潘軼凡

摘要：今年來(lái)房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)已成為中國(guó)公民口中熱議的話(huà)題，在尋求如何解決房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的問(wèn)題前我們先來(lái)看看如何淺顯的來(lái)解釋這一情況的出現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：資本論；房?jī)r(jià)上漲；馬克思主義

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）005-00000-01

自從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)恢復(fù)了房地產(chǎn)的商品屬性，住宅開(kāi)始在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，交易數(shù)量增長(zhǎng)很快，表現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展空間。但我國(guó)房地產(chǎn)商品化時(shí)間較晚，其所處的社會(huì)、市場(chǎng)環(huán)境也正處于不斷完善之中，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制中仍存在一些問(wèn)題。

現(xiàn)今，我國(guó)政府抑制房?jī)r(jià)上漲有重要意義。房地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，不利于構(gòu)建和諧社會(huì)。一方面影響內(nèi)需。房地產(chǎn)以及醫(yī)療等改革力度過(guò)大，會(huì)使城鎮(zhèn)居民預(yù)期不穩(wěn)定，導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄意愿強(qiáng)烈，不得不壓縮即期消費(fèi)，甚至透支未來(lái)消費(fèi)能力。所以，不論新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)如何火熱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有因此改變國(guó)內(nèi)消費(fèi)不振的局面，面對(duì)的依然是一個(gè)投資推動(dòng)型的增長(zhǎng)。另一方面是加劇兩極分化，影響中產(chǎn)階級(jí)的生成。當(dāng)前商品住宅的購(gòu)買(mǎi)群體主要是正在生成的中產(chǎn)階級(jí)，擁有房地產(chǎn)是中產(chǎn)階級(jí)的基本標(biāo)志。中產(chǎn)階級(jí)的形成與壯大，是中國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和建成和諧社會(huì)的根本保障。但房?jī)r(jià)使房市淪為少數(shù)人的斂財(cái)工具，從而加劇兩極分化。

綜上所述，不僅當(dāng)前中央政府的調(diào)控政策為現(xiàn)實(shí)所必需，而且鑒于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征，以及其在中國(guó)特殊國(guó)情下的重要作用，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)業(yè)放在中國(guó)現(xiàn)代化的大背景下，從根本上對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)政策進(jìn)行重新的定位。從世界各國(guó)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)可以看出，目前各國(guó)通行的做法是，把獲得適當(dāng)?shù)淖》看_定為公民的基本人權(quán)，政府有必要干預(yù)市場(chǎng)，保障公民的基本人權(quán)。中國(guó)目前的生產(chǎn)力水平下，房地產(chǎn)首先是為了解決生存問(wèn)題，不能任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)政策的制定首先應(yīng)遵循的基本原則是公正。

我們先從地產(chǎn)說(shuō)起。從《資本論》的第三卷中關(guān)于地租的篇章中，我們可以得知土地價(jià)格是房地產(chǎn)的不變資產(chǎn)的重要部分，而根據(jù)地租理論，土地價(jià)格等于地租比利率，所以地租對(duì)土地價(jià)格起著重要的決定性作用。馬克思所提出的級(jí)差地租雖然是針對(duì)農(nóng)業(yè)用地的，但同樣適用于建筑用地，對(duì)于建筑來(lái)說(shuō)，地理位置就如同土地中的養(yǎng)料和對(duì)土地加入的技術(shù)一樣起著重要的作用，就例如城鎮(zhèn)內(nèi)的房子來(lái)說(shuō)，交通便捷、周?chē)O(shè)施完善的地段房?jī)r(jià)自然是水漲船高。而這個(gè)地理位置就涉及到級(jí)差地租的概念，對(duì)同一地段而言，周邊設(shè)施越完備、交通越便捷，該地段的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)就越好，而這其中所產(chǎn)生的多余的剩余價(jià)值就轉(zhuǎn)變?yōu)榧?jí)差地租二，從而引發(fā)房?jī)r(jià)的上漲。

然而我們從馬克思的理論中可以發(fā)現(xiàn)，馬克思認(rèn)，為只有可變資產(chǎn)才能產(chǎn)生剩余價(jià)值，所以房產(chǎn)真正的價(jià)值還是由建筑工人創(chuàng)造的，即使剩余價(jià)值轉(zhuǎn)化成了利潤(rùn)，這仍然掩蓋不了資本家剝削工人的本質(zhì)，利潤(rùn)是預(yù)付資本的回報(bào)額，是資本家先期投入的各項(xiàng)資金的增值，資本家需要利潤(rùn)保證自己的資金流通。由于房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)是在此之外再加上一個(gè)行業(yè)的超額利潤(rùn)，所以導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的虛高。這便是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。因?yàn)樯倘说谋举|(zhì)是逐利的，所以房地產(chǎn)商們不會(huì)在一個(gè)市場(chǎng)有需求的情況下主動(dòng)去降低房?jī)r(jià)。

通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)的兩方面組成的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)兩者是有關(guān)聯(lián)的，房?jī)r(jià)的大幅漲價(jià)不能全部算在房地產(chǎn)商的利潤(rùn)中，地產(chǎn)作為一個(gè)不變資產(chǎn)，但頻頻出現(xiàn)的“地王”等，也表明了地價(jià)在不斷的上升。地價(jià)上漲的原因是由于房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致對(duì)土地的需求上升。地價(jià)雖然不產(chǎn)生剩余價(jià)值，但由于開(kāi)發(fā)商將這部分的先期支出全部以房?jī)r(jià)的形勢(shì)轉(zhuǎn)嫁在消費(fèi)者的頭上，形成絕對(duì)地租，由此進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。

在這個(gè)直觀的價(jià)格原因背后還有許多原因，在現(xiàn)在一個(gè)商品經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，我國(guó)的金融行業(yè)也在快速的發(fā)展中，我國(guó)的CPI指數(shù)大于存款利率，所以國(guó)民更偏向于投資而非儲(chǔ)蓄，然而又是在一個(gè)股市不景氣的時(shí)間段，所以大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)中資源的高度集中使資源相對(duì)于利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)供過(guò)于求，實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)又因?yàn)橘Y金的過(guò)分抽出而不能繼續(xù)更好的運(yùn)作，由此更顯得房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，其高額的利潤(rùn)吸引了許多投資者進(jìn)入，資金的集中，為了超越儲(chǔ)蓄所得利潤(rùn)所以房?jī)r(jià)在調(diào)控后依舊穩(wěn)定在一個(gè)緩慢上漲的態(tài)勢(shì)中。

我們考慮玩了房?jī)r(jià)的價(jià)格組成后，可以再來(lái)看一下房地廠商的資本構(gòu)成。

房地廠商的主要資本集中在地價(jià)（即向國(guó)家所付的地租）和預(yù)付成本中，而我們可以知道，這兩部分的高額費(fèi)用絕對(duì)不會(huì)全部由房地產(chǎn)公司的公司資本來(lái)承擔(dān)，若用公司資本承擔(dān)，除非公司已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭霸主且以高額利潤(rùn)盈利多年，否則公司的基本資金流通會(huì)出現(xiàn)卡殼的風(fēng)險(xiǎn)，所以大部分都是像銀行貸款來(lái)支付前期的高額投入，然而伴隨著這幾年的銀行利潤(rùn)率的上調(diào)，房地產(chǎn)商們所要還貸的額度也在不斷上漲，在不放棄超額利潤(rùn)的同時(shí)，這部分由上升的利息率所帶來(lái)的還貸款也將由消費(fèi)者承擔(dān)。由于有些住房的需求是剛性需求，房地產(chǎn)商們也不在意房子賣(mài)不出去的情況，可能銷(xiāo)售量會(huì)有下降，但每一筆銷(xiāo)售都會(huì)帶給房地產(chǎn)商們高額的盈利。

近幾年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，也是妒忌房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的大洗牌，對(duì)于有能力的大公司而言，可能房?jī)r(jià)的調(diào)控會(huì)使利潤(rùn)縮減，但對(duì)于那些投機(jī)于房?jī)r(jià)暴利的新入行的新公司而言，這些舉措將那些沒(méi)有能力的小公司洗刷一清，使不良貸款早日浮出水面，不會(huì)再當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅的時(shí)候給市場(chǎng)帶來(lái)崩潰性的惶恐。

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