包　偉（中鐵建工集團(tuán)東非公司,北京100097）

東非地區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)、發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)

包偉
（中鐵建工集團(tuán)東非公司,北京100097）

非洲、特別是東非各國近十幾年的發(fā)展令人矚目。相對(duì)于快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，整個(gè)東非地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，房地產(chǎn)處于待開發(fā)的萌芽階段，盡早介入將會(huì)快速占領(lǐng)市場(chǎng)，樹立品牌，為后續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。中國企業(yè)如何分析自身優(yōu)劣勢(shì)、客觀對(duì)待目標(biāo)國家市場(chǎng)、充分利用好我國鼓勵(lì)企業(yè)“走出去”的各項(xiàng)新政，將是所有希望進(jìn)軍東非房地產(chǎn)市場(chǎng)的中國企業(yè)需要仔細(xì)思考的課題。

東非；房地產(chǎn)市場(chǎng)；投資環(huán)境；發(fā)展機(jī)遇

非洲、特別是東非各國的發(fā)展令人矚目。整個(gè)東非地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，房地產(chǎn)處于待開發(fā)階段，類似于我國上世紀(jì)80年代的水平。貧富差距較為嚴(yán)重，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步快速發(fā)展，房地產(chǎn)的需求量將進(jìn)一步加大。以下從東非地區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)、發(fā)展機(jī)遇、中非經(jīng)貿(mào)關(guān)系、房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)四個(gè)方面來論述東非地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的情況。

1　東非地區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)

非洲、特別是東非各國GDP從2000年開始，平均每年的增長率穩(wěn)定在5%以上，超過了世界上大多數(shù)其他地區(qū)。國際貨幣基金組織認(rèn)為，非洲、特別是東部非洲的增長還會(huì)繼續(xù)，然而，非洲大部分地區(qū)的生活水平仍然很低。盡管如此，人們已然看到了希望，如世界銀行所言：“恰如三十年前的中國，非洲正站在經(jīng)濟(jì)騰飛的邊緣?！?/p>

非洲的城市化進(jìn)程將大量人口集中在一起，有利于創(chuàng)造更高效的勞動(dòng)市場(chǎng)和更廣闊的消費(fèi)者基礎(chǔ)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。根據(jù)聯(lián)合國人居署的數(shù)據(jù)，在城市地區(qū)居住的非洲人口比例已從1990年的32%上升到了2010年的40%，并預(yù)計(jì)到2025年將達(dá)到47%。非洲很多大型城市正在迅速增長，比如，內(nèi)羅畢和達(dá)累斯薩拉姆的人口，預(yù)計(jì)到2025將較目前增長70%。非洲的大城市將為經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮日益強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)作用。達(dá)累斯薩拉姆、內(nèi)羅畢等主要城市房地產(chǎn)回報(bào)率理想，價(jià)格有進(jìn)一步上漲的空間。

以坦桑尼亞為例，住房短缺量超過300萬套，或超過2000億美元。需求量為每年20萬套或120億美元。主要在于城市人口的急劇增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)城市人口已經(jīng)從1980年的14.8%增長到2005年37.5%，預(yù)計(jì)到2015年將達(dá)到46.8%；高端住房的開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)得到一定程度的發(fā)展，但是目前仍較少有開發(fā)商把目光放在中低端市場(chǎng)。

2　發(fā)展機(jī)遇

政局穩(wěn)定。在過去的二十年中，東非各國通過制定一系列有效的措施確保政局穩(wěn)定，對(duì)選舉過程中政府的平穩(wěn)過渡產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步、高速增長；市場(chǎng)潛力巨大。

東非區(qū)域合作,充分發(fā)掘經(jīng)濟(jì)合作的互利性和互補(bǔ)性,使東非區(qū)域合作在新世紀(jì)出現(xiàn)加速發(fā)展的勢(shì)頭。

油氣、礦產(chǎn)資源豐富。

不斷創(chuàng)新和改良引進(jìn)外資政策；

到2035年，據(jù)估計(jì)，非洲的勞動(dòng)力資源總量將超過印度以及中國。

3　中非經(jīng)貿(mào)關(guān)系

過去十年間，中國對(duì)非投資以及雙方貿(mào)易往來的增長尤為引人矚目。中國已成為非洲最大的貿(mào)易伙伴。中國還開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以換取開發(fā)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源的機(jī)會(huì)。中非在國際事務(wù)中相互支持構(gòu)成了中非在經(jīng)貿(mào)領(lǐng)域合作與互信的前提，中國政府與非洲國際持續(xù)的政治友好為中國企業(yè)開拓非洲市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，政府政策作用機(jī)制為中國企業(yè)進(jìn)入非洲市場(chǎng)搭建了寬闊的平臺(tái)?；诠膭?lì)企業(yè)“走出去”的各項(xiàng)新政，“一帶一路”戰(zhàn)略的有效實(shí)施將創(chuàng)造中國企業(yè)進(jìn)入非洲市場(chǎng)的有利條件。

4　機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存

長遠(yuǎn)來看，非洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景是光明的。人口基數(shù)大且不斷增長、年輕且日漸富有的人力資源勞動(dòng)力是非洲的優(yōu)勢(shì)，也是未來其它地區(qū)難以媲美的。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求角度看，東非各國經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國民收入水平不斷提高，住宅、零售、酒店、寫字樓地產(chǎn)需求增加，其中住宅地產(chǎn)缺口較大，實(shí)際有效需求不斷增長，旅游業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)購物、酒店等商業(yè)地產(chǎn)需求。

但是，相關(guān)國家的經(jīng)商環(huán)境仍很惡劣。世界銀行發(fā)布的《經(jīng)商環(huán)境報(bào)告》報(bào)告，對(duì)全球185個(gè)經(jīng)濟(jì)體的監(jiān)管環(huán)境進(jìn)行了排名，其中非洲大量國家聚集處于墊底位置。

比如，坦桑尼亞法律限制外國人和公司的土地所有權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓等房地產(chǎn)相關(guān)手續(xù)耗時(shí)漫長。當(dāng)然，制約非洲房地產(chǎn)發(fā)展最現(xiàn)實(shí)的問題還是落后的基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)顯示在未來30年整個(gè)非洲每年需要投入大約1000億美元的資金以滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展。

隨著市場(chǎng)需求的加大，進(jìn)入到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)增多，競(jìng)爭程度也必將加大。中國企業(yè)的資金、技術(shù)、成本方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，但缺乏戰(zhàn)略指引和跨國管理人才。目前較多從事房地產(chǎn)服務(wù)、建筑承包等活動(dòng)，較少從事開發(fā)；受過專業(yè)教育和訓(xùn)練，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家很少；有明確、詳細(xì)戰(zhàn)略規(guī)劃的開發(fā)企業(yè)少；這將成為中國企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)競(jìng)爭的劣勢(shì)。

人口規(guī)模將決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在規(guī)模，而城市經(jīng)濟(jì)水平則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)購買力，作為在東非投資的中資企業(yè)，需要了解每個(gè)業(yè)務(wù)所在國的商業(yè)環(huán)境；選擇人口比較集中的城市地區(qū)。投資開發(fā)項(xiàng)目需要正確選址、設(shè)計(jì)精良、規(guī)模適中才能滿足市場(chǎng)需求，因而對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r的深入了解、真實(shí)客觀的可行性研究至關(guān)重要。最后，如何充分利用好中國鼓勵(lì)企業(yè)“走出去”的各項(xiàng)新政，與項(xiàng)目所在國共同分享“一帶一路”戰(zhàn)略實(shí)施所帶來的紅利，將是所有希望進(jìn)軍東非房地產(chǎn)市場(chǎng)的中國企業(yè)需要仔細(xì)研究的課題。

參考資料：

[1]當(dāng)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)[M].上海大學(xué)出版社,2012(01).

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[3]RealEstateFinanceandInvestmentManual[Z].Wiley，2008(16).

[4]RiskintheGlobalRealEstateMarket[Z].Wiley，2012(30).

[5]AfricaReport[Z].KnightFrank,2013&2015.

[6]中國駐坦桑尼亞經(jīng)濟(jì)商務(wù)代表處網(wǎng)站（http://tz.mofcom.gov.cn/）.

[7]中國駐肯尼亞經(jīng)濟(jì)商務(wù)代表處網(wǎng)站（http://ke.mofcom.gov.cn/）.