摘要：隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，限制農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)已呈現(xiàn)出諸多的弊端。本文介紹了宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)定，闡述了宅基地流轉(zhuǎn)限制的危害，討論了允許農(nóng)村宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的必要性。

關(guān)鍵詞：宅基地；流轉(zhuǎn)；制度約束

我國(guó)現(xiàn)行法律制度對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制非常嚴(yán)格，受農(nóng)村宅基地制度約束，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)空間有限，導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)村房屋閑置、宅基地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，已成為城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的嚴(yán)重羈絆。宅基地作為特殊土地資源，促進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)不僅有助于緩解城鎮(zhèn)化發(fā)展土地瓶頸，還有助于規(guī)范我國(guó)農(nóng)村宅基地使用，拓寬農(nóng)民融資渠道，提高我國(guó)土地利用效率，對(duì)促進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展具有重要意義，宅基地流轉(zhuǎn)已成為推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。尤其是物權(quán)法頒布實(shí)施之后，允許宅基地的流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)論更是日趨激烈，現(xiàn)行宅基地制度已經(jīng)不合時(shí)宜，改革勢(shì)在必行。

1 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律現(xiàn)狀

住宅用地分為城鎮(zhèn)住宅用地和農(nóng)村住宅用地（簡(jiǎn)稱宅基地）。憲法第十條第四款規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。《土地管理法》第二條也規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，但是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)（包括宅基地使用權(quán)）卻從未放開流轉(zhuǎn)?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！薄稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！稉?dān)保法》第三十七條規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押。2005年的物權(quán)法草案更是明確規(guī)定：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”

國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》亦強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”2007年12月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。“單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。”2008年1月15日國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》又再次重提“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住房或小產(chǎn)權(quán)房。”

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)宅基地能否流轉(zhuǎn)一向采取限制態(tài)度，我國(guó)的法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)頒布重重禁令，設(shè)置重重障礙。

2 宅基地流轉(zhuǎn)限制的弊端

法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的禁止雖然在一定時(shí)期內(nèi)能抑制農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，但加劇了相關(guān)權(quán)利人之間的矛盾，引發(fā)農(nóng)村宅基地的諸多問(wèn)題。限制宅基地流轉(zhuǎn)，存量宅基地大量閑置的同時(shí)，新增宅基地的需求卻不斷增長(zhǎng)，供需不能與市場(chǎng)結(jié)合，既不利于資源的有效配置，也不利于土地的節(jié)約利用。無(wú)償劃撥使農(nóng)民認(rèn)為宅基地為私有，造成產(chǎn)權(quán)主體不明確，虛化集體，并由此引發(fā)諸多問(wèn)題。

大量宅基地閑置，造成資源浪費(fèi)。隨著農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷向城市轉(zhuǎn)移，我國(guó)農(nóng)村常住人口每年以1.6%的速度減少，宅基地卻以每年1%的速度在增加，一戶多宅和超占現(xiàn)象普遍。農(nóng)村人均宅基地面積呈逐年增大趨勢(shì)，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重超標(biāo)現(xiàn)象。農(nóng)村新建住房增多，占用了大量土地，而原宅基地則因?yàn)闆](méi)有完善的退出機(jī)制而被閑置。

宅基地隱形交易。在宅基地不能流轉(zhuǎn)的法律禁令與需要流轉(zhuǎn)的強(qiáng)烈愿望之間，出現(xiàn)了大量的宅基地隱形市場(chǎng)、暗地交易。宅基地的隱形流轉(zhuǎn)不利于集體資產(chǎn)和農(nóng)民利益的保護(hù)。這些隱形市場(chǎng)和暗地交易，大多都是違法違規(guī)的，缺乏規(guī)范，缺乏管理，常常糾紛不斷，訴訟不斷，不利于社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

3 允許宅基地自由流轉(zhuǎn)的必要性分析

宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)緩解城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中建設(shè)用地供求矛盾、滿足理性農(nóng)民對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的需求、提高宅基地利用效益、促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障體系的建立和完善及拓寬新農(nóng)村建設(shè)融資途徑具有重要作用。閑置宅基地流轉(zhuǎn)，可以緩解城市化和工業(yè)建設(shè)用地的需求壓力，以及宅基地在農(nóng)民與農(nóng)民、農(nóng)村與城市之間轉(zhuǎn)讓來(lái)提高閑置宅基地的利用效率，同時(shí)也是增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收益的有效途徑。改革宅基地制度不僅是必要的，而且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，各方面條件已經(jīng)基本成熟，宅基地改革也是可行的。宅基地流轉(zhuǎn)有利于拓展農(nóng)民收入渠道。限制宅基地流轉(zhuǎn)嚴(yán)重限制了農(nóng)民對(duì)其房屋的處分權(quán)，導(dǎo)致農(nóng)民合法建造的房屋不能其房屋出售、出租、抵押、入股等。尤其對(duì)于進(jìn)城定居的農(nóng)民而言，這種限制直接導(dǎo)致了其財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。宅基地流轉(zhuǎn)有利于保障宅基地的充分利用，避免土地資源的浪費(fèi)。宅基地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

4 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)行的關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度已經(jīng)不能夠滿足我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，也不利于農(nóng)村社會(huì)的進(jìn)步和農(nóng)民的增收，而且可能會(huì)阻礙城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施?，F(xiàn)行宅基地法律法規(guī)已不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，迫切需要修改與出臺(tái)符合我國(guó)國(guó)情的、更具法律效力的宅基地管理法律法規(guī)。因此，改革我國(guó)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制是非常有必要的。