摘 要：探討工業(yè)地產(chǎn)更新改造的實(shí)際案例，提出高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，低綠化率下工業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)花園式總部辦公的設(shè)計(jì)策略。

關(guān)鍵詞：總部辦公；工業(yè)地產(chǎn)；高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

引言

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)由原來(lái)的“黃金時(shí)代”進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。而工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不受住宅、商業(yè)地產(chǎn)等政策的調(diào)控影響，借助其特有的經(jīng)營(yíng)模式，在宏觀形式的大背景下開(kāi)始風(fēng)起云涌。新建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)不斷出現(xiàn)。同時(shí)，原有的工業(yè)園區(qū)也利用早期的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極對(duì)原有的建筑進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。這些項(xiàng)目很多都在土地用地性質(zhì)不變的情況下，采用了科技園，總部基地園區(qū)的思路，將傳統(tǒng)的廠房化身為靈活布局的花園式獨(dú)棟辦公。然而，如何在原有規(guī)劃條件下協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和環(huán)境品質(zhì)，建筑風(fēng)格個(gè)性和整體性的統(tǒng)一，是規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)值得推敲的問(wèn)題。

1 項(xiàng)目介紹

1.1 設(shè)計(jì)背景

上海金陵金橋工業(yè)園一區(qū)拆除新建項(xiàng)目位于浦東新區(qū)金海路以南，新金橋路以北，曹家溝以東，整個(gè)園區(qū)由一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)組成，園區(qū)總用地面積約為16萬(wàn)平方米，項(xiàng)目用地性質(zhì)為工業(yè)用地。原來(lái)一區(qū)主要為生產(chǎn)用的4層樓廠房，從事科技工業(yè)生產(chǎn)。二三區(qū)實(shí)際為企業(yè)入住的總部基地園區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，處于金橋區(qū)域的產(chǎn)業(yè)的研究和總部辦公的需求不斷強(qiáng)化，而其早期的生產(chǎn)功能逐漸消減外遷。一區(qū)廠區(qū)內(nèi)建筑空間布局形式簡(jiǎn)單，道路布局混亂，對(duì)于總部辦公來(lái)說(shuō)，不利于辦公空間品質(zhì)的提高且區(qū)域標(biāo)志性不強(qiáng)。

在充分研究的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目定位為對(duì)一區(qū)的原有廠房拆除，進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。新建以科研辦公為主的新型多層及高層廠房。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)有6棟多層，1棟高層通用廠房和7棟高層園區(qū)自備辦公樓，共14棟。分兩期進(jìn)行建設(shè)。（如圖1）

1.2 主要業(yè)態(tài)定位

工業(yè)地產(chǎn)的主要客戶是公司，企業(yè)，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。在進(jìn)行市調(diào)的基礎(chǔ)上。新建部分采用不同標(biāo)準(zhǔn)層面積的獨(dú)棟研發(fā)辦公樓，棟面積分為3000至10000平方米不等，標(biāo)準(zhǔn)層面積分為500，800，1000平方米幾檔。大部分標(biāo)準(zhǔn)層實(shí)際為雙拼套型，可以進(jìn)行拆分成400至500平方米左右?？梢造`活滿足不同檔次中小型企業(yè)的發(fā)展需要。

2 總體布局設(shè)計(jì)

由于原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的綠化率較低，建筑高度限制在50米以下，容積率2.3，總圖布局中形成了多個(gè)獨(dú)棟辦公樓群的群體關(guān)系。 在空間規(guī)劃布局中上采用以園區(qū)主干道為主要骨架，通過(guò)直線與環(huán)道相結(jié)合，將園區(qū)劃分為若干組團(tuán)；再通過(guò)不同類型產(chǎn)品以及各組團(tuán)中心綠地因地制宜的布置，使得各分區(qū)的可識(shí)別性得到最大優(yōu)化，各功能組團(tuán)間的關(guān)系更柔和、順暢，從而形成具有現(xiàn)代氣息的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)空間結(jié)構(gòu)。

道路系統(tǒng)以便捷性與舒適性為原則。利用基地外圍構(gòu)成園區(qū)內(nèi)鏈?zhǔn)浇煌ōh(huán)道，將新建園區(qū)一期，二期劃分為兩個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)外人車分流，中間為自然庭院和街道式景觀鋪裝。外圍實(shí)現(xiàn)通往總部各功能分區(qū)的便捷機(jī)動(dòng)車交通道路。地下室為滿鋪的地下車庫(kù)及設(shè)備用房。

步行交通系統(tǒng)在地塊內(nèi)沿基地干路設(shè)置了多功能的步行系統(tǒng)，這條步行線路與基地內(nèi)部總部樓群之間的半開(kāi)放綠地相串聯(lián)，為基地內(nèi)的工作人員提供了娛樂(lè)、休閑和休憩等服務(wù)功能。并且通過(guò)分支的步行系統(tǒng)向各個(gè)建筑組團(tuán)內(nèi)部滲透，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念。

主要進(jìn)入道路與二三區(qū)主要道路形成了“Y”字形布局，結(jié)合中心景觀節(jié)點(diǎn)形成進(jìn)入總部基地園區(qū)景觀大道。最大程度的優(yōu)化和協(xié)調(diào)了與原有道路系統(tǒng)的關(guān)系。同時(shí)借用中心景觀形成良好的入口對(duì)景關(guān)系。

3 建筑單體設(shè)計(jì)

出于體現(xiàn)現(xiàn)代國(guó)際級(jí)工業(yè)總部基地的形象要求，建筑單體設(shè)計(jì)采用了簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，園區(qū)新建各建筑單體將分散的建筑體量與環(huán)境融為一體，認(rèn)真貫徹了“創(chuàng)造一個(gè)有活力的場(chǎng)所”設(shè)計(jì)理念。在立面設(shè)計(jì)與造型上更多地運(yùn)用了簡(jiǎn)潔的手法，在各棟樓設(shè)計(jì)上保持風(fēng)格的一致，使得整體性更強(qiáng)，卻各具特色。同時(shí)立面設(shè)計(jì)上均留出樓宇冠名的空間。建筑基調(diào)色彩設(shè)計(jì)柔和樸實(shí)，淡淡的暖色洋溢著生命的活力，也蘊(yùn)含著現(xiàn)代的氣息。材質(zhì)主要用玻璃、金屬和石材形成對(duì)比，簡(jiǎn)捷與現(xiàn)代，粗狂與精細(xì)產(chǎn)生對(duì)比，給人前衛(wèi)的視覺(jué)沖擊（如圖2）。同時(shí)在玻璃及石材上結(jié)合發(fā)光體的設(shè)計(jì)，在晚上用燈光形成變幻的效果，塑造有個(gè)性的氛圍。

4 結(jié)束語(yǔ)

科技園，總部基地園是工業(yè)地產(chǎn)更新和開(kāi)發(fā)普遍可見(jiàn)的形式。但由于市場(chǎng)銷售對(duì)象不明確，政策對(duì)于產(chǎn)權(quán)的限制條件，同時(shí)受開(kāi)發(fā)的總體效益驅(qū)使，傳統(tǒng)總部基地園區(qū)的規(guī)劃基本呈現(xiàn)的是獨(dú)棟式群體組合的特點(diǎn)。規(guī)劃空間一般體現(xiàn)出建筑密度較大，棟數(shù)多，環(huán)境綠化率低的特點(diǎn)。單體建筑識(shí)別性不高，核心客戶往往無(wú)法明確，量身定制。故而對(duì)于高端客戶吸引力也不夠。在目前產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大潮中，規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)更需要熟悉工業(yè)地產(chǎn)的最終客戶需求和招商特點(diǎn)，不斷推陳出新。

參考文獻(xiàn)

[1]羅祥，朱若霖.張江.高科技園區(qū)空間形態(tài)演變極其產(chǎn)業(yè)耦合關(guān)系研究[J].理想空間，No.45：32-35.

[2]譯者：王丹，謝華，陳晨，等.科技園文化創(chuàng)意園：8-23.