人管的問題。在“四點半學(xué)堂”中，老師輔導(dǎo)孩子做作業(yè)，家長下班來接走，小孩開心，家長放心。

在武漢萬科紅郡，基于“四點半學(xué)堂”又規(guī)劃了青少年空間，空間使用面積約1000平方米，由10個功能區(qū)組成，采用鮮艷的紅、橙、黃、藍(lán)、綠等色彩搭配，為青少年提供義工活動、公民教育（如公共安全知識、社交禮儀等）、作業(yè)輔導(dǎo)、家庭輔導(dǎo)（如親子關(guān)系、抗逆能力等）、閱讀分享、興趣培養(yǎng)、創(chuàng)意交流、領(lǐng)袖培訓(xùn)等8個方面的服務(wù)。

目前華南萬科已經(jīng)有14家社區(qū)營地成功開業(yè)，廣州的目標(biāo)是在今年要開11家社區(qū)營地。到2017年，萬科社區(qū)營地要在11個城市開150家連鎖店。社區(qū)營地不僅開在萬科的社區(qū)，也可能開到其他公司的社區(qū)。

2.城市營地——教育MALL

城市營地則定位于素質(zhì)教育的培優(yōu)基地，依托于萬科綜合體，一個城市開辦1、2個或者3、4個，可以稱之為城市教育綜合體，將以出租公寓和出租校舍、培訓(xùn)教室為盈利點，預(yù)計可以為培訓(xùn)機(jī)構(gòu)降低租金成本30%，提高不動產(chǎn)坪效300%。

廣東佛山的國際金融城將作為萬科第一個城市營地，于2017年開業(yè)，取名為“教育MALL”，它的業(yè)態(tài)大致是：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)+餐飲+電影院+停車場，地下有3層都是停車場，1-4層全部是各種各樣的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，5-7層可以整租給一所學(xué)校，8-10層用來做餐飲、電影院等體驗式消費(fèi)強(qiáng)的商業(yè)。

教育MALL有可能顛覆傳統(tǒng)SHOPPING MALL和少年宮，原因有二：一是剔除掉購物中心里面被互聯(lián)網(wǎng)強(qiáng)打擊的業(yè)態(tài)，比如服裝，只保留下體驗感強(qiáng)的東西，例如餐飲、電影院等，把教育和傳統(tǒng)MALL結(jié)合起來玩；二是解決了少年宮和社會教育機(jī)構(gòu)報名難、太分散的難題，鋼琴、舞蹈等課程MALL內(nèi)搞定，孩子在學(xué)習(xí)的時候，家長不用在教室門口干等，MALL內(nèi)娛樂，不枯燥，還放心。

3.度假營地——中國“童子軍”

萬科目前做得更為成熟的，是戶外/度假營地，有點類似于美國“童子軍”的概念，致力于培養(yǎng)孩子的戶外生存能力、合作探索精神，并不局限于萬科業(yè)主，而是面向全社會。據(jù)媒體披露，萬科已將教育產(chǎn)業(yè)體系中的度假營地事業(yè)部獨(dú)立出來，作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)中最可能快速發(fā)展壯大的部分。

度假營地在國內(nèi)存在巨大的供需斷層，2013年我國高中、初中、小學(xué)及學(xué)前教育的在校人數(shù)共計約2億人，但中國十二五期間僅擬建150個營地，對比美國目前1000萬青少年、12000個營地的滲透度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而且國內(nèi)營地服務(wù)以游學(xué)項目為主。

萬科預(yù)計，2015年戶外營地接待人數(shù)將達(dá)1.5-2萬人，現(xiàn)有營地包括三亞森林度假、深圳雙月灣、廣州清遠(yuǎn)白天鵝、吉林松花湖滑雪場、東莞松山湖。

作者就職于明源地產(chǎn)研究院