楊學友

據(jù)來自某法院的辦案統(tǒng)計，該轄區(qū)約四成居民小區(qū)業(yè)主存在不同程度的欠費情況。若物業(yè)服務存在瑕疵，業(yè)主可否拒交或減免物業(yè)費？服務合同到期后，物業(yè)公司拒絕退出怎么辦？共有權利受侵犯業(yè)主可否獨自起訴？小區(qū)路面毀損，維修費如何承擔？下面案例為你指點迷津。

服務質量差，業(yè)主有權主張減免物業(yè)費

［案例］劉老伯居住的小區(qū)單元樓道地面常有污物，蒼蠅、蚊蟲亂飛。找物業(yè)反映，遲遲未予解決。樓門對講系統(tǒng)經常出故障，屢次維修未能徹底解決（劉老伯還專門照相留存證據(jù)）。劉老伯妻子電動車放于樓門口丟失，事后經報案察看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)盜車人騎車經過小區(qū)大門時因無門卡，是求助保安給打開的。劉老伯找物業(yè)承擔賠償責任被拒絕后，開始拒繳物業(yè)費。半年來，物業(yè)公司幾次催要未果后提起訴訟，人民法院審理認為，劉老伯提出的被告服務質量差，應減交物業(yè)費的抗辯理由成立，后經法庭調解，雙方達成協(xié)議：劉老伯按物業(yè)費征收標準的90%繳納。

［分析］《合同法》第六十條、第一百一十一條規(guī)定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。受損害方根據(jù)性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間是一種服務合同的關系，通常情形下，只要一方提供了物業(yè)服務，另一方必須繳納物業(yè)服務費。但業(yè)主有證據(jù)證明，物業(yè)服務存在明顯的質量問題時，服務企業(yè)應承擔一定的違約責任，業(yè)主雖不能拒交物業(yè)服務費，但可以主張以減免繳費的形式讓違約者承擔相應的違約責任。

物業(yè)服務差，業(yè)主有權解聘

［案例］時代花園小區(qū)業(yè)主委員會與小區(qū)物業(yè)服務公司所簽訂《物業(yè)管理委托合同》到期時，業(yè)委會經征求大多數(shù)業(yè)主意見認為，該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務質量差、管理混亂，而且未按合同約定每半年公布物業(yè)收支賬目，對收取的停車費、廣告費等經營收入用處不明。遂向該物業(yè)公司發(fā)出書面通知，決定不再續(xù)簽聘用合同，并要求其于同年7月30日前撤離小區(qū)。這一決定遭到該小區(qū)開發(fā)商的反對后，該物業(yè)公司以開發(fā)公司不同意為由予以拒絕。后經小區(qū)業(yè)委會起訴，人民法院依法判令被告（該物業(yè)公司）辦理交接手續(xù)，退出時代花園住宅小區(qū)，移交被占用的物業(yè)服務用房。

［分析］選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主的基本權利，開發(fā)商無權干涉。即使開發(fā)商仍有物業(yè)在小區(qū)內，也僅擁有業(yè)主權利，而無自行確定選任物業(yè)公司的直接權利。既然雙方所簽訂的合同到期終止后，雙方之間的權利義務自然終止，小區(qū)業(yè)委會有權要求被告辦理交接工作、退出小區(qū)、移交物業(yè)服務用房，這是符合法律規(guī)定的。

小區(qū)路面毀損，業(yè)主有權主張使用物業(yè)收益

［案例］安老伯所在小區(qū)路面因年久失修，損壞得破敗不堪，居民早已苦不堪言。小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商維修路面時，物業(yè)公司提出專項資金不足，要么等待，要么由全體業(yè)主分擔。當大多數(shù)業(yè)主提出從小區(qū)停車位收益以及公共設施出租費中支出時，卻遭到物業(yè)公司的拒絕。

［分析］《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案既然小區(qū)停車位、公共設施系小區(qū)業(yè)主共有財產，其出租收益扣除物業(yè)服務成本，應歸全體業(yè)主。那么，業(yè)主委會員有權決定其用于小區(qū)內道路維修。

以業(yè)主欠費為由拒絕退出，法律未必支持

［案例］杏花村小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司所簽訂的服務合同到期前，經大多數(shù)業(yè)主提議，小區(qū)業(yè)委會決定不再聘用該物業(yè)公司，并提前一個月向物業(yè)公司發(fā)出不再續(xù)簽合同通知書。物業(yè)公司以個別業(yè)主欠繳物業(yè)費為由拒不退出。延期了一個月后，物業(yè)公司又提出同意退出，但延期的一個月物業(yè)費必須補交齊，因為物業(yè)公司畢竟提供了相應的物業(yè)服務。

［分析］該物業(yè)公司的兩個要求均無法律依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第二款規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?？梢?，即使該物業(yè)公司在合同終止后提供了一個月的延期服務，也無權主張相應的物業(yè)費。

共有權利受侵犯，業(yè)主也可獨自起訴

［案例］盛世佳園小區(qū)物業(yè)公司未與小區(qū)業(yè)委會協(xié)商，擅自將與王老伯為鄰的一處新房、原設計為地下車庫的場所改造成門面房，租賃給他人開辦超市。王老伯以侵犯了業(yè)主權利為由將物業(yè)公司告上法院，要求將門面房恢復原狀，并返還經營收益。盡管該物業(yè)公司以原告無地下車庫共有人的授權，故無訴訟主體資格為由予以抗辯，但人民法院還是支持了原告要求物業(yè)公司恢復地下車庫原狀的訴訟請求。

［分析］我國《物權法》第八十三條第二款明確規(guī)定：“業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”上述法條中規(guī)定的“自己”二字，明確了業(yè)主個體的訴訟主體資格概念。可見，業(yè)主主張小區(qū)內被物業(yè)侵犯并占用的公共權利，無須超過一定比例的大多數(shù)業(yè)主授權，只要自己合法權益遭受侵害，就有權主張權益。