吳靖瑤 孫欣怡 孔姝琪

摘 要：住宅空間是城市的重要組成部分，每一住宅建筑與其周圍環(huán)境發(fā)生關(guān)聯(lián)并形成不同的住宅區(qū)位。文章結(jié)合空間分析方法，運(yùn)用ArcGIS、ArcScene軟件對(duì)南京市大東郊住宅價(jià)格空間分布規(guī)律及影響因素進(jìn)行實(shí)證分析研究，以期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城市規(guī)劃以及教育醫(yī)療等公共資源的合理化配置提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格；空間分布；ArcGIS

1 研究范圍與方法

文章以南京搜房網(wǎng)和實(shí)地調(diào)研的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)作為研究的樣本數(shù)據(jù)，篩選出27個(gè)2014年10月開(kāi)盤(pán)在售的位于南京市大東郊的普通住宅項(xiàng)目。調(diào)查研究的范圍包括玄武區(qū)以及棲霞區(qū)的部分區(qū)域，北至棲霞大道，東至南京繞城高速。價(jià)格數(shù)據(jù)為樓盤(pán)的建筑面積銷售均價(jià)。

利用南京市玄武棲霞兩區(qū)圖形基礎(chǔ)數(shù)據(jù)圖作為空間分析的底圖，將各類基礎(chǔ)地理要素（如道路、河流、公園、學(xué)校等）數(shù)字化后，按其特征分層存放，然后將住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格屬性數(shù)據(jù)和空間位置進(jìn)行良好的匹配，以此作為分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，建立空間數(shù)據(jù)庫(kù)。然后運(yùn)用ArcGIS軟件中的反距離加權(quán)法進(jìn)行空間插值，并進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

2 南京市大東郊住宅價(jià)格空間分布特征分析

運(yùn)用ArcGIS軟件地統(tǒng)計(jì)分析工具中趨勢(shì)面分析方法，對(duì)研究區(qū)域的商品住宅價(jià)格空間變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，得到住宅價(jià)格趨勢(shì)面分析示意圖。

圖1 南京市大東郊住宅價(jià)格趨勢(shì)面分析示意圖

由圖1可見(jiàn)，南京市大東郊住宅價(jià)格總體趨勢(shì)是從西南向東北方向逐漸降低的。在X軸上顯示出西高東低的價(jià)格走向，在Y軸上顯示出更為明顯的南高北低的價(jià)格趨勢(shì)。這反映出住宅價(jià)格的空間分異性。

在3D分析工具中，采用反距離加權(quán)的柵格差值方法，根據(jù)樓盤(pán)樣本點(diǎn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)得到研究區(qū)域住宅價(jià)格空間分布的示意圖。

圖2 南京市大東郊住宅價(jià)格空間分布示意圖

由圖2可以看出，南京市大東郊區(qū)域按照住宅價(jià)格的空間分布大致可以分為三個(gè)版塊，西南方位靠近紫金山區(qū)域附近的住宅價(jià)格偏高，而北部和東部?jī)蓚€(gè)區(qū)域的住宅價(jià)格都相對(duì)偏低。

然后運(yùn)用ARCScene軟件輸出住宅價(jià)格三維立體分布示意圖。

圖3 南京市大東郊住宅價(jià)格三維立體分布示意圖

由圖3可以看出在西南至東北走向上出現(xiàn)了三個(gè)住宅價(jià)格高峰，對(duì)照地圖，可看出其走向與南京市地鐵二號(hào)線的走向一致；而在西北和東北方位則出現(xiàn)了兩個(gè)住宅價(jià)格低谷。

3 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)南京市大東郊住宅價(jià)格空間分布特征分析可知，住宅價(jià)格較高的區(qū)域距離市中心距離較近，地鐵站點(diǎn)較多，交通更方便；附近的中小學(xué)校和醫(yī)院的質(zhì)量均較高；菜場(chǎng)，超市，商場(chǎng)較多且便利；物業(yè)衛(wèi)生和安保質(zhì)量很好；并且這部分區(qū)域距離紫金山較近，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。比較而言，住宅價(jià)格低的區(qū)域，由于與主城區(qū)的距離較遠(yuǎn)，而且交通配套設(shè)施如地鐵以及周邊其他配套的基礎(chǔ)設(shè)施還在修建，尚不完善，雖然周邊均有中小學(xué)及醫(yī)院，但其質(zhì)量不如住房?jī)r(jià)格較高的區(qū)域。此外，住宅價(jià)格較高的樓盤(pán)點(diǎn)大多是6-8層，低密度分布并且南北通透，而且大都是學(xué)區(qū)房。

因此，可以看出房屋戶型，朝向，建筑結(jié)構(gòu)，住宅位置，住宅周邊交通，醫(yī)療，教育等公共基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境，物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商品牌等因素對(duì)于住宅價(jià)格會(huì)有相應(yīng)的影響，也造成住宅價(jià)格空間分布的差異。對(duì)于這種差異，政府可以通過(guò)逐步完善區(qū)域內(nèi)的交通，醫(yī)療，教育等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使之分布更加合理，來(lái)更加科學(xué)的進(jìn)行城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

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作者簡(jiǎn)介：吳靖瑤（1993-），女，河南鄭州人，本科，研究方向：土地資源管理，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)。