【摘 要】當(dāng)前信息化形勢下，隨著我國地產(chǎn)企業(yè)市場化進(jìn)程的加快和行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，多種土地開發(fā)模式并存。本文系統(tǒng)分析了BT模式、土地補(bǔ)償模式及利潤分成模式的特點(diǎn)，并輔以相應(yīng)案例說明與分析，以期為我國地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】BT模式；土地補(bǔ)償模式；利潤分成模

一、BT模式

土地一級開發(fā)的BT模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地儲(chǔ)備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，土地儲(chǔ)備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營加成。

很多地區(qū)對利潤加成部分進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定，如北京規(guī)定：通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%；杭州規(guī)定：開發(fā)整理單位的利潤和工作經(jīng)費(fèi)按照實(shí)施方案測算的開發(fā)整理成本總額的10%以內(nèi)予以核定；昆明規(guī)定：市級國有投資公司組織實(shí)施的土地一級開發(fā)整理項(xiàng)目，統(tǒng)一按照審計(jì)所確定的總投資額的16%給予投資回報(bào)，并計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。

BT模式簡潔明了，企業(yè)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，是一級開發(fā)企業(yè)常用的商業(yè)模式。如2010年5月，黑牡丹公司與常州新北區(qū)政府簽署《新北區(qū)萬頃良田工程建設(shè)委托協(xié)議》，常州新北區(qū)政府委托黑牡丹公司完成西夏墅鎮(zhèn)和孟河鎮(zhèn)境內(nèi)總面積約為1538.10公頃的土地一級開發(fā)所涉及的拆遷、安置及土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，委托建設(shè)期不超過兩年，項(xiàng)目竣工后，新北區(qū)政府返還包括拆遷費(fèi)用、安置費(fèi)用、土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在內(nèi)的建設(shè)成本及10%的加成收益。

此案例中，黑牡丹公司既沒有土地規(guī)劃權(quán)，又沒有土地經(jīng)營權(quán)，僅負(fù)責(zé)拆遷、安置及土地整理、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，不涉及學(xué)校、醫(yī)院等公共配套項(xiàng)目，其盈利水平以土地開發(fā)總成本為基礎(chǔ)，與土地出讓收入無關(guān)，更不參與分配土地增值收益。新北區(qū)政府掌握了項(xiàng)目的規(guī)劃權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，能夠確保項(xiàng)目的發(fā)展方向，但其需要對建設(shè)成本進(jìn)行兜底，面臨較大的財(cái)政及土地經(jīng)營壓力。

二、土地補(bǔ)償模式

土地補(bǔ)償模式指土地一級開發(fā)商在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲(chǔ)備中心并不是給予現(xiàn)金計(jì)算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補(bǔ)償（可能需要走形式上的招拍掛）。在土地補(bǔ)償模式下，項(xiàng)目竣工后需由第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)、第三方土地評估機(jī)構(gòu)對開發(fā)成本及土地價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評估，以便合理結(jié)算。

土地補(bǔ)償模式從BT模式的基礎(chǔ)上演變而來，是開發(fā)商曲線拿地，實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)的典型的商業(yè)模式。對于開發(fā)商而言，該模式有利于獲取優(yōu)質(zhì)土地，從二級開發(fā)市場獲取遠(yuǎn)多于一級開發(fā)的資金回報(bào)，但要承擔(dān)巨大的現(xiàn)金流壓力；對于政府而言，該模式無需政府財(cái)政兜底，減輕了財(cái)政壓力，同時(shí)擁有該地塊的規(guī)劃權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，有利于確保項(xiàng)目的整體發(fā)展方向，但土地補(bǔ)償繞開了招拍掛，或使招拍掛形式化，有悖公開、公平、公正原則，具有一定的灰色性和政治風(fēng)險(xiǎn)，因此，土地補(bǔ)償屬于較為隱秘的商業(yè)模式，市場上公開的此類案例幾乎沒有。

三、利潤分成模式

利潤分成模式指土地一級開發(fā)商接受政府的委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，將生地做成熟地后移交給政府，政府以招拍掛的形式進(jìn)行土地出讓，土地出讓金扣除土地開發(fā)成本、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、征地農(nóng)民基本生活保障資金等計(jì)提款項(xiàng)后的收益部分在政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成，一般而言，在土地出讓金無法彌補(bǔ)土地開發(fā)成本的情況下，政府會(huì)承諾給予開發(fā)商較低的保本收益。

在分成模式下，分成比例因政府和企業(yè)博弈的結(jié)果而不同，不同的項(xiàng)目之間分成比例差別很大，有政府與企業(yè)按6：4分成的較低的比例，已有政府與企業(yè)按1：9分成的極高的比例。通常情況下，分成比例跟土地一級開發(fā)的難度大小有關(guān)，拆遷難度大、地理位置較偏的地塊等，土地一級開發(fā)商的分成通常要高些。

利潤分成模式有利于充分利用開發(fā)商的土地經(jīng)營能力，調(diào)動(dòng)開發(fā)商進(jìn)行土地深度經(jīng)營的積極性，獲取較高的土地增值收益，是近年來十分流行的土地一級開發(fā)商業(yè)模式。2010年，黑牡丹公司與常州新北國土儲(chǔ)備中心簽署的《常州北部新城高鐵片區(qū)土地前期開發(fā)委托合同》約定：在17.5平方公里委托地塊內(nèi)，黑牡丹公司負(fù)責(zé)該地塊土地前期開發(fā)，包括提供技術(shù)支持及資金籌集、土地補(bǔ)償、拆遷、安置補(bǔ)償、土地平整及該地塊前期道路和市政配套基礎(chǔ)設(shè)施等，土地用途主要為住宅、商業(yè)、辦公；其中核心地塊前期開發(fā)的年限不超過四年，開發(fā)完成后，黑牡丹公司獲得該地塊土地前期開發(fā)總成本10%的工程收益，并與區(qū)政府、管委會(huì)對該地塊土地出讓凈收益按照50%：50%的比例進(jìn)行分成。

此案例中，黑牡丹公司擁有一定的土地規(guī)劃權(quán)，其盈利水平不僅以土地開發(fā)總成本為基礎(chǔ)，更與土地出讓收入有關(guān)，于此同時(shí)，公司也有一定的土地經(jīng)營權(quán)，為了增加土地分成收入，公司不僅負(fù)責(zé)拆遷、補(bǔ)償、土地平整等常規(guī)的土地開發(fā)事項(xiàng)，也會(huì)負(fù)責(zé)一些環(huán)境景觀建設(shè)（如加強(qiáng)景觀和園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、改造河湖等）、公共配套設(shè)施建設(shè)等以提升土地價(jià)值。新北區(qū)政府在讓渡部分土地增值收益的同時(shí)，引入了市場化的土地開發(fā)力量，有利于深度挖掘土地的潛在價(jià)值，但政府需對開發(fā)商的土地開發(fā)投入進(jìn)行兜底，有一定的財(cái)政壓力。