摘要：基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)基礎(chǔ)，通過(guò)差值法測(cè)算了湖南省農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值。研究顯示，農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值是農(nóng)地價(jià)值的重要組成部分，其價(jià)值遠(yuǎn)大于農(nóng)地農(nóng)業(yè)用途的價(jià)值。因此，在農(nóng)地征收中應(yīng)設(shè)定農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值補(bǔ)償，從而使農(nóng)民的權(quán)益得到更好的保障。

關(guān)鍵字：農(nóng)地征收；農(nóng)地發(fā)展權(quán)；農(nóng)地價(jià)值；差值法

一、引言及文獻(xiàn)回顧

土地權(quán)益的價(jià)格由土地價(jià)格來(lái)表示，只有對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了明確的界定，土地才能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。而農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格體現(xiàn)了農(nóng)地發(fā)展權(quán)的權(quán)益，它是農(nóng)地發(fā)展權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)形式。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是指農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所具有的開(kāi)發(fā)權(quán)利，因此，農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值是指農(nóng)地與轉(zhuǎn)變用途后的建設(shè)用地價(jià)值的差額?？墒牵谵r(nóng)地的用途進(jìn)行變更后，土地開(kāi)發(fā)者對(duì)土地?fù)碛兴袡?quán)，土地開(kāi)發(fā)者對(duì)土地進(jìn)行的投資會(huì)改變土地的價(jià)格和農(nóng)地的發(fā)展權(quán)。根據(jù)相關(guān)的生產(chǎn)要素理論我們知道，投資主體在對(duì)相關(guān)的客體進(jìn)行投資后會(huì)產(chǎn)生一定的投資利潤(rùn)，而這部分利潤(rùn)是不屬于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的，應(yīng)從農(nóng)地發(fā)展權(quán)中將其剔除。因此，本文所討論的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值主要是農(nóng)地改變其用途，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，農(nóng)地價(jià)值與建設(shè)用地價(jià)值之間的差額再減去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和利潤(rùn)之后的價(jià)格。

我國(guó)學(xué)者對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)進(jìn)行了相關(guān)的研究，其研究主要集中在農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地發(fā)展權(quán)對(duì)農(nóng)地增值和農(nóng)民權(quán)益保護(hù)方面。臧俊梅（2008）認(rèn)為農(nóng)地征收之后的農(nóng)地非農(nóng)化的加速是由于農(nóng)地征收中缺乏對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的界定，農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺失導(dǎo)致農(nóng)地用途的混亂，應(yīng)加快農(nóng)地發(fā)展權(quán)的設(shè)立，防止征地權(quán)利的濫用。秦祖?zhèn)ィ?009）認(rèn)為在征收過(guò)程中由農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺失引發(fā)的農(nóng)民失地和失業(yè)問(wèn)題已經(jīng)變得越來(lái)越普遍，明確農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權(quán)將有利于我國(guó)“三農(nóng)”問(wèn)題的解決和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展。任艷勝（2010）在資產(chǎn)定價(jià)理論基礎(chǔ)上運(yùn)用條件價(jià)值評(píng)估法對(duì)宜昌、仙桃等地農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果顯示農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值要遠(yuǎn)高于土地本身價(jià)值，占農(nóng)地總價(jià)值的79.21%，認(rèn)為拓展土地發(fā)展權(quán)將有利于區(qū)域規(guī)劃的整體效率的提高和區(qū)域可持續(xù)的發(fā)展。朱一中（2012）在土地發(fā)展權(quán)基礎(chǔ)上測(cè)算了土地增值收益，結(jié)果顯示以農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償原則將是農(nóng)地補(bǔ)償制度的改革方向。在城市化進(jìn)程中，農(nóng)地發(fā)展權(quán)缺失導(dǎo)致失地農(nóng)民權(quán)益受損的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，本文基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的視角對(duì)農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，通過(guò)定量的方法分析農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地價(jià)值的損失，將有利于彌補(bǔ)我國(guó)失地農(nóng)民權(quán)益的損失和農(nóng)地征收制度的完善。

二、測(cè)算方法及數(shù)據(jù)來(lái)源

（一）測(cè)算方法

1. 農(nóng)地價(jià)格的測(cè)算

（1）農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值。由于農(nóng)地主要是用來(lái)種植糧食作物的，因此，我們可以把農(nóng)地資源上糧食作物每年的純收益看成是農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值。此外，湖南省是我國(guó)農(nóng)業(yè)大省，糧食作物以水稻為主，因此，在計(jì)算農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值時(shí)我們主要選取水稻的純收益來(lái)進(jìn)行計(jì)算。所用公式表示為：

Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）

公式（1）中，Je代表農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值；Lit代表第t年種植第i中作物的收益；Cit代表第t年種植第i中作物所需的成本；r為第t年的農(nóng)地還原率。

（2）農(nóng)地資源的生態(tài)價(jià)值。在計(jì)算生態(tài)價(jià)值時(shí)，本文直接借鑒Costanza的研究成果。在十種不同類型的農(nóng)地中，選取了四種類型土地的生態(tài)效益。具體計(jì)算見(jiàn)公式：

JS=∑（R×Nt）/Nt（2）

公式（2）中，JS表示農(nóng)地的生態(tài)價(jià)值，R表示不同類型土地的生態(tài)效益，Nt表示每年征收農(nóng)地的面積。

（3）農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值。根據(jù)上述分析，農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值包括就業(yè)保障和養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值，因此，社會(huì)保障價(jià)值可以表示為以下公式：

Jb=Jy+Jl（3）

Jb為農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值，Jy為農(nóng)地資源的就業(yè)保障價(jià)值，Jl為農(nóng)地資源的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值。

Jy=Dt/Mt（4）

式（4）中，Dt為湖南省每年城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，Mt為被評(píng)價(jià)地區(qū)人均農(nóng)地面積。

Jl=la/Mt（5）

式（5）中，la為人均養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司挲g為a時(shí)的個(gè)人保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額來(lái)代替；Mt為被t年被評(píng)價(jià)地區(qū)人均農(nóng)地面積。（5）式中l(wèi)a的計(jì)算公式為：

la=lax×g+laf×b（6）

式（6）中，lax為平均年齡為a時(shí)，男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；而laf為平均年齡為a時(shí)，女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)。g為女性人口占總?cè)丝诘谋壤?，b為男性人口占總?cè)丝诘谋壤?/p>

2. 市地價(jià)格的測(cè)算

在計(jì)算湖南省各市州市場(chǎng)價(jià)格水平時(shí)，根據(jù)《湖南省國(guó)土資源公報(bào)》統(tǒng)計(jì)的湖南省各市州土地出讓價(jià)（即土地市場(chǎng)價(jià)格）和土地出讓面積，通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的整理，計(jì)算出湖南省各市州各年度的平均市場(chǎng)價(jià)格。

3. 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)的測(cè)算

參照相關(guān)文獻(xiàn)資料，按照國(guó)家土地開(kāi)發(fā)成本的現(xiàn)有數(shù)據(jù)，通過(guò)各年之間的物價(jià)指數(shù)的變化將土地開(kāi)發(fā)成本調(diào)整至所需年份的土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。各年的利息采用年貸款利率通過(guò)靜態(tài)的發(fā)生進(jìn)行計(jì)算，利潤(rùn)則選擇成本利潤(rùn)率進(jìn)行測(cè)算。

4. 農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的測(cè)算

根據(jù)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的含義，借助成本逼近法計(jì)算農(nóng)地利息和利潤(rùn)，運(yùn)用差值法計(jì)算農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，具體見(jiàn)公式（7）所示：

Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）

式（7）中，F(xiàn)t為某年農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格，Mt為某年土地市地價(jià)格，Pt為農(nóng)地價(jià)格，Ct為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，It為利息，Rt為利潤(rùn)。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文在測(cè)算農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地資源價(jià)值損失時(shí)，選取了2003～2012年湖南省的相關(guān)數(shù)據(jù)。其中，農(nóng)地征收的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于湖南省國(guó)土資源公報(bào)（2003～2012）；水稻的成本與收益數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》（2004～2012）；其余數(shù)據(jù)均來(lái)自《湖南統(tǒng)計(jì)年鑒》（2004～2012）和《湖南統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（2004～2012）。

三、湖南省農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的測(cè)算

（一）湖南省農(nóng)地價(jià)值的測(cè)算

1. 被征收農(nóng)地資源經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值的估算

根據(jù)公式（1），首先計(jì)算農(nóng)地的純收益。單位面積農(nóng)地的年純收益=單位面積農(nóng)地總收益-單位面積農(nóng)地總成本。單位面積農(nóng)地生產(chǎn)成本包括人工成本、物質(zhì)費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用；單位面積的土地成本包括土地流轉(zhuǎn)的地租和自營(yíng)地折足之和。根據(jù)湖南省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，在此選擇水稻作為湖南省農(nóng)地征收的主要作物。通過(guò)相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品純收益計(jì)算，得出湖南省農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值。其次，要確定農(nóng)地還原率r。在計(jì)算農(nóng)地還原率時(shí)，選擇安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，結(jié)果見(jiàn)表1所示。

根據(jù)表1所示，整體上來(lái)說(shuō)，在2003～2012年期間，湖南省被征收農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值在經(jīng)歷4年的較大波動(dòng)后，呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，到2012年農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值已達(dá)到3億多。

2.被征收農(nóng)地資源生態(tài)價(jià)值的估算

在估算農(nóng)地資源生態(tài)價(jià)值時(shí)，本文借鑒Costanza 在自然資源生態(tài)效益方面的研究成果，如表2所示。

根據(jù)公式（2），計(jì)算出湖南省農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地資源的生態(tài)價(jià)值，結(jié)果見(jiàn)表3。

3. 被征收農(nóng)地資源社會(huì)保障價(jià)值的估算

在計(jì)算被征收農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值時(shí)，首先根據(jù)公式（4）計(jì)算湖南就業(yè)保障價(jià)值；然后根據(jù)公式（5）計(jì)算湖南省養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)各年的統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算出各年的人均年齡，根據(jù)各年的人均年齡查找出相應(yīng)的公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；再根據(jù)湖南省男女性別比和湖南省人均農(nóng)地地面積就可以計(jì)算出被征收農(nóng)地資源的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值。

根據(jù)公式（4）～（6），計(jì)算出被征收農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值，結(jié)果見(jiàn)表4。

4. 湖南省農(nóng)地價(jià)值的測(cè)算

根據(jù)上述的測(cè)算結(jié)果，2003～2012年期間湖南省被征收農(nóng)地的價(jià)值，結(jié)果見(jiàn)表5。

（二）基于差值法的湖南省農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的測(cè)算

根據(jù)學(xué)者的測(cè)算，湖南省2009年的土地開(kāi)發(fā)成本是80元/m2，在此，利用各年的物價(jià)指數(shù)對(duì)其進(jìn)行修正，計(jì)算出各年的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用；利息采用年貸款利率通過(guò)靜態(tài)的方式進(jìn)行計(jì)算，年貸款利率按6%進(jìn)行計(jì)算；根據(jù)成本利潤(rùn)法計(jì)算利潤(rùn)率，投資利潤(rùn)率取20%。在計(jì)算時(shí)，利息和利潤(rùn)均以各年的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)以及各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，將相關(guān)數(shù)據(jù)代入公式（7）計(jì)算出湖南省農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，見(jiàn)表6。

在表6中，2003～2012年期間農(nóng)地價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格在整體上呈現(xiàn)出波動(dòng)上升的趨勢(shì)。農(nóng)地價(jià)格在2003～2006年期間出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，而在2006年之后開(kāi)始上漲，這主要是在這段時(shí)間人們保護(hù)農(nóng)地的意識(shí)增強(qiáng)，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的農(nóng)地保護(hù)政策導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)格的上漲；市場(chǎng)價(jià)格在2003～2006年出現(xiàn)逐漸遞增的趨勢(shì)，但在2006年之后市場(chǎng)價(jià)格的漲幅迅猛；農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值在2003～2006年呈現(xiàn)出波動(dòng)上升的趨勢(shì)，特別是在2006～2009年上漲幅度很大，而在2010年開(kāi)始出現(xiàn)一定的回落，其主要原因在于國(guó)家對(duì)農(nóng)地保護(hù)政策的加強(qiáng)，加大了農(nóng)地的投入力度，增加了農(nóng)地產(chǎn)值，導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)格的大幅上漲，農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的回落。而在2010年農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值回落之后，在2012年出現(xiàn)了上漲的趨勢(shì)，這主要由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因?qū)е率袌?chǎng)價(jià)格上漲高于耕地價(jià)格上漲。通過(guò)上述分析，可以預(yù)測(cè)在未來(lái)的發(fā)展中，農(nóng)地價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值均會(huì)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

四、對(duì)策建議

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺少導(dǎo)致土地價(jià)值的不完整，使得農(nóng)民在農(nóng)地征收過(guò)程中權(quán)益受損嚴(yán)重，為完善我國(guó)農(nóng)地征收制度同，時(shí)保障失地農(nóng)民權(quán)益，本文提出以下對(duì)策建議。

第一，在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度中設(shè)置農(nóng)地發(fā)展權(quán)，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬。把農(nóng)地發(fā)展權(quán)作為一種制度來(lái)實(shí)施，同時(shí)還要明確農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬問(wèn)題，通過(guò)設(shè)定農(nóng)地發(fā)展權(quán)來(lái)彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)的空缺，從而使得農(nóng)地的合法權(quán)益得到有效的保障。

第二，建立農(nóng)地發(fā)展權(quán)的定價(jià)機(jī)制。建立農(nóng)地發(fā)展權(quán)的評(píng)價(jià)體系，通過(guò)科學(xué)、合理的方法對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)進(jìn)行估計(jì)。同時(shí)，培養(yǎng)專業(yè)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者公司規(guī)范農(nóng)地發(fā)展權(quán)的估價(jià)，為農(nóng)地發(fā)展權(quán)的估價(jià)提供智力保障。

第三，在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償上建立與農(nóng)地發(fā)展權(quán)相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償方式，從而保障農(nóng)民的權(quán)益。同時(shí)，將農(nóng)地發(fā)展權(quán)納入到土地管理體系，同時(shí)加強(qiáng)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的法律規(guī)定，在法律上為農(nóng)地發(fā)展權(quán)提供保障。此外，通過(guò)建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償?shù)膶?shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和管理。

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（作者單位：湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）