龔小鋒

“你說我是地產(chǎn)商，其實我是保險公司，你說我是保險公司，其實我是金融財團……”過去的這一年，險資很忙，身份也很混亂。

無論是舉牌上市地產(chǎn)公司，還是收購商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)，甚至拿地，隨著保險公司專項金融集團化發(fā)展，險資圍獵地產(chǎn)的勢頭一發(fā)不可收拾。如果說2014年是中國保險資金大舉介入房地產(chǎn)的元年，那么從2015年開始，中國房地產(chǎn)身上的“保險”印記或許會越來越鮮明。

掃貨不動產(chǎn)

在投資領域，最受險企寵愛的是不動產(chǎn)投資，近年來險資聯(lián)手房企拿地的案例日益增多。以平安不動產(chǎn)為例，去年12月一個月內(nèi)，平安不動產(chǎn)聯(lián)手金地在上海奪地后，再一次聯(lián)手金地杭州奪地。

“平安不動產(chǎn)”系中國平安保險為發(fā)展不動產(chǎn)投資業(yè)務而設立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權投資等。

按其早前表態(tài)，平安不動產(chǎn)與其他開發(fā)商的區(qū)別在于，不僅是普通的房地產(chǎn)商，而是作為綜合金融服務商，主要借助平安集團綜合金融平臺，直接拿地開發(fā)或以投資者身份對項目投入資金獲得后期盈利。

去年10月，平安不動產(chǎn)就在南京和廣州等地塊，以債權方式與招商局置地進行合作；此后的11月，其直接以24.1億元競得廣州兩宗地；去年12月3日以26.8億元價格，聯(lián)手金地競得上海寶山宅地；隨后的12月23日，平安不動產(chǎn)聯(lián)手金地以7.8億元價格摘得杭州余杭區(qū)一商住地等。

賽富不動產(chǎn)基金總裁王戈宏此前表示，在房地產(chǎn)市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動產(chǎn)，而且配置比例不低。這是一個行業(yè)趨勢，未來中國也會出現(xiàn)這樣的情況。

在投資標的選擇方面，保險資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產(chǎn)在保值增值方面相對最穩(wěn)定。而商業(yè)地產(chǎn)具有明顯收益穩(wěn)定的特征。如平安不動產(chǎn)介入地產(chǎn)的時間比較長，開發(fā)經(jīng)驗豐富，因而更偏向不動產(chǎn)項目本身的投資。

海外不動產(chǎn)也沒能逃出險資的“五指山”。去年以來，中國人壽等多家險資進行了海外業(yè)務的收購。最引人矚目的是去年底，安邦收購華爾道夫酒店就引發(fā)了全球媒體關注。另有市場消息稱，中國平安和泰康人壽也在尋找進軍海外房地產(chǎn)的機會。

按照中金公司的預測報告，從國際經(jīng)驗以及中國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%-15%，估計保險資金入市將帶來不動產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

值得注意的是，鑒于不動產(chǎn)對于中國經(jīng)濟發(fā)展的支撐性作用，不動產(chǎn)市場價格變化所帶來的對相關金融產(chǎn)品的風險不得不關注。一旦不動產(chǎn)市場進入下行通道，可能會帶來信用風險、市場風險進而影響經(jīng)濟領域。

搶食地產(chǎn)股

在過去的一年，“野蠻人”的敲門讓業(yè)界不寒而栗。相比平安不動產(chǎn)側重地產(chǎn)項目本身的投資，以生命人壽、安邦保險為代表的險資則頻頻舉牌地產(chǎn)股，來勢洶洶。

深陷債務漩渦的佳兆業(yè)正是典型的被抄底的案例。佳兆業(yè)集團此前發(fā)布公告稱，公司大股東兼董事會主席郭英成家族向生命人壽轉讓11.21%的股權，在股份轉讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團的權益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽可能從單純的財務投資者，變身為佳兆業(yè)的經(jīng)營管理者。

“這就要求企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯節(jié)奏?！痹趦|翰智庫上市公司研究中心副主任張化東看來，從上市房企角度看，如果不想被舉牌，一定要防止股價被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，尤其是不能踩錯踏空，否則容易被險資強勢進入。

國泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科認為，保險資金頻頻舉牌地產(chǎn)公司，彰顯其對低估值、高盈利的地產(chǎn)板塊的看好。國泰君安發(fā)布的研究報告認為，由于去年新的《保險資金運用管理暫行辦法》實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%。而保險機構每年均擁有大量的保費收入，投資渠道相對有限，地產(chǎn)股無疑是極佳的投資標的之一。

如股權高度分散的金地集團等房企就容易成為險資的“獵物”。自去年以來，生命人壽與安邦保險接連在二級市場增持金地集團股票。目前，生命人壽對金地集團持股比例達到29.99%，安邦保險的持股比例達20%，分別位列第一、第二大股東，同時還成功向金地集團董事會派駐董事。

國企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和諧健康險通過二級市場交易累計持有公司股票已達1.51億股，占公司股權比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險隨后進一步加強增持的力度。

截至去年12月17日，和諧健康險和安邦保險作為一致行動人，持有金融街的股權比例高達20%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使大股東接連反擊，目前，大股東金融街集團與一致行動人的持股比例上升為30.12%。

去年以來積極抵御“野蠻人”的萬科也成為險資的“狩獵”目標。根據(jù)萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當季度大舉增持萬科A股，持股數(shù)量達到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2014年三季度末，133家A股房企中，險資進入前十大股東的房企達21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。而截至2014年末，這一數(shù)字仍在增加。

“目前市場對于保險機構的關注點，更多是停留在房企的控制權會否旁落，我并不認為險資入股的目的是為了爭奪房企管理權。”明源云采購事業(yè)部總經(jīng)理周孝武表示，房地產(chǎn)經(jīng)營鏈條相當復雜，需要高度專業(yè)性，保險機構貿(mào)然進入會存在巨大風險。

因此，通過參股獲取利潤分紅是險資最主要的目的。部分險資也會嘗試通過在董事會獲取一定的話語權后，施壓要求管理層加大現(xiàn)金分紅，但取代現(xiàn)任管理層的可能性并不大。

不過，在張化東看來，部分房企的舉動，比如生命人壽，如此大的手筆已經(jīng)不是一般的財務投資，而是戰(zhàn)略性的布局。險資更多的是希望未來能有業(yè)務協(xié)同，促進旗下業(yè)務整合。而商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都被認為是可能會進一步放大的業(yè)務，如中國人壽保險增持遠洋地產(chǎn)，成為其第一大股東，正是看好遠洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的發(fā)力。

業(yè)內(nèi)人士預計，險資后續(xù)仍有動作，股權分散、資質(zhì)好和被低估的地產(chǎn)藍籌將成為他們的“狩獵”目標。不過，即便是上述股權分散型的上市房企，要取得絕對話語權并非易事。

以萬科為例，公司管理層向來以強勢著稱，大股東華潤集團財力雄厚且與現(xiàn)任高管團隊關系密切，金融街就接連反擊險資舉牌，并保持了逼近要約收購線的強勢地位，此外，股權分散如華發(fā)股份、珠江實業(yè)等房企背后均擁有國資背景，要從其手上獲取掌控權并不容易。

集團化“生力軍”

隨著險資進入地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象日趨增多，這支戰(zhàn)斗力極強的隊伍將成為不可忽視的地產(chǎn)力量，甚至改變樓市格局。

“投資房地產(chǎn)領域一年大概能有10%以上的回報，險資投資房地產(chǎn)，在未來5年內(nèi)將迎來爆發(fā)期。”周孝武說。雖相對于制造業(yè)等多數(shù)實體行業(yè)，房地產(chǎn)的利潤率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開發(fā)企業(yè)合作，險企仍然能獲得良好的回報。

進軍地產(chǎn)業(yè)，幾乎是險資集團化后必然采取的行動。當保險公司做大后，很自然地就會希望集團化，甚至進一步走向金融集團化。保險公司集團化在國內(nèi)比較成功的先例是平安集團，通過集團化和綜合金融平臺建設，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟和資金配置優(yōu)勢。

去年10月，中國平安就與萬達集團在上海陸家嘴平安金融大廈簽訂戰(zhàn)略合作伙伴框架協(xié)議，商定將在商業(yè)地產(chǎn)、電商積分管理、IPO基石投資等領域展開廣泛深入的合作。

一些黑馬險資更是動作頻頻。去年，生命人壽頻頻舉牌中煤能源、北京旅游、農(nóng)產(chǎn)品、深振業(yè)A、招商銀行、貴州茅臺、五糧液等。生命人壽母公司富德金控的投資十分多元化，其制定的投資策略是通過金融市場、另類投資及產(chǎn)品投資，實現(xiàn)對能源化工、資源企業(yè)、金融保險等八大產(chǎn)業(yè)進行布局，其中消費、能源是重點。

后起之秀安邦保險的意圖與之相似，其頻頻舉牌銀行、地產(chǎn)股，步步指向搭建跨國金融控股巨頭，戰(zhàn)略意圖更加清晰。安邦版圖囊括了保險、投資和銀行等金融業(yè)務，總資產(chǎn)規(guī)模達7000億元。通過參股方式獲得企業(yè)的股權可以使得旗下資產(chǎn)更為豐富，為下一步資源整合做考慮。

有跡象顯示，這可能是安邦在為未來上市做準備。此前有媒體報道稱，安邦目前持有10家上市公司的股票，總市值1000億元，安邦有可能在2015年啟動IPO，首選上市地點定在香港。

“保險資金是非常挑剔合作伙伴的，它們一定會選擇優(yōu)秀的合作伙伴，弱的想求都沒門。最后結果就是強者恒強，弱者難有生存之地。”上述熟悉保險行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著實力強大的險資進入房地產(chǎn)領域，房企優(yōu)勝劣汰的速度將會更快。

周孝武表示，目前險資還不是樓市的主力，2013年險資大約投入一千億到不動產(chǎn)，但2013年全年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額達到8.6萬億，占總量比較小，未來這一占比還會繼續(xù)加大。

不過，從發(fā)達國家來看，歐美險資投入不動產(chǎn)領域可能只有5%。一方面是歐美國家由于房地產(chǎn)市場成熟，投資渠道眾多，不一定會投資不動產(chǎn)。另一方面，險資要考慮現(xiàn)金流，不動產(chǎn)變現(xiàn)能力動輒在10年左右，險資主要以現(xiàn)金存款和中短期可變現(xiàn)的債券為主。目前國內(nèi)保險公司投入不動產(chǎn)領域比例在10%左右，如果未來國內(nèi)投資渠道暢通，這一比例有可能會下降。

構建“保險+地產(chǎn)”新模式

在業(yè)內(nèi)人士看來，目前險資進入房地產(chǎn)領域主要有三種方式?！暗谝环N是股權投資，第二種是物權投資，這主要是投資項目公司，自身扮演經(jīng)營管理類角色，第三種是債權投資，以對房企借債的形式參與，這種占比比較小?！敝苄⑽湔f。

隨著房地產(chǎn)與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險機構與房企存在巨大的業(yè)務互補空間。兩者如何更好地整合并帶動產(chǎn)業(yè)鏈升級。

在張化東看來，險資未來將加速與地產(chǎn)聯(lián)合，或在項目上進行深度合作。而隨著房企資金壓力越來越大，未來可能產(chǎn)生的開發(fā)模式是，萬科等房企向輕資產(chǎn)或者小股操盤轉型，險資提供資金，產(chǎn)品能力強的房企則發(fā)揮打造產(chǎn)品的能力。

雙方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保險資金作為發(fā)起者成立地產(chǎn)基金，將資產(chǎn)進行打包進REITs，在后期實現(xiàn)退出。不過，從目前監(jiān)管政策看，險資選擇項目是有要求的，必須是持有型物業(yè)，即使是參與租售并舉的業(yè)務開發(fā)，持有部分比例也必須占大頭。

從運營角度來說，股權投資相對容易，只要做好審計和財務，扮演投資者角色即可。最難操作的是物權投資，因為需要組建項目公司，對參與運營的專業(yè)度要求高，必須要有足夠的地產(chǎn)操盤能力，類似平安不動產(chǎn)公司。

上述熟悉平安不動產(chǎn)的人士告訴記者，由于受到監(jiān)管政策影響，保險資金不能組建房地產(chǎn)公司，也不能進入住宅等銷售型物業(yè)領域，而只能進入投資長期型的不動產(chǎn)領域。因此，“平安所采取的方式，是注冊一個不動產(chǎn)公司，旗下每一個項目成立一個項目公司?！?/p>

在周孝武看來，隨著險資不斷進入地產(chǎn)領域，類似平安不動產(chǎn)這樣的公司會越來越多，由于人才積累和運營經(jīng)驗增加，再借助天量資金，將會成為房地產(chǎn)領域不可忽視的力量。而且還可將持有的不動產(chǎn)和保險產(chǎn)品進行結合，開拓客源，從而進行上下游產(chǎn)業(yè)鏈的互通。

大舉開拓持有型地產(chǎn)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險機構的優(yōu)勢恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，未來二者交融產(chǎn)生的直接影響，會導致持有型地產(chǎn)進一步發(fā)展。

國泰國證房地產(chǎn)指數(shù)分級基金經(jīng)理徐皓認為，對于前期投資金額巨大、投資回報周期較長的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)尚沒有房地產(chǎn)信托基金這樣的渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開發(fā)類似的項目。保險資金未來能在這兩類業(yè)態(tài)實現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。

金地和金融街有大量優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，而保險公司一直對重點城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)頗有興趣，投資地產(chǎn)股并取得董事局席位后，未來地產(chǎn)公司與險資之間在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務上可以繼續(xù)探索整合。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)領域，從項目收益情況看，一般國際上養(yǎng)老社區(qū)的回報周期是10年以上。泰康人壽董事長陳東升曾多次公開表示，養(yǎng)老社區(qū)項目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，如果入住率要達到70%到90%可能又要三五年。

未來，“保險+地產(chǎn)”可能是一種優(yōu)勢互補的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，既解決了資金問題，又能擁有具體操作的能力。同策機構數(shù)據(jù)顯示，從目前險資企業(yè)資金投向來看，大多數(shù)險資企業(yè)都有進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領域布局。不排除今后險資會利用房企在房地產(chǎn)領域的優(yōu)勢開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場的布局工作。

壽險與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的無縫銜接正是保險公司布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關鍵，如遠洋地產(chǎn)與中國人壽的合作等成功案例越來越多。遠洋地產(chǎn)正式成立了“遠洋養(yǎng)老運營管理公司”，并創(chuàng)建養(yǎng)老品牌“椿萱茂”，其在北京的養(yǎng)老地產(chǎn)項目椿萱茂·凱健已進入運營階段。

不過，未來險資和房企合作，險資是否能安分做個投資者，項目具體由誰來主導，或許還需要雙方博弈。