摘要：2014年的房地產(chǎn)市場前三季度成交持續(xù)低迷，房企打折、降價不斷，在如此嚴(yán)峻的形勢下企業(yè)要穩(wěn)步發(fā)展，必須深刻剖析內(nèi)部控制現(xiàn)狀，制定科學(xué)、高效的內(nèi)部控制措施和體系，以更好地適應(yīng)激烈競爭的市場環(huán)境。文章從企業(yè)內(nèi)部控制與管理的角度出發(fā)，分析了房地產(chǎn)內(nèi)部控制現(xiàn)狀，提出了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；企業(yè)管理；資金管理；施工項目管理 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

中圖分類號：F275 文章編號：1009-2374（2015）17-0181-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.17.091

1 目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

1.1 資金管理問題

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，資金是非常重要的。從2014年開始，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況直接進(jìn)入“一落千丈”的局面，除了融資難、融資渠道有限等因素外，房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、業(yè)績下跌以及回款難也成為重要原因，這些問題嚴(yán)重束縛房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，有的甚至?xí)蛊髽I(yè)進(jìn)入破產(chǎn)的境地。

1.2 施工項目管理問題

1.2.1 工程預(yù)結(jié)算管理方面，目前較多企業(yè)在工程項目預(yù)算管理極不規(guī)范，預(yù)算編制缺乏依據(jù)，預(yù)算管理意識淡薄，部分工程項目預(yù)算管理體制不健全，導(dǎo)致工程成本浪費與流失嚴(yán)重，使工程項目預(yù)算達(dá)不到預(yù)期的效果；工程預(yù)算監(jiān)督不到位，預(yù)算監(jiān)督執(zhí)行力不強(qiáng)，預(yù)算監(jiān)督形同虛設(shè)，結(jié)果造成一些部門負(fù)責(zé)人盲目使用資金；預(yù)算編制缺乏準(zhǔn)確性和科學(xué)性，工程項目預(yù)算無法對生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行全面的控制，不能確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。

1.2.2 工程承包與分包的問題，對于房地產(chǎn)行業(yè)，工程承包和分包的現(xiàn)象是十分普遍的。在分包的過程中，很有可能將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的施工單位，一旦出現(xiàn)這種情況，很可能會影響工程的質(zhì)量和進(jìn)度；同時，也可能出現(xiàn)人身安全事故，給企業(yè)帶來各種不良的安全隱患。

1.2.3 風(fēng)險管控方面，缺乏風(fēng)險管控意識，不能全面識別本企業(yè)存在的各種風(fēng)險，對風(fēng)險的分析不到位，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，應(yīng)對風(fēng)險的措施采取不恰當(dāng)，不能及時、全面地處理風(fēng)險，給企業(yè)帶來巨大損失，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。

2 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的原則

2.1 重要性原則

企業(yè)內(nèi)部控制在兼顧全局的基礎(chǔ)上，要分清重要事項和重大風(fēng)險業(yè)務(wù)單元，制定出更嚴(yán)格的措施，加強(qiáng)控制管理。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，工程質(zhì)量和人身安全事故是企業(yè)的重要事項和重大風(fēng)險業(yè)務(wù)單元，對于這類事項要實行集體決策和聯(lián)簽制度。

2.2 制衡性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在公司治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與分工、業(yè)務(wù)流程等方面要相互制約、相互監(jiān)督、相互制衡。比如工程施工部和工程質(zhì)量部要分別設(shè)置兩個科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購與驗收部門要分開設(shè)置等，也就是說完成某項工作要由互不隸屬的兩個以上部門來完成，以便形成互相監(jiān)督、相互制衡。

2.3 成本效益原則

企業(yè)內(nèi)部控制要講究實施成本與效益，忽略成本的控制是無意義的控制。企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)必須全面考慮投入與產(chǎn)出效益之比，有些控制工作可能會影響工作效率，但能夠防范風(fēng)險的發(fā)生，這種控制對企業(yè)來說仍然是必須的。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略

3.1 加強(qiáng)企業(yè)資金管理與控制，建立科學(xué)規(guī)范的預(yù)算制度和體系，積極規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

資金是企業(yè)的血脈，必須嚴(yán)格控制資金流入和流出，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，從內(nèi)部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業(yè)應(yīng)該在本年末對下年的資金進(jìn)行全面的預(yù)算，嚴(yán)格按預(yù)算籌集、使用資金，嚴(yán)格按照預(yù)算的程序和審批權(quán)限管控資金，將資金管控貫穿于企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，并實行預(yù)算與業(yè)績考核的無縫連接，做到節(jié)約有獎、超支有罰、獎罰分明的管理考核體制；對于確實需要超出預(yù)算的支出，應(yīng)該按照預(yù)算的審批程序和權(quán)限，逐級報批調(diào)整預(yù)算，使企業(yè)資金管控科學(xué)合理。

3.2 提高現(xiàn)場管理人員和技術(shù)人員的素質(zhì)，嚴(yán)格控制分包工程的質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，它的產(chǎn)品金額較大并涉及到民生，一旦出現(xiàn)問題，給企業(yè)、國家、人民都會帶來巨大的損失，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員要有高度的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責(zé)。公司對工程總承包商在進(jìn)行工程分包時，要對分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質(zhì)和技術(shù)水平有所了解；作為總承包商應(yīng)要求分包公司做好其公司人員的培訓(xùn)工作，提高其員工的技術(shù)水平和人員素質(zhì)；如果總承包方認(rèn)為分包公司人員管理達(dá)不到其要求，也可向該公司安排專業(yè)人才進(jìn)行管理施工，以確保工程質(zhì)量。對于分包出去的工程，嚴(yán)格按照工程預(yù)算書規(guī)定使用的材料，對不達(dá)標(biāo)的材料堅決予以退回，同時還要加強(qiáng)施工過程中工程量的監(jiān)督，決不允許偷工減料；還要聘請專業(yè)的監(jiān)理公司，對于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求比較嚴(yán)格的部分，要有監(jiān)理公司監(jiān)督管理；在有效監(jiān)督施工質(zhì)量的同時還要督促施工效率，減少怠工、費工現(xiàn)象，有效地縮短工程工期；企業(yè)可結(jié)合施工現(xiàn)場和施工單位的實際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當(dāng)?shù)亟o予技術(shù)支持和相應(yīng)的獎懲制度。

3.3 建立全局風(fēng)險意識，全面識別企業(yè)風(fēng)險，建立風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案

風(fēng)險是未來一個事件的發(fā)生或不發(fā)生的可能性給既定的目標(biāo)帶來的影響。風(fēng)險無處不在，只要一個事物存在就會面臨種種風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。所以，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下到普通員工，都應(yīng)該有較強(qiáng)的風(fēng)險管理意識，尤其是高層應(yīng)及時全面地向全員灌輸風(fēng)險管理思想，對工程質(zhì)量、人員安全等各業(yè)務(wù)層面采用行業(yè)風(fēng)險組合清單、職能部門風(fēng)險匯總等辦法進(jìn)行風(fēng)險識別，在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上對風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度進(jìn)行分析與判斷，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，合理選擇風(fēng)險應(yīng)對策略并不斷調(diào)整風(fēng)險應(yīng)對策略，企業(yè)還需建立重大風(fēng)險預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，明確責(zé)任人員，規(guī)范處理程序，風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案，一旦出現(xiàn)問題及時處理解決，減少企業(yè)資產(chǎn)、聲譽(yù)等各方面的

損失。

3.4 結(jié)合本企業(yè)實際，建立健全內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制體系

內(nèi)部控制是一項系統(tǒng)工程，建立和實施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)提高內(nèi)部管理水平和風(fēng)險防范能力。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)實際，建立董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門、審計部門、財務(wù)部門等良好的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，各部門職責(zé)分工明確，能夠相互制衡；在業(yè)務(wù)層面上，內(nèi)部控制要涉及到企業(yè)的方方面面，每項業(yè)務(wù)都要有科學(xué)合理的管控制度，使企業(yè)整個管控過程不存在空白點；對重大項目的招標(biāo)、重大人事任免、重大責(zé)任事故的處理要按規(guī)定的程序和權(quán)限實行聯(lián)簽制度，任何人不能單獨決策或破壞聯(lián)簽制度，使企業(yè)內(nèi)部控制制度起到積極有效的作用。

4 結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，傳統(tǒng)的管控制度將慢慢不再適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，企業(yè)要結(jié)合自身的實際情況，不斷發(fā)現(xiàn)和整改管控過程中出現(xiàn)的弊端，不斷學(xué)習(xí)和引進(jìn)國際上一些先進(jìn)的管控制度，采取相應(yīng)的措施，使得企業(yè)內(nèi)部管控不斷發(fā)展完善，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn)

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[2] 王曉靜.淺談房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制[J].財經(jīng)界，2009，（8）.

作者簡介：梁兆富（1976-），男，山東東平人，中級會計師，研究方向：會計。

（責(zé)任編輯：王 波）endprint