曾慧娟

距2015年還有一周， 醞釀7年之久的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）發(fā)布， 1月4日，國土資源部又頒布了關(guān)于貫徹實施《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《通知》）的通知。

根據(jù)該條例，不動產(chǎn)登記需要登記的范圍包括土地、房屋、林地、草原、海域。為什么經(jīng)歷七年之久才出臺？哪些人受到的影響最大？房價會不會下跌？

多位受訪專家表示，以土地為核心的登記方式，將進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，推動農(nóng)地入市，“農(nóng)村土地更值錢了”。而影響房價的因素很多，一則《條例》，影響的只是心理層面。

《條例》出臺只是第一步

2014年12月22日公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，歷時7年博弈。國土資源部網(wǎng)站信息顯示，在條例發(fā)布前，省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期工作已拉開帷幕。

截至2014年4月25日，全國已有17個?。▍^(qū)、市）明確由國土資源部門牽頭負(fù)責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。

其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個省已經(jīng)正式建立不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省（市）已在國土資源廳（局）內(nèi)成立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，啟動了相關(guān)工作。

這還只是開始，從啟動到投入運(yùn)行，還需3年時間。

從不動產(chǎn)登記工作的計劃來看，2014年4月份國家就公布了推進(jìn)時間表。2015年7月將上線試運(yùn)行信息平臺，2017年，國土部全面運(yùn)行信息平臺。

這期間困難重重。《通知》中明確由國土部負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)頂層設(shè)計，組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。

各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺的相關(guān)準(zhǔn)備工作，力爭2015年底完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接，通過信息化建設(shè)促進(jìn)不動產(chǎn)登記的“四統(tǒng)一”。完成機(jī)構(gòu)整合的省、市、縣各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是唯一可以接入信息平臺的部門。

“以前各個部門各搞一套，相互間標(biāo)準(zhǔn)不一樣，有的房屋已經(jīng)信息化了，有的地方土地信息化了，但是怎么把這些信息按照一個標(biāo)準(zhǔn)整合起來，難度很大。”在中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌看來，這是實際工作的一大難點(diǎn)。

從申報人個人層面看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前不動產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力，首先涉及個人私有財產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關(guān)，同時也擔(dān)憂個人財產(chǎn)信息泄露。

另外一個阻力是人為因素，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體，進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，無異于打破既得利益，所以大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作。

農(nóng)村土地會更值錢

條例未出之前，很多猜測的聲音認(rèn)為，登記不動產(chǎn)將成為反腐利器，官員受到的影響最大。但此次出臺的《條例》未涉及“以人查房”及海外不動產(chǎn)信息。從這一角度來看，《條例》的反腐功效將打折扣。

非常有利于普通百姓特別是有農(nóng)村土地的人。張大偉說，“大部分市民都只有一套普通房產(chǎn)，不動產(chǎn)登記對老百姓的合法財產(chǎn)是一種明確的保護(hù)態(tài)度。只有確權(quán)、公認(rèn)之后，老百姓手里的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易、流通也才有可能得到公平、合理的價格。而對單套普通住房征收房產(chǎn)稅的可能性幾乎沒有?！?/p>

另外，他表示，根據(jù)條例的內(nèi)容，登記需由申請人提出申請，并不是強(qiáng)制登記。只是在涉及交易、轉(zhuǎn)讓、抵押等發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的時候才需要登記，如果不登記權(quán)利就無法實施，但并不代表買房合同和房產(chǎn)證就無效?！昂芏嗳速I了很多房子只要不轉(zhuǎn)賣不需要登記，可以到賣的時候再登記。”

對有農(nóng)村土地的人來說，《條例》的出臺更具意義。2014年以來，對農(nóng)村土地的改革國家一直很重視。2014年1月19日，中央一號文件明確提出要深化農(nóng)村土地制度改革，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。2014年12月2日，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》。

《條例》中寫明將集體土地、宅基地和農(nóng)房納入不動產(chǎn)登記，將會明確權(quán)屬關(guān)系，比如“這塊宅基地屬于誰”，“這片樹林屬于誰”將會非常清楚。蘇培科表示，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件，農(nóng)村土地“活”起來，使農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)權(quán)。

給房產(chǎn)稅開征提供依據(jù)

外界之所以對《條例》有著極高的關(guān)注度，一方面是因為與自己生活息息相關(guān)，另一方面，《條例》出臺后，關(guān)于“不動產(chǎn)正式運(yùn)行之時，就是房產(chǎn)稅出臺之日”的聲音也很多，房產(chǎn)稅全面開征的新聞，吊足了人們的胃口。

顧云昌表示，《條例》的出臺和實施，將為房產(chǎn)稅的征收提供數(shù)據(jù)支撐，也為房產(chǎn)稅的立法進(jìn)程打通了技術(shù)條件。實施后，將會完善以往缺失的不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將有利于重新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。

目前房屋的性質(zhì)五花八門，有房改房、商品房、保障房、小產(chǎn)權(quán)房。各地產(chǎn)權(quán)登記標(biāo)準(zhǔn)口徑不一，有的地方還在用手工賬。如果不進(jìn)行統(tǒng)一登記，就無法針對存量住房征收房產(chǎn)稅，而且會造成不平等?！稐l例》中所說四個方面的“統(tǒng)一登記”就包括“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺”等。

顧云昌認(rèn)為，從《條例》發(fā)布到開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，再到征收房產(chǎn)稅，需要很長的時間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個事項和環(huán)節(jié)，目前還未進(jìn)入立法程序，房產(chǎn)稅開征不是很快就能實現(xiàn)的。即便征收房產(chǎn)稅，也會有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數(shù)。這其中，也涉及戶籍制度的問題，比如為了增加免稅面積而增加家庭人口數(shù)，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內(nèi)，房產(chǎn)稅征收效果很難確保。

“不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅開征可能存在一定關(guān)聯(lián)卻未必同步?！睆埓髠フf，從時間表上來看，不動產(chǎn)登記體系總的考慮是2015年7月上線試運(yùn)行信息平臺，2017年國土部全面運(yùn)行信息平臺。

對房價影響有限

根據(jù)《條例》規(guī)定，其將于2015年3月1日正式實施。這對于目前尚顯低迷的樓市來說，會不會雪上加霜，房價進(jìn)一步下跌？

多位受訪的專家認(rèn)為，房價的變化取決于供求關(guān)系以及宏觀經(jīng)濟(jì)和通脹水平等綜合因素，單一推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房價的影響十分有限。

顧云昌接受記者采訪時表示，不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價。“影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關(guān)系，還有稅收法律、國家宏觀經(jīng)濟(jì)走向等。如果2015年3月開始登記，完成登記還要好幾年，現(xiàn)在談對房價的影響為時過早。”

真正的影響，目前看主要對買賣雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生一定影響，也將有一定投機(jī)或來源不明的房源流入市場。但總的來說，僅僅是不動產(chǎn)登記這一政策，對房地產(chǎn)市場的影響將十分有限。

但《條例》出臺，對建立樓市長效調(diào)控機(jī)制具有積極的意義。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，不動產(chǎn)登記其實就是全國個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。

試點(diǎn)及擴(kuò)圍房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)調(diào)控手段，需要家庭房產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)作為依托。

通過個人住房信息系統(tǒng)能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，針對部分城市或區(qū)域異地購房、不合理的樓市投資投機(jī)現(xiàn)象，能有針對性地出臺差別化措施進(jìn)行分類調(diào)控。