張德明　蘇美耀

【摘要】寧波市鄞州區(qū)人才公寓項(xiàng)目是政府確定的實(shí)事工程與重點(diǎn)工程，怎樣在政府工程高檔次、高品位與成本控制之間尋找平衡點(diǎn)，是政府工程建設(shè)者應(yīng)必須重視的課題。本文通過(guò)一具體實(shí)例的運(yùn)作，為有關(guān)工程建設(shè)者提供一些有益的參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】 政府工程；成本測(cè)算；銷(xiāo)售回收；投資費(fèi)用；設(shè)計(jì)優(yōu)化；效果與效益

【Abstract】Ninbo Yinzhou area talented person apartment item is a government assurance of real fact engineering and point engineering， how look for a balance point between the government engineering upscale time， Gao personal status and the cost control， is the government engineering constructor should have to value of topic.This text pass a concrete solid example of operation， for relevant the engineering constructor provide some beneficial reference with draw lessons from.

【Key words】The engineering of the government；The cost measure to calculate；Sale recovery；Investment expenses；The design is excellent to turn；Effect and performance

1. 人才公寓項(xiàng)目工程概況

（1）寧波市鄞州區(qū)人才公寓項(xiàng)目是鄞州區(qū)人民政府為推進(jìn)“科技強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，吸引科技人才，進(jìn)一步發(fā)展作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣區(qū)市鄞州區(qū)的經(jīng)濟(jì)而作出的重大戰(zhàn)略舉措。

（2）在2007年初的人大、政協(xié)兩會(huì)上，人才公寓項(xiàng)目建設(shè)被列入政府工作報(bào)告中的實(shí)事工程與重點(diǎn)工程，并作為2007、2008二年重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目。

（3）人才公寓項(xiàng)目經(jīng)過(guò)科學(xué)的論證，最后選址環(huán)境優(yōu)美的寧波南部高教園區(qū)諾丁漢大學(xué)的北側(cè)。三家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了方案設(shè)計(jì)，2007年5月經(jīng)評(píng)審，DC國(guó)際建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)的方案為最終中標(biāo)方案。2007年8月通過(guò)擴(kuò)初會(huì)審，2007年11月完成施工圖設(shè)計(jì)，2008年1月完成施工招標(biāo)工作，2008年3月1日正式開(kāi)工建設(shè)。

2. 人才公寓項(xiàng)目原設(shè)計(jì)方案與成本測(cè)算

（1）人才公寓項(xiàng)目用地面積33375平方米（約50畝），總建筑面積111243平方米。其中地下室面積約24000平方米（一層半地下室），地上建筑面積約87200平方米（地上由二棟三十一層公寓2號(hào)3號(hào)樓、一棟L形十六層公寓1號(hào)樓與一棟二層俱樂(lè)部組成）。地下室設(shè)置約480只車(chē)位，地上設(shè)置約70只車(chē)位。由于設(shè)計(jì)師對(duì)人才公寓項(xiàng)目作前期調(diào)研后的個(gè)性化與品味化設(shè)計(jì)，人才公寓項(xiàng)目可售住宅面積只有約76800平方米（有962戶(hù)公寓與14間青年旅館客房），可售商業(yè)用房面積只有約1100平方米，而不可售的休閑平臺(tái)面積約有3700平方米、架空層灰空間面積約有1900平方米，青年俱樂(lè)部面積約有2400平方米。人才公寓項(xiàng)目呈現(xiàn)設(shè)計(jì)檔次較高，可售面積較少的特點(diǎn)。（見(jiàn)圖1：總平面圖與圖2：鳥(niǎo)瞰圖）

（2）人才公寓項(xiàng)目為精裝修樓盤(pán)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為中檔（造價(jià)800元/平方米）。由于是政府實(shí)事工程，土地價(jià)格較為便宜，僅為50萬(wàn)元/每畝（同類(lèi)地段市場(chǎng)價(jià)格約250～300萬(wàn)元/每畝）。經(jīng)成本測(cè)算，包括土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等所有成本，人才公寓項(xiàng)目總投資約需5.6億元。

（3）2007年中下半年及2008年初，寧波市的房地產(chǎn)形勢(shì)與全國(guó)各地一樣呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，人才公寓同類(lèi)地段的精裝公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到均價(jià)約1.2萬(wàn)元/每平米。人才公寓作為為企業(yè)分擔(dān)引進(jìn)人才的成本、給重點(diǎn)骨干企業(yè)以福利支持的實(shí)事工程，政府承諾以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的成本價(jià)格出售給符合條件的企業(yè)，政府在人才公寓項(xiàng)目上不賺一分錢(qián)。根據(jù)測(cè)算，人才公寓銷(xiāo)售均價(jià)7000元/每平米，即可收回成本（遠(yuǎn)低于市場(chǎng)均價(jià)1.2萬(wàn)元/每平米）。所以人才公寓項(xiàng)目建設(shè)決策者在設(shè)計(jì)階段側(cè)重于樓盤(pán)的檔次與政府的形象，而對(duì)較低的得房率不敏感、不重視。然而天有不測(cè)風(fēng)云，2008年開(kāi)始房地產(chǎn)形勢(shì)漸趨蕭條，再加下半年暴發(fā)的世界金融危機(jī)雪上加霜，寧波市的房地產(chǎn)形勢(shì)與全國(guó)各地一樣一片慘淡，量縮價(jià)跌。2008年9月同類(lèi)地段的精裝公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格跌至均價(jià)約8500元/每平米，人才公寓預(yù)計(jì)2008年底完成地下室工程，2009年初領(lǐng)取預(yù)售許可證，并開(kāi)始銷(xiāo)售。

3. 人才公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化思路與方案

2008年下半年，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為了讓購(gòu)房企業(yè)真真得到實(shí)惠，區(qū)政府作出決策：一是公寓銷(xiāo)售均價(jià)不能突破6500元/每平米；二是銷(xiāo)售總額回收必須與總投資成本持平，不能虧損。

按區(qū)政府確定的公寓最高限價(jià)6500元/每平米，地下車(chē)位5萬(wàn)元/每只，商鋪與俱樂(lè)部只租不售以成本價(jià)列入銷(xiāo)售額，人才公寓滿(mǎn)打滿(mǎn)算只能回收銷(xiāo)售額約5.4億元。而總投資成本依然約需5.6億，存在約2000萬(wàn)元的虧空。面對(duì)如此的困難，筆者作為人才公寓項(xiàng)目的建設(shè)者，認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目的投資控制，必須“開(kāi)源節(jié)流”。何為“開(kāi)源”？就是從項(xiàng)目本身入

手挖掘潛力，創(chuàng)造效益；何為“節(jié)流”？就是項(xiàng)目該花的錢(qián)必須精打細(xì)算地花，項(xiàng)目不該花的錢(qián)一分也不能花。

針對(duì)人才公寓項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)圖，筆者進(jìn)行了深入的研究。在不影響樓盤(pán)的檔次與品味、不影響外立面風(fēng)格與形態(tài)的前提下，通過(guò)與設(shè)計(jì)師及規(guī)劃行政部門(mén)的溝通與協(xié)調(diào)，取得了他們的協(xié)助與支持。以下為具體優(yōu)化內(nèi)容：

3.1 地下室部分。地下室地坪標(biāo)高-6.00米，除設(shè)置必要的設(shè)備用房外，均為汽車(chē)停車(chē)位（人才公寓項(xiàng)目未考慮人防工程）。1號(hào)樓中1-A樓與1-B樓各有二只交通核心筒，其中一只作為主要入口，在地上一層設(shè)置有過(guò)渡空間與大門(mén)廳；另一只作為次要入口，從室外通過(guò)走道直接進(jìn)入交通核心筒。而1-C樓雖也有二只交通核心筒，但設(shè)計(jì)師給二只交通核心筒均設(shè)置有過(guò)渡空間與大門(mén)廳，在青年俱樂(lè)部下沉廣場(chǎng)（標(biāo)高-2.40米）再通過(guò)踏步下地下室（標(biāo)高-4.80米），具體位置見(jiàn)圖3：原地下室平面圖19～22軸之R～X軸。地下室地坪標(biāo)高-6.00米，而此塊區(qū)域標(biāo)高-4.80米，設(shè)計(jì)采用梁板結(jié)構(gòu)架空1.20米高，這樣既浪費(fèi)造價(jià)，又造成22～23軸之R～X軸區(qū)域約300平米成為死角，無(wú)法利用。經(jīng)設(shè)計(jì)優(yōu)化，保留19～22軸之V～W軸過(guò)渡空間與大門(mén)廳，其他區(qū)域標(biāo)高均降至-6.00米，通過(guò)合理的交通組織，可新增停車(chē)位16只。（見(jiàn)圖4：優(yōu)化后地下室平面圖）

3.2 半地下室部分。

（1）半地下室地坪標(biāo)高-2.10米，10～11軸之G～P軸區(qū)域?yàn)榫G化斜坡，原設(shè)計(jì)未作利用，其實(shí)斜坡內(nèi)空間高點(diǎn)凈高2.40米，低點(diǎn)凈高1.60米，可利用面積約350平米，用作自行車(chē)庫(kù)。而原10～12軸之S～W軸區(qū)域自行車(chē)庫(kù)分割出約370平米設(shè)汽車(chē)庫(kù)，可新增停車(chē)位12只。5～7軸之A～G軸區(qū)域，原設(shè)計(jì)有車(chē)道入口管理室，其他未作利用，其實(shí)此區(qū)域半地下室頂為室外踏步與觀景亭，室內(nèi)梁低凈高有2.30米，由于車(chē)輛進(jìn)出地下室已設(shè)計(jì)智能化管理系統(tǒng)，所以可取消管理室，經(jīng)設(shè)計(jì)，此塊區(qū)域能新增停車(chē)位10只。（見(jiàn)圖5：原半地下室平面圖與圖6：優(yōu)化后半地下室平面圖）。

（2）其他地下室區(qū)域也經(jīng)過(guò)合理的規(guī)格與調(diào)整，整個(gè)地下室（包括半地下室） 新增停車(chē)位約45只， 地下車(chē)庫(kù)共有停車(chē)位約525只。

3.3 1-A號(hào)樓部分。1-A號(hào)樓原設(shè)計(jì)二層為青年旅館，有14間客房。經(jīng)筆者對(duì)公寓樓盤(pán)的調(diào)研與考慮，人才公寓沒(méi)必要設(shè)旅館。一是經(jīng)營(yíng)有問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)？經(jīng)營(yíng)會(huì)否虧損（由于規(guī)模太小）；二是管理上存在問(wèn)題，同一棟樓內(nèi)，通過(guò)同一交通核心筒，住宿旅客與常住居民形成人流交叉，不利于公寓樓的安保與保潔。通過(guò)分析，取消青年旅館，14間客房改為8套公寓（C1、C2戶(hù)型），其他各層均為南北向錯(cuò)層常規(guī)戶(hù)型（B1、B2戶(hù)型）。（見(jiàn)圖7：原1-A號(hào)樓二層平面圖與圖8：優(yōu)化后1-A號(hào)樓二層平面圖）。

3.4 1-B號(hào)樓部分。1-B號(hào)樓與1-A號(hào)樓在五、六層及十一、十二層由空中連廊相聯(lián)，原設(shè)計(jì)中三～十六層1-C～F軸之1-14～15軸區(qū)域均未作利用，而1-C～F軸之1-16～17軸區(qū)域戶(hù)型只能樓上樓下自成一戶(hù)，戶(hù)型較差。通過(guò)優(yōu)化，保留五、六層及十一、十二層空中連廊位置，其他各層均改為南北向錯(cuò)層常規(guī)戶(hù)型（B1、B2戶(hù)型），五、六層及十一、十二層各有一套B3戶(hù)型，新增公寓5套。（見(jiàn)圖9：原1-B號(hào)樓平面圖與圖10：優(yōu)化后1-B號(hào)樓平面圖）。

3.5 1-C號(hào)樓部分。1-C號(hào)樓三層1-R～X軸之1-14～15軸區(qū)域與八層九層1-R～X軸之1-14～17軸區(qū)域，原設(shè)計(jì)均為休閑平臺(tái)，有的滿(mǎn)鋪，有的鏤空。通過(guò)優(yōu)化，三層該區(qū)域改成3套公寓（B5戶(hù)型）；八層九層該區(qū)域改成南北向錯(cuò)層常規(guī)戶(hù)型（B1、B2戶(hù)型）12套公寓，新增公寓15套。（見(jiàn)圖11：原1-C號(hào)樓平面圖與圖12：優(yōu)化后1-C號(hào)樓平面圖）

3.6 2號(hào)樓部分。2號(hào)樓由于原設(shè)計(jì)考慮26～31層西北角外裝飾設(shè)有工字鋼立柵，可能影響室內(nèi)采光，把2-1～3軸之2/2-B～2-D軸區(qū)域設(shè)計(jì)為休閑平臺(tái)，而南側(cè)六層只能樓上樓下自成一戶(hù)，戶(hù)型較差。其實(shí)工字鋼立柵，恰當(dāng)掌握虛實(shí)對(duì)比度，是不會(huì)影響室內(nèi)采光與通風(fēng)。通過(guò)優(yōu)化，把26～31層2-1～3軸之2-A～D軸作為一整體設(shè)計(jì)，改成南北向錯(cuò)層常規(guī)戶(hù)型（A2、A3戶(hù)型），新增公寓6套。（見(jiàn)圖13：原2號(hào)樓平面圖與圖14：優(yōu)化后2號(hào)樓平面圖）

3.7 3號(hào)樓部分。3號(hào)樓由于原設(shè)計(jì)考慮二十二、二十三層3-1～3軸之3-A～D軸區(qū)域外裝飾設(shè)有玻璃幕墻，可能影響室內(nèi)通風(fēng)，因而把二十二、二十三層此區(qū)域設(shè)計(jì)成休閑平臺(tái)。通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，把該把區(qū)域外裝飾玻璃幕墻設(shè)計(jì)成條狀格柵形，解決了室內(nèi)通風(fēng)問(wèn)題，取消該區(qū)域休閑平臺(tái)，改成南北向錯(cuò)層常規(guī)戶(hù)型（A1、A2戶(hù)型），新增公寓4套。（見(jiàn)圖15：原3號(hào)樓平面圖與圖16：優(yōu)化后3號(hào)樓平面圖）

4. 人才公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化后的效果與效益

（1）人才公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化并未損害人才公寓作為政府重點(diǎn)工程的品味與檔次，無(wú)非把不合理的設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化。把設(shè)置過(guò)多的休閑平臺(tái)進(jìn)行合理的調(diào)整，保留了恰當(dāng)?shù)男蓍e平臺(tái)位置與面積，基本上做到每棟樓居民足不出戶(hù)，都有休閑的地方與空間。

（2）人才公寓設(shè)計(jì)優(yōu)化基本未影響立面風(fēng)格，無(wú)非1-C號(hào)樓八、九層休閑平臺(tái)改為公寓后，局部立面有所變化，但變化不大，效果較好（見(jiàn)圖17： 優(yōu)化后鳥(niǎo)瞰圖）。

（3）人才公寓建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化后，新增地下車(chē)位45只，新增公寓30套（新增可售住宅面積約2000平米），保留休閑平臺(tái)面積約2200平米（比原來(lái)減少了1500平米），總建筑面積111496平米（比原來(lái)新增253平米，在控制容積率范圍內(nèi)）。建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化后，可新增銷(xiāo)售額約1500萬(wàn)元。另由于設(shè)計(jì)單位在施工圖設(shè)計(jì)階段的匆忙與倉(cāng)促，人才公寓項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相當(dāng)保守，安全系數(shù)取值過(guò)高，通過(guò)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化，可節(jié)儉土建造價(jià)約1000萬(wàn)元。二者合計(jì)預(yù)計(jì)能產(chǎn)生2500萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)效益，為人才公寓項(xiàng)目能保證投入與產(chǎn)出的平衡創(chuàng)造了良好的條件。

5. 總結(jié)

人才公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化歷時(shí)三個(gè)月，從2008年10月至12月。期間正是人才公寓項(xiàng)目地下室施工階段，邊優(yōu)化邊施工，并不耽誤施工工期，工作相當(dāng)辛苦與繁瑣，好在通過(guò)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工總包單位及有關(guān)建設(shè)行政部門(mén)的共同努力，圓滿(mǎn)完成了人才公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，為2009年初順利售房及年底主體結(jié)構(gòu)揭頂打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

[文章編號(hào)]1619-2737（2015）09-26-016

[作者簡(jiǎn)介]張德明（1965.11-）男，籍貫：浙江寧波人，學(xué)歷：同濟(jì)大學(xué)碩士研究生，職稱(chēng)：高級(jí)工程師。