孫婷婷，劉振華

(1.河海大學工程管理研究所，江蘇南京 211100；2.中垠地產(chǎn)，山東濟南 250100）

住宅性能認定成功推行的關(guān)鍵影響因素
——以房地產(chǎn)企業(yè)為視角

孫婷婷1，劉振華2

(1.河海大學工程管理研究所，江蘇南京 211100；2.中垠地產(chǎn)，山東濟南 250100）

住宅性能認定是推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要內(nèi)容，它對全面提升住宅綜合質(zhì)量具有十分重要的意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的視角出發(fā)，通過文獻研究，找出企業(yè)是否推行住宅性能認定工作的影響因素，并采用DEMATEL模型分析這些影響因素之間的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)不明顯、缺乏綜合型人才、對住宅性能評定指標體系認識不全面、市場動力不足及缺乏有效的激勵措施是影響住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)全面推行的關(guān)鍵因素，其中，對住宅性能評定指標體系認識不全面、市場動力不足是影響住宅性能評定在企業(yè)內(nèi)推行的最根本的因素。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的解決對策。

住宅性能認定；房地產(chǎn)企業(yè)；DEMATEL模型；關(guān)鍵影響因素

“節(jié)約型社會”、“綠色建筑”、“低碳住宅”認可度越來越高，人們越來越關(guān)注住宅的性能，住宅性能認定也日益重要。住宅性能認定制度隨著住房制度改革的深入和住宅的日益商品化而建立起來。住宅性能認定能對住宅的綜合性能質(zhì)量嚴格把關(guān)，全面提高住宅性能品質(zhì)，更好地保障消費者權(quán)益，進一步加快推進我國的住宅產(chǎn)業(yè)化步伐。國標GB/T 50362-2005《住宅性能評定技術(shù)標準》多次修訂后從2006年3月l日正式實施。但是我國的住宅性能認定制度仍處于初級階段，目前只是在個別城市進行試點，社會認知度不高，而且作為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實踐者和主力軍的企業(yè)對推進住宅性能認定工作的積極性不高，有一些房地產(chǎn)企業(yè)的住宅開發(fā)項目并沒有積極地進行住宅性能等級評定申請，有很多問題制約著推廣工作開展的步伐。因此，找出住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)成功推行的關(guān)鍵影響因素并對其采取針對性的措施，是全面提高住宅綜合性能，加快推進住宅產(chǎn)業(yè)化快速發(fā)展的迫切要求。

住宅性能認定是指由房地產(chǎn)企業(yè)主動提交申請，然后由評審委員會依據(jù)國家發(fā)布的商品住宅性能評定方法，按統(tǒng)一的認定程序，對住宅的綜合性能質(zhì)量進行審查，最后由認定委員會來確定其級別并頒發(fā)相應(yīng)的級別證書和認定標志。其將住宅的綜合質(zhì)量分為適用性、經(jīng)濟性、環(huán)境性、安全性和耐久性五個性能指標，每個性能指標下又細分了多項小指標，將這些指標作為一個衡量體系對住宅進行系統(tǒng)全面、合理公正且科學的評價［1］，這種對住宅性能的綜合評價與當前中央提倡的建設(shè)低碳住宅、節(jié)能住宅、綠色住宅、可持續(xù)住宅的總目標是一致的，具體關(guān)系見圖1。因此，本文中對住宅性能認定是一種廣義的理解。

圖1 住宅性能認定與低碳、節(jié)能、綠色、可持續(xù)住宅的關(guān)系

1948年法國最早制定了建筑新技術(shù)、新產(chǎn)品評價認定(審定)制度，對建筑中使用的新產(chǎn)品、新技術(shù)及建造方法進行認定，此后該制度擴展到了整個歐洲，以一套新建住宅為對象的“住宅性能評定制度”(Qualitel)于1974年正式建立。1978年日本建設(shè)省開始推行工業(yè)化住宅性能認定制度，1999年開始住宅性能表示制度，2000年4月1日開始實施《住宅品質(zhì)確保促進法》［2］。我國對于住宅性能認定制度的研究處于初級階段，是在學習國外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。因此相關(guān)問題的研究還不是很成熟，仍然在探索之中。國內(nèi)外學者們的研究方向主要集中在以下幾方面：一是從宏觀、定性的角度來分析住宅性能認定制度。筱冢重夫［3］對日本的住宅性能保障制度進行了介紹，并與中國的住宅性能認定制度進行了簡單的對比。婁乃琳［4］對住宅性能認定制度的起源與發(fā)展進行了回顧，對我國的住宅性能認定制度的試點實踐工作進行了總結(jié)，并對住宅性能認定制度的發(fā)展與完善提出了自己的對策與建議。童悅仲［5］對我國商品住宅性能認定制度進行了回顧與總結(jié)，并將中日住宅性能認定制度從多個方面進行了對比，找出了我國住宅性能認定制度存在的問題及相應(yīng)的對策。二是從技術(shù)角度來解決住宅性能認定管理實踐中的問題。鄧曉紅、趙雷［6］從系統(tǒng)需求的角度構(gòu)建了一個基于Internet的住宅性能認定管理信息系統(tǒng)，王文，趙雷［7］構(gòu)建了一個基于J2EE平臺的住宅性能評定系統(tǒng)，這些解決了住宅性能評定技術(shù)方面的問題，從技術(shù)角度提高了住宅性能認定工作的科學與公正。三是對住宅性能評定指標體系的評價方法進行完善。高志堅［8］通過將主觀賦權(quán)和客觀賦權(quán)相結(jié)合得出對住宅性能評價的綜合權(quán)重來對住宅性能指標體系進行評價。Kang等［9］通過問卷調(diào)查的方式對四種不同的復合式住宅的健康住宅品質(zhì)質(zhì)量進行評價，結(jié)果發(fā)現(xiàn)住戶是影響住宅健康品質(zhì)的重要因素。胡文發(fā)，姚偉［10］等運用模糊層次分析法構(gòu)建了既有住宅性能綜合評價模型，對住宅的6類性能指標進行客觀評價，并提出了對各類住宅性能進行改建的實施方法。

綜上所述，這些文獻從宏觀角度、技術(shù)層面、評價方法上分析住宅性能認定制度和住宅性能評定指標體系，能夠加快人們對住宅性能認定的認識，克服了傳統(tǒng)評價方法的主觀隨意性，但從企業(yè)的視角對住宅性能認定制度進行研究的很少，而且對住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)成功推行的關(guān)鍵因素進行定量研究的文獻也很少。目前只有趙彥霞、趙雷［11］從博弈論的角度出發(fā)，對住宅開發(fā)企業(yè)之間的博弈以及消費者與住宅開發(fā)企業(yè)之間的博弈進行了討論，但并沒有指出住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行面臨的問題。婁乃琳［12］討論了推行住宅性能認定對企業(yè)的意義，但沒有指出企業(yè)應(yīng)如何推行住宅性能認定。因此，本文擬從房地產(chǎn)企業(yè)的視角出發(fā)，通過文獻研究的方法對住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)成功推行的影響因素進行總結(jié)，參考李可柏［13］、吳彪［14］所用的DEMATEL模型的基本思路，利用DEMATEL模型，找出住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)成功推行的關(guān)鍵影響因素，并根據(jù)這些關(guān)鍵影響因素提出相應(yīng)的對策，為房地產(chǎn)企業(yè)推行住宅性能認定工作提供理論基礎(chǔ)。

1 提取房地產(chǎn)企業(yè)推行住宅性能認定的影響因素

為了能夠精確地分析出住宅性能認定在推行中的關(guān)鍵影響因素，通過閱讀大量相關(guān)文獻資料發(fā)現(xiàn)，齊寶庫［15］將低碳住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展制約因素歸納為市場、技術(shù)、經(jīng)濟、政策四個大的方面，18個小的方面；陳晨，周曉雷［16］從住宅性能認定工作的實踐出發(fā)，發(fā)現(xiàn)這項工作的成功推行受到相關(guān)政策的管理和監(jiān)督機制、市場化運作、評價體系及宣傳推廣等方面問題的制約；劉新暉［17］通過對一些房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，一是國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策者對住宅的綜合質(zhì)量內(nèi)涵的理解不夠全面、完整，二是國內(nèi)相關(guān)的研究處于初級階段，住宅產(chǎn)品質(zhì)量的外部制約機制不夠全面，無法發(fā)揮作用，這些因素阻礙了住宅性能認定工作的開展進度。

因此，本文結(jié)合上述文獻，按照科學性、系統(tǒng)性、全面性的原則，整理歸納出了包括主觀和客觀兩個大的方面、四個小的方面的影響因素，這些影響因素的選取都來源于已經(jīng)發(fā)表的研究成果，具備一定的科學性。具體的影響因素見圖2。

圖2 住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素

2 基于DEMATEL模型分析的關(guān)鍵影響因素

2.1 DEMATEL模型的具體分析過程

上文中已經(jīng)提取了影響住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的11個因素，從理論上來說，這11個因素之間不是完全相互獨立的關(guān)系，他們之間具體存在什么樣的關(guān)系?在這些因素中哪些是關(guān)鍵的影響因素?這正是本文需要研究的內(nèi)容。DEMATEL模型是一種運用矩陣工具與圖論對系統(tǒng)的相關(guān)因素進行分析的方法，通過收集數(shù)據(jù)并進行分析這種定量的方法來找出系統(tǒng)中影響要素之間的基本邏輯關(guān)系與直接影響關(guān)系，判斷出要素之間關(guān)系的有無及其強弱，并找出影響系統(tǒng)的關(guān)鍵因素。因此，下文將借助DEMATEL模型及Excel表格工具對這11個因素進行分析，具體過程如下：

(1)確定影響因素之間的直接影響程度，構(gòu)建直接影響矩陣X。根據(jù)上文提取的影響因素，為了能夠?qū)τ绊懸蛩刂g的關(guān)系進行科學、客觀的評價，在2015年第四屆中國(沈陽)國際現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)博覽會上對參會的人員進行問卷調(diào)查，具體的評分細則見表1。此次調(diào)查中發(fā)放了300份問卷，回收了260份，其中有230份有效問卷，問卷有效回收率為76.67%，這些數(shù)據(jù)比較科學、有代表性。對回收的問卷進行整理匯總，構(gòu)建出直接影響矩陣X(X=［xij］n×n)，xij具體按照表1標準取值，進而構(gòu)建出直接影響矩陣，見表2。

表1 具體的評分細則

表2 住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的直接影響矩陣

(2)對直接影響矩陣X進行規(guī)范化處理，計算出規(guī)范化直接影響矩陣G。其中，

根據(jù)公式(1)，得出規(guī)范化直接影響矩陣G，具體見表3。

表3 住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的規(guī)范化直接影響矩陣G

(3)確定綜合影響矩陣T。具體按如下公式進行求解。

其中，I為n×n的單位矩陣。根據(jù)公式(2)和表2，利用Excel表格工具得到影響因素的綜合影響矩陣T(表4)。

表4 住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的綜合影響矩陣T

(4)通過計算，確定因素之間的影響度和被影響度。矩陣T中的每行元素相加得到因素的影響度fi，每列元素相加得到因素的被影響度ei(i=1，2，…，n)，計算公式如下：

根據(jù)表4、公式(3)和(4)，利用Excel表格工具計算出住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的影響度fi和被影響度ei，具體結(jié)果見表5。

表5 住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的影響度fi和被影響度ei

(5)通過計算，確定因素之間的中心度與原因度。中心度mi等于因素的影響度與被影響度的和，用中心度來衡量因素在系統(tǒng)中的作用大小。原因度ni等于因素的影響度與被影響度之間的差值，用原因度來衡量某個因素對系統(tǒng)中其他因素的影響程度大小，如果ni＞0，其為原因因素，表示該因素對其他因素的影響比較大，如果ni＜0，則為結(jié)果因素，表示該因素受其他因素的影響比較大。具體計算公式如下：

根據(jù)表5、公式(5)和(6)，計算住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的中心度與原因度，具體結(jié)果見表6。

表6 住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的中心度mi和原因度ni

(6)繪制因素重要程度的分布圖。根據(jù)表6，以中心度為橫坐標，以原因度為縱坐標，繪制因素重要程度的分布圖(圖3)。

圖3 住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)推行的影響因素的重要程度分布

2.2 結(jié)果分析

從圖3中可以看出，F(xiàn)6、F8、F5、F1、F3這五個因素的中心度比較大，說明規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)不明顯、缺乏綜合型人才、缺乏有效的激勵措施、對住宅性能評定指標體系認識不全面及市場動力不足是影響住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)全面推行的關(guān)鍵因素，應(yīng)該首先從這幾個方面入手，加快住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)的推行步伐；其中對住宅性能評定指標體系認識不全面、市場動力不足是影響住宅性能評定在企業(yè)內(nèi)推行的最根本的原因，這可以從表6和圖3看出；并且，F(xiàn)1、F3這兩個因素在原因度中小于0而且是最小的。在原因度中F2、F5、F8都大于0，而且是原因度中較大的三個因素，這表明開發(fā)理念存在誤區(qū)，缺乏綜合型人才及有效的激勵措施，這些是影響住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)全面推行的直接因素。

此外，從表5可以看出，F(xiàn)8、F5、F11這三個因素的影響度比較大，表明綜合型人才、有效的激勵措施、建筑模數(shù)不健全等因素對其余因素的影響比較大；而F1、F3、F6這三個因素的被影響度比較大，表明對住宅性能評定指標體系的認識、市場動力及規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)受其余因素的影響比較大。

3 在企業(yè)內(nèi)成功推行住宅性能認定的對策

(1)提高認識，全面認識住宅性能評定指標體系。加快住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)的推進步伐，首先要從思想認識入手，思想決定行為，只有人的思想認識到位了，行動才會達到同樣的高度，才會取得理想的結(jié)果。因此，首先，開發(fā)企業(yè)要從最高領(lǐng)導者做起，從基層到高層的管理人員要組織并積極參加住宅性能評定技術(shù)標準的學習活動，并認真學習具體內(nèi)容，明確住宅性能的含義及開展住宅性能評定的意義，全面提高企業(yè)內(nèi)部人員對住宅性能評定的認識；其次，可以組織各種類型的活動，如知識有獎競答、知識辯論賽等活動，對住宅性能認定評定技術(shù)標準進行全面的學習和深入理解；對其五大性能評定的指標體系、技術(shù)要求和評分標準等可以分解學習，對每一性能進行細致的理解分析，使各指標體系理解起來不再那么繁瑣，讓開發(fā)企業(yè)知道按標準建設(shè)必將督促施工企業(yè)提高自身質(zhì)量管理水平、施工質(zhì)量和進度，消除住宅性能認定會影響施工進度和質(zhì)量的顧慮。

(2)加大宣傳，增加市場動力。由于房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的，需要廣泛的市場動力，但是由于目前對住宅性能認定的相關(guān)內(nèi)容宣傳工作不到位，因而消費者對這方面內(nèi)容了解很少，進行樓盤選擇的時候也不會結(jié)合住宅性能認定的相關(guān)標準，造成市場動力缺乏，影響了房地產(chǎn)企業(yè)申請住宅性能認定的積極性，因此，市場動力不足是影響企業(yè)成功推行住宅性能認定的根本原因。因此，發(fā)揮政府的主導作用，一方面，在已有的住宅性能認定標準基礎(chǔ)上，進一步健全住宅性能認定等級與標識制度；另一方面，通過加大宣傳力度，加深公眾對住宅性能的認知，鼓勵消費者積極購買已通過性能認定的A級住宅，增加市場動力，通過這種引導，讓住宅性能認定成為市場消費的主流，讓外在動力更強大，激勵住宅開發(fā)企業(yè)積極主動地參與住宅性能的認定。

(3)政府應(yīng)全面健全激勵機制，調(diào)動企業(yè)的積極性，引導企業(yè)積極推行住宅性能認定。企業(yè)推行住宅性能認定的積極性不高，很大程度上是因為外部環(huán)境缺乏有效的激勵措施，在這一方面需要政府發(fā)揮引導作用，一方面，可以頒布一些財政優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的資金壓力，比如對于積極申請住宅性能認定的房地產(chǎn)企業(yè)可以給予減免稅收的優(yōu)惠、或是給予信貸優(yōu)惠，鼓勵企業(yè)主動推行住宅性能認定，提高住宅的綜合性能；另一方面，在道德、聲譽、企業(yè)信譽方面建立激勵機制，可以將積極申請住宅性能認定的企業(yè)利用媒體進行公開表揚，提升企業(yè)信譽，調(diào)動企業(yè)推行住宅性能認定的積極性。

(4)積極引進綜合型人才，鼓勵創(chuàng)新。首先，開發(fā)企業(yè)加強培訓工作，可以組織相關(guān)的技術(shù)技能培訓、知識培訓，組織公司員工到推行住宅性能認定的優(yōu)秀企業(yè)和項目中去認識實習，也可以參加政府等相關(guān)部門組織的技術(shù)培訓，從基層開始積極培養(yǎng)具有專業(yè)素質(zhì)和技能的綜合型人才，提高住宅開發(fā)建設(shè)過程中各個環(huán)節(jié)的相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)和管理能力。其次，開發(fā)企業(yè)可以和專業(yè)的科研機構(gòu)或高校合作，各環(huán)節(jié)要以專業(yè)分開招聘專業(yè)人員，如土建、安裝的專業(yè)人員要分開招聘，可以以資金鼓勵、技術(shù)支持等手段積極引進擁有專業(yè)技術(shù)知識和管理知識的綜合型人員，提高公司整體的專業(yè)素質(zhì)和能力。

(5)做好成本管控，擴大規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標以成本為重，但是在具體實踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)實際成本高于預期成本的情況，因此，做好成本管控對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。性能認定的項目與普通的工程項目相比，成本相對較高，規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)不是很明顯。因此，開發(fā)企業(yè)在做好住宅性能認定的同時，還要建立完善的成本管控體系，在前期要進行深入、全面的市場調(diào)研，可以參觀一些已經(jīng)進行住宅性能認定的項目，制定一個合理的項目成本和預算指標，在某些環(huán)節(jié)和條件下可以通過適當?shù)乜刂埔恍﹨?shù)、材料等來控制成本，對項目成本進行有效的管控。

4 結(jié)語

目前很多學者主要從宏觀角度對住宅性能認定進行定性分析研究，從微觀的角度來分析開發(fā)企業(yè)內(nèi)推行住宅性能認定的影響因素的研究比較缺乏。本文通過調(diào)查問卷得到數(shù)據(jù)并運用DEMATEL模型對住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)成功推行的影響因素之間的關(guān)系進行定量分析，通過分析得出規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)不明顯、缺乏綜合型人才、對住宅性能評定指標體系認識不全面、市場動力不足及缺乏有效的激勵措施是影響住宅性能認定在企業(yè)內(nèi)全面推行的關(guān)鍵因素，并提出了相應(yīng)的解決對策，希望通過本文的研究能使房地產(chǎn)企業(yè)在推行住宅性能認定工作中有所借鑒，提高對住宅性能認定的認識和住宅的綜合質(zhì)量，做到理論和實踐相結(jié)合。

［1］GB/T 50362-2005，住宅性能評定技術(shù)標準［S］.

［2］婁乃琳，劉美霞.住宅性能認定制度的昨天、今天和明天［J］.住宅產(chǎn)業(yè)，2007，(11)：10-12.

［3］筱冢重夫.日本力推住宅性能保證制度［N］.科技日報，2001-07-13(5).

［4］婁乃琳，劉美霞.住宅性能認定制度的回顧與總結(jié)［J］.住宅產(chǎn)業(yè)，2006，(3)：32-33.

［5］童悅仲.我國商品住宅性能認定制度的回顧與展望［J］.住宅產(chǎn)業(yè)，2005，(9)：12-13.

［6］鄧曉紅，趙雷.基于Internet的住宅性能認定管理系統(tǒng)［J］.四川建筑科學研究，2007，33(5)：210-212.

［7］王文，趙雷，蘇鵬，等.基于J2EE平臺的住宅性能評定系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)［J］.建筑科學，2007，23(2)：88-91.

［8］高志堅，劉曉君.住宅性能評價組合賦權(quán)方法研究［J］.西安建筑科技大學學報(自然科學版)，2010，42(6)：877-882.

［9］Kang N N，Kim JT，Lee T K.A study on the healthy housing quality ofmulti-family attached house according to dwelling unit age［J］.Energy Procedia，2014，62：422-423.

［10］胡文發(fā)，姚偉，周明.基于模糊層次分析法的既有住宅性能綜合評價［J］.同濟大學學報(自然科學版)，2011，39(5)：785-790.

［11］趙彥霞，趙雷.面向住宅性能認定實施的博弈分析［J］.鋼結(jié)構(gòu)，2007，22(9)：57-60.

［12］婁乃琳.性能認定力促企業(yè)轉(zhuǎn)型升級［J］.城市開發(fā)，2013，(18)：40-42.

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［17］劉新暉.推進住宅性能認定工作提升住宅品質(zhì)［J］.中國住宅設(shè)施，2011，(11)：37-38.

Key Affecting Factors the Successful Imp lementation of Residential Performance Determ ination——From the Perspective of Real Estate Enterprises

SUN Ting-ting1，LIU Zhen-hua2
(1.Institute of Engineering Management，Hohai University，Nanjing 211100，China； 2.Zhongyin Estate，Jinan 250100，China)

Residential performance determination is an important part of promoting the housing industrymodernization，it has very important significance effect on improving the overall quality of residential housing.From the perspective of real estate enterprises，this paper finds out the factors that enterprises carry out residential performance determination by themethods of literature research，and to analyze the relationship between these factors by using DEMATELmodel.Itwas found that the scale economic effect is not obvious，lack of comprehensive talents，the understanding of the residential performance evaluation index system is not comprehensive，lackingmarket power and lack of effective incentive measures are the key factors affecting residential properties identified in the enterprise-wide implementation.Among them，incomplete understanding the residential performance evaluation index system and lack ofmarket power is themost fundamental reason.Finally，based on the results of the research，corresponding countermeasures are put forward.

residential performance determination；real estate enterprises；decision-making and trial evaluation model；key factors

F423

A

2095-0985(2015)04-0079-06

2015-06-15

2015-09-08

孫婷婷(1990-)，女，山東威海人，碩士研究生，研究方向為建設(shè)工程管理(Email：1791289785@qq.com)

劉振華(1987-)，男，山東威海人，工程師，研究方向為建設(shè)工程管理(Email：425562897@qq.com)