崔吉賢

（對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國際經(jīng)貿(mào)學(xué)院，北京 100101）

一、房地產(chǎn)信貸及風(fēng)險(xiǎn)概述

(一)房地產(chǎn)信貸主要類型

房地產(chǎn)信貸按照用途主要可分為土地開發(fā)、商品房、商業(yè)地產(chǎn)貸款，對(duì)上述貸款一般采用信用、保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押方式進(jìn)行。對(duì)信貸進(jìn)行分類，由于其風(fēng)險(xiǎn)不同，有助于商業(yè)銀行進(jìn)行分類管理，進(jìn)而降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)類型

一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)是否存在泡沫或者泡沫何時(shí)破滅基本不可量化預(yù)測(cè)，但以下種種跡象表明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸增大，比如存量房不斷增加、房地產(chǎn)價(jià)格和居民收入比逐年增加、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值嚴(yán)重背離、炒房者不斷增加、剛性購買需求不斷減少，如果商業(yè)銀行一味追求利潤而不考慮這些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，無疑加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二是政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸來說，政策性風(fēng)險(xiǎn)一般是指我國政府的貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。比如消極的貨幣政策往往伴隨著利率上升，由于投資的供求被打破，住房價(jià)格往往下降，住房抵押品贖回權(quán)增加，發(fā)生信貸和流動(dòng)性危機(jī)的幾率急劇增加。

三是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)銀行通過同業(yè)拆借或者銀行間債券市場(chǎng)交易后互有負(fù)債或者資產(chǎn)，當(dāng)一家負(fù)債較大的銀行出現(xiàn)支付不能的情況，就會(huì)影響其他銀行的支付能力，嚴(yán)重者將導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

四是信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款者由于開發(fā)商投資開發(fā)的項(xiàng)目失敗、以投資為目的的購房者在房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重下跌時(shí)違約等原因?qū)е碌牟荒芮鍍斮J款的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問題

（一）全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

商業(yè)銀行信貸相關(guān)人員，除了專門在風(fēng)險(xiǎn)管理部門工作的員工之外，大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡薄，突出表現(xiàn)在一是信貸部門的員工出于提高經(jīng)營業(yè)績和獲取獎(jiǎng)金的需要，往往在辦理信貸過程中，不認(rèn)真履行銀行的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估程序，加大了貸款風(fēng)險(xiǎn)；二是商業(yè)銀行的管理層比較重視短期銀行利潤，這樣容易忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)長期利潤的影響；三是信貸部門以外的信貸相關(guān)工作人員認(rèn)為房地產(chǎn)信貸有抵押物，往往不重視對(duì)貸款人的可持續(xù)發(fā)展能力的調(diào)研工作，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告不認(rèn)真甚至不分析其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)因素，而且對(duì)抵押物的價(jià)格或未來的走勢(shì)不重視，盲目信賴房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的職業(yè)道德。

（二）商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理能力有待提高

一是很多國有銀行雖然進(jìn)行了股份制改造，但是貸款決策審批權(quán)力往往過于集中少數(shù)人手中，這種情況往往導(dǎo)致其雖然有了比較健全的信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度，但是該制度被少數(shù)人架空，已流于形式，起不到應(yīng)有的作用；二是銀行授信部門的獨(dú)立性不強(qiáng)，導(dǎo)致其對(duì)信貸部門的盲目放貸行為約束力不足；三是對(duì)不良貸款的形成的真正原因不能進(jìn)行量化分析，因此不是很難追責(zé)，就是對(duì)責(zé)任追究的力度不夠，起不到責(zé)任追究的效果，很難消除信貸人員為了自己利益最大化而損害銀行利益的行為。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)的管理不夠完善

很多商業(yè)銀行對(duì)信貸操作風(fēng)險(xiǎn)不夠重視，信貸管理手段很難達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。比如不嚴(yán)格執(zhí)行總行的信貸標(biāo)準(zhǔn)，擅自降低準(zhǔn)入門檻，甚至出現(xiàn)違規(guī)放貸的違紀(jì)行為，導(dǎo)致對(duì)“五證”不齊全或是自有資金占開發(fā)項(xiàng)目總投資低于30%房地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂貸款合同；又如很多貸款人以流動(dòng)資金貸款名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而銀行不置可否，不嚴(yán)格跟蹤貸款的用途；再如變相降低首付比例，對(duì)房地產(chǎn)虛假提高評(píng)估價(jià)格的行為采取默認(rèn)的態(tài)度。上述行為無形中增加了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的操作風(fēng)險(xiǎn)。

（四）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸相關(guān)人綜合業(yè)務(wù)技能亟待提高

很多商業(yè)銀行的信貸人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控方面的知識(shí)欠缺，同時(shí)又缺乏相應(yīng)的后續(xù)教育培訓(xùn)或自學(xué)的補(bǔ)救措施，久而久之造成該部分人員的綜合業(yè)務(wù)技能嚴(yán)重背離其工作崗位的需要。例如部分員工不僅信貸知識(shí)欠缺致使風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較差，同時(shí)又對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握不夠深入徹底，很難適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)需要。

（五）對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的違約估計(jì)不足

一般來說商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的住房貸款，短則五年，長則二十多年，屬于典型的中長期信貸。根據(jù)貨幣的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)理論,這樣的貸款的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)因不斷積累而提高，因此其風(fēng)險(xiǎn)是逐步顯現(xiàn)的。比如目前我國房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房地產(chǎn)價(jià)格放緩或者已經(jīng)進(jìn)入下降通道，加上我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，老齡社會(huì)的出現(xiàn)等等原因,個(gè)人住房貸款變成不良貸款的幾率逐漸增大。對(duì)此我國的商業(yè)銀行顯然準(zhǔn)備不足，一是對(duì)個(gè)人住房貸款事前調(diào)查主要依靠房地產(chǎn)中介和開發(fā)商，信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足；二是對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)或抵押物的資產(chǎn)保全機(jī)制沒有建立有效的管理制度；三是房地產(chǎn)信貸證券化市場(chǎng)由于不成熟還不能有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（一）完善信貸操作流程，減少信貸操作風(fēng)險(xiǎn)

再好的風(fēng)險(xiǎn)管理方案，如果相關(guān)執(zhí)行人的意識(shí)不夠，將很難執(zhí)行到位。因此商業(yè)銀行必須重視信貸相關(guān)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)工作。

一是嚴(yán)格執(zhí)行既定的信貸條件，堅(jiān)決杜絕放松信貸條件的違規(guī)貸款行為；二是加強(qiáng)對(duì)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)督工作，紀(jì)檢、監(jiān)察以及風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部審計(jì)部門要對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行聯(lián)合檢查，為違規(guī)貸款一查到底并追究相關(guān)人員的責(zé)任；三是使用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，逐漸減少人工控制風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)主義行為。

（二）加強(qiáng)商業(yè)銀行的信貸管理，達(dá)到目的和手段的完美統(tǒng)一

1.在提供風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力的基礎(chǔ)上，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。事后補(bǔ)救風(fēng)險(xiǎn)措施，雖然可以起到亡羊補(bǔ)牢的作用，但為了更好地降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。一是進(jìn)行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析，比如對(duì)信貸對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查分析、對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)研和分析；二是重視信貸風(fēng)險(xiǎn)的量化分析工作，充分認(rèn)識(shí)到量化模型對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析的重要作用。

2.為了有效避免認(rèn)為因素增加的信貸風(fēng)險(xiǎn)，要建立剛性的責(zé)任追究機(jī)制。一是將信貸審批部門、管理部門、評(píng)估部門進(jìn)行分設(shè)，并明確相應(yīng)的權(quán)力和義務(wù)；二是明確上述三個(gè)獨(dú)立部門的工作流程，并定期由內(nèi)部審計(jì)部門審核執(zhí)行情況，對(duì)不按照規(guī)定流程工作的部門進(jìn)行懲戒；三是建立上述三個(gè)部門獨(dú)立工作報(bào)告制度，并由銀行管理層審核其報(bào)告，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

3.重視貸后風(fēng)險(xiǎn)。凡事需有始有終，加強(qiáng)貸后風(fēng)險(xiǎn)管理不是可有可無的工作，相反，商業(yè)銀行只有加強(qiáng)此方面的管理才能更好地控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是建立單獨(dú)的貸后風(fēng)險(xiǎn)管理部門，對(duì)每筆貸款進(jìn)行無縫管理，直到收回為止；二是隨時(shí)掌握貸款對(duì)象的經(jīng)營情況，嚴(yán)格監(jiān)督信貸資金的約定用途；三是明確信貸風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，并規(guī)定對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的專門管理流程和辦法，要求責(zé)任人落實(shí)。

4.提高銀行信貸人員風(fēng)險(xiǎn)防范知識(shí)。商業(yè)銀行的授信人員目前尚未完全掌握房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，如很多信貸工作人員雖然基本掌握了信貸基礎(chǔ)知識(shí)，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程、風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)方面掌握的還不夠，對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整并主動(dòng)地控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)還欠缺。要想解決此方面的問題，筆者認(rèn)為一是對(duì)現(xiàn)有的信貸人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的培訓(xùn)；二是引進(jìn)高素質(zhì)的房地產(chǎn)信貸方面的專門人才；三是注意高素質(zhì)的人才和現(xiàn)有信貸人員的融合問題，防止新老觀念的碰撞產(chǎn)生矛盾。

（三）建立個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)違約估計(jì)系統(tǒng)

為了減少個(gè)人住房貸款變成不良貸款的幾率，筆者認(rèn)為商業(yè)銀行應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備工作，一是重視個(gè)人住房貸款事前調(diào)查工作；二是完善房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)管理或抵押物的資產(chǎn)保全機(jī)制；三是逐漸通過房地產(chǎn)信貸證券化轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

總之，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)信貸類型和信貸風(fēng)險(xiǎn)種類對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的分類管理，認(rèn)真梳理本文提出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問題，并舉一反三，在不斷提高全員信貸風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的基礎(chǔ)上，要做好完善信貸操作流程，不斷降低信貸操作風(fēng)險(xiǎn)；完善貸后風(fēng)險(xiǎn)管理；逐漸提高信貸人員職業(yè)技能；建立剛性的責(zé)任追究機(jī)制等方面改善自身問題，為銀行的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

[1]王曉麗.淺議我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)[J].江西社會(huì)科學(xué)，2014，(3).

[2]趙莉亞.商業(yè)銀行房地產(chǎn)開放貸款風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策[J].思想戰(zhàn)線，2013，(S2).

[3]王宇光.中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析與判斷.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2014(4).