【摘要】注重切實(shí)可行的鉆研，保證出資政策的可靠性，這對(duì)房地產(chǎn)工程及出資是必不可少的一個(gè)過(guò)程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)出資是一個(gè)龐大且波及廣的過(guò)程，有著許多不可控性要素。隨著市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增加，因此要經(jīng)過(guò)可行性研究為出資者提供幫助。文章分析房地產(chǎn)企業(yè)投資中可能出現(xiàn)的損失問(wèn)題，并且制定了相關(guān)的解決方案。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；投資風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策；市場(chǎng)監(jiān)控信息體系

一、引言

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常受人關(guān)注的，而且收益頗豐。根據(jù)2015年房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)查顯示，房屋的產(chǎn)地價(jià)值每平方米增加了1400～1600元。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資是投資人的不二之選。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具備的獨(dú)特性，導(dǎo)致行業(yè)的運(yùn)營(yíng)中存在許多可能出現(xiàn)的損失問(wèn)題，所以許多建造方因?yàn)橐?guī)劃、運(yùn)營(yíng)、制度等各方面的原因讓房屋的銷售停滯。針對(duì)這些現(xiàn)象，投資人應(yīng)該培養(yǎng)解決所有可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題的觀念以及能力。文章對(duì)房地產(chǎn)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)與解決對(duì)策作一次討論。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題

投資房地產(chǎn)企業(yè)存在的損失問(wèn)題主要是指投資人把部分資金放在一個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)的建造工程中，在建設(shè)房屋的時(shí)間里，因?yàn)樵S多不可控的原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)工程實(shí)現(xiàn)計(jì)劃完工時(shí)間產(chǎn)生影響。投資房地產(chǎn)企業(yè)最有可能出現(xiàn)的多個(gè)問(wèn)題：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

1.貨幣增多導(dǎo)致價(jià)值降低或者物質(zhì)價(jià)格上漲的問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金投入至收回的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，所以建造方面對(duì)著貨幣增多導(dǎo)致價(jià)值降低或者物質(zhì)價(jià)格上漲的問(wèn)題。某個(gè)小區(qū)的許多房屋2012年價(jià)格在每平方米2000元，2015年漲到每平方米4000元，導(dǎo)致最后從建造方買房屋的購(gòu)買者賺了一大筆錢，而有許多建造方反而賠了。

2.利潤(rùn)生成率的問(wèn)題。交易場(chǎng)所的利潤(rùn)上下變動(dòng)的不可控性會(huì)讓房地產(chǎn)建造方以及投資人損失部分資金，房地產(chǎn)投入的金額大、時(shí)間長(zhǎng)，就是銀行方面的借貸額度的資金非常多，因此會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益流出，當(dāng)市場(chǎng)利潤(rùn)上漲時(shí)，企業(yè)所需要支出的息金也會(huì)越來(lái)越高。房屋的價(jià)格如果往上漲的話，房屋會(huì)賣不出去，但是如果價(jià)格不調(diào)動(dòng)，利潤(rùn)將會(huì)變少，甚至沒(méi)有，最后可能會(huì)導(dǎo)致出售的金額不足于本錢，會(huì)損失本錢。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)存在的制度問(wèn)題

國(guó)家規(guī)定的一系列政策會(huì)影響土地的價(jià)格，會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的波動(dòng)。比如房產(chǎn)稅務(wù)招收制度，按規(guī)定價(jià)格出租的房屋，將暫時(shí)免收營(yíng)業(yè)稅，而按個(gè)人金額出租的房屋，將會(huì)暫收3%的營(yíng)業(yè)稅。這樣的政策會(huì)局限出資人金額的增加以及金額收回。

1.運(yùn)營(yíng)管理工作的問(wèn)題。運(yùn)營(yíng)管理工作的問(wèn)題是企業(yè)的工作人員和管理人員在工作中的失誤從而導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)利的變更，導(dǎo)致出資者的利潤(rùn)下降的風(fēng)險(xiǎn)。包括：出資者是不可以擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理工作的；計(jì)劃沒(méi)有達(dá)到預(yù)期想要的結(jié)果；交際方面欠缺；犯法等。

運(yùn)營(yíng)管理工作水準(zhǔn)，確定了房地產(chǎn)工程收益與開(kāi)銷的多少，同時(shí)也就確定了房地產(chǎn)工程能抵抗危機(jī)的能力。運(yùn)營(yíng)管理水準(zhǔn)高的房地產(chǎn)工程，它的開(kāi)銷少，收益多，可以盡快的收回資金，即使在最壞的情況下也能支撐下去，因此管理水準(zhǔn)高的房地產(chǎn)工程，它的抵抗危機(jī)的能力很強(qiáng)。相似類型的房地產(chǎn)工程，為何有的會(huì)虧本，而有的會(huì)營(yíng)利，明顯的決定于房地產(chǎn)工程的運(yùn)營(yíng)管理能力。

房地產(chǎn)企業(yè)的投資分類不一樣，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失也不一樣。一般房屋的損失會(huì)相比較來(lái)說(shuō)小一些。另外，房地產(chǎn)的房屋格局和設(shè)計(jì)風(fēng)格、質(zhì)量對(duì)價(jià)格也有一定的影響。這兩年盛行簡(jiǎn)裝以它特別的性能獲得了廣大市民的喜愛(ài)，也讓建造方賺得了一大筆金額。

2.財(cái)政資金出現(xiàn)的問(wèn)題。財(cái)政資金出現(xiàn)的問(wèn)題是企業(yè)財(cái)政不符合、融通資金不適，使企業(yè)有可能虧損還債能力，從而使得出資方利潤(rùn)下降的危機(jī)。上述的多種危機(jī)是房地產(chǎn)投資中經(jīng)常見(jiàn)到的風(fēng)險(xiǎn)類型，現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)是五花八門(mén)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的解決方案

為了保證房地產(chǎn)利潤(rùn)收益的最大化，出資者不僅要有抵抗危機(jī)的認(rèn)識(shí)和有防衛(wèi)風(fēng)險(xiǎn)的能力，也應(yīng)該擬定防衛(wèi)辦法。

強(qiáng)化投機(jī)處境展望，找出最好的投機(jī)地方，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察，尋求最佳的投機(jī)機(jī)會(huì)。投資布局對(duì)出資風(fēng)險(xiǎn)有著至關(guān)重要的用處。一般最佳的地位分為五個(gè)重要地點(diǎn)，分別是位置以及地勢(shì)的選擇，運(yùn)輸、商業(yè)狀態(tài)以及水電供給的狀態(tài)，就學(xué)、就醫(yī)的便利情況以及市場(chǎng)的分布，體育場(chǎng)、小花園等休閑娛樂(lè)的地方，城市在以后幾年的發(fā)展方向。要重視的地方是，不一樣的房地產(chǎn)企業(yè)投資分類的地區(qū)位置價(jià)格原因有著不一樣的特點(diǎn)，一定要進(jìn)行相關(guān)的解析，制定出相關(guān)指標(biāo)的決斷。比如是房屋投資應(yīng)該重視地勢(shì)、高度、定位、方向的決斷，運(yùn)輸?shù)谋憬?，周圍是否有商?chǎng)、市場(chǎng)、醫(yī)療中心，環(huán)境的安全是否能得到保障；辦公樓位置的選擇要在城市經(jīng)濟(jì)核心地區(qū)，所有單位要盡量集中，運(yùn)輸方面盡量快捷；店鋪的選擇要確保地勢(shì)的潛在價(jià)值、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)的狀態(tài)等。除了這些需要考慮的因素之外，投資人要考察投資地區(qū)的轉(zhuǎn)變會(huì)對(duì)工程造成的影響，就是確定投資工程不會(huì)因?yàn)榈貐^(qū)的轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生位置決斷的錯(cuò)誤或者是投資工程的價(jià)格減少。有可能目前的位置不盡如人意，但是在工程建設(shè)成功之后確定投資地區(qū)轉(zhuǎn)變而導(dǎo)致位置的錯(cuò)誤或者是投資工程的價(jià)格的減少。

創(chuàng)建和完善市場(chǎng)監(jiān)控信息體系，力求保證材料的實(shí)時(shí)性與精確性。此外在解析與探討市場(chǎng)材料進(jìn)程中，還應(yīng)該及時(shí)探討國(guó)內(nèi)住所、花費(fèi)觀點(diǎn)帶來(lái)的影響，正確的了解國(guó)外住所的形式以及生產(chǎn)方式，從而知道對(duì)我國(guó)市場(chǎng)花費(fèi)及市場(chǎng)需求的影響大小。讓投資工程在其性能設(shè)計(jì)、構(gòu)造布置、材料、資源的實(shí)際操作上，或多或少的讓廣大消費(fèi)市場(chǎng)滿意以及盡可能的滿足它們的特殊需求。從而能有利地保證投資工程自始至終和消費(fèi)市場(chǎng)需求持平。憑借有用的手段防止和抑制因?yàn)槭袌?chǎng)需求的上下浮動(dòng)而導(dǎo)致其住所工程性能的減少，因此而產(chǎn)生房屋商品難于銷售或者是價(jià)值不穩(wěn)的風(fēng)險(xiǎn)。要時(shí)刻注意政策的改動(dòng)，更加理性的看準(zhǔn)投資對(duì)象。

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