摘要：我國的房產(chǎn)問題越來越受到人們的關(guān)注，主要是由于房產(chǎn)和人們的生活密切相關(guān)。人們對(duì)住房的需求與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻存在著一定的差異性。從房產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)上看，主要應(yīng)該研究兩個(gè)方面的問題，第一是房產(chǎn)泡沫的相關(guān)概念以及所指的具體趨勢(shì)，第二是調(diào)控房價(jià)的相關(guān)政策問題。只有將兩者結(jié)合才能夠從根本上把握常見問題的具體情況。文章主要對(duì)房產(chǎn)泡沫以及房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策來進(jìn)行分析，僅供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)泡沫；系數(shù)；宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以被看做是相對(duì)特殊的經(jīng)濟(jì)，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行過程中，不僅需要符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的相關(guān)規(guī)律，同時(shí)對(duì)于社會(huì)的發(fā)展也應(yīng)該起到一定的促進(jìn)作用。在對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究的過程中就涉及到房產(chǎn)泡沫的概念，人們對(duì)于國家的宏觀調(diào)控政策相對(duì)比較重視和期待。所以，房地產(chǎn)研究人員針對(duì)這一問題進(jìn)行了深入研究，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格以及基本的價(jià)值等都進(jìn)行了明確地衡量。對(duì)于房產(chǎn)泡沫的概念來說，眾說紛紜。研究的角度也不同?？梢?，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性和特殊性相對(duì)比較突出。

一、房產(chǎn)泡沫定義

在對(duì)房產(chǎn)泡沫的定義進(jìn)行研究的過程中，人們往往從房屋的市場以及交易者的角度來進(jìn)行分析。具體來說，構(gòu)成房屋交易的市場主要有兩個(gè)部分，第一是房屋的租賃市場，第二是房屋的交易市場。房屋市場的發(fā)展?fàn)铙w可以從圖1中獲得。房屋的提供者可以同時(shí)掌握一個(gè)或者是多個(gè)市場，同樣，房屋的需求者也可以從不同的市場上來獲得房屋?？梢姺课莸墓┙o和需求需要根據(jù)兩個(gè)市場的變化情況產(chǎn)生一定的價(jià)格差。如果房價(jià)偏高，房屋的需求量就轉(zhuǎn)向了租賃市場。如果租金偏高，需求也會(huì)轉(zhuǎn)向交易市場中，對(duì)租賃市場進(jìn)行供給。

房屋的交易市場可以被分成兩種不同的類型，第一是消費(fèi)型市場，第二是投資型市場。前者主要是基于人們對(duì)住所的需求而產(chǎn)生的一種交易。后者則是在滿足人們投資需求的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。不同類型的交易都是在房屋的交易市場中進(jìn)行。投資需求和交易需求是房地產(chǎn)交易市場運(yùn)行的過程中兩種不同的參數(shù)，對(duì)于投資者來說，他們會(huì)認(rèn)為房屋會(huì)轉(zhuǎn)讓給期望價(jià)值相對(duì)較高的交易者，所以，投資者還可以繼續(xù)進(jìn)行投資。對(duì)于消費(fèi)者來說，如果房屋的價(jià)格相對(duì)較高，他們的支付能力無法達(dá)到房屋市場的價(jià)格，就會(huì)選擇租賃房子。

因此，需要對(duì)房產(chǎn)泡沫的相關(guān)問題進(jìn)行解答，總體來看，無論研究和結(jié)論有多少，人們比較普遍認(rèn)為的房產(chǎn)泡沫就是指，由于投機(jī)行為而導(dǎo)致的房產(chǎn)的市場價(jià)格和其基本的價(jià)值之間存在著一定程度的偏離?，F(xiàn)如今，這里存在著兩個(gè)基本的問題，就是基本價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)和方式如何，如何判斷價(jià)格偏離的主要應(yīng)影響因素是投機(jī)。

對(duì)于房屋的基本價(jià)值而言，主要是指在零投資需求的狀態(tài)下，房屋價(jià)格都是由需求和供給來決定。出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的主要原因是房屋作為主要的投資品，但是，往往多數(shù)的人會(huì)認(rèn)為如果房屋資產(chǎn)沒有用于投資，就不會(huì)出現(xiàn)房屋泡沫的現(xiàn)象。為了對(duì)以這一問題進(jìn)行研究，筆者采集了多方面的資料，做出了不同的假設(shè)。另外，房屋的空置率和房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是否具有必然的聯(lián)系呢？通過多方的推論和驗(yàn)證，最終得出的結(jié)論是房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)主要是由于房產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了非合理性增高，另外，由于房屋的租賃也會(huì)受到投資交易的影響，使用租金數(shù)量來對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行判斷往往是不夠的，泡沫時(shí)期，房屋的投資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比投機(jī)高出很多。其中比較明顯的就是，用租金對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算，無法符合房屋的基本價(jià)值。

二、從租金與價(jià)格關(guān)系分析泡沫測(cè)度

人們?cè)趯?duì)房產(chǎn)的泡沫進(jìn)行理解的過程中，需要涉及到租金和價(jià)格之間的關(guān)系，同時(shí)也能夠?qū)ψ赓U市場的實(shí)際情況進(jìn)行反映。另外，單純地從租金方面來對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算，可以根據(jù)一定的租金價(jià)格模型來進(jìn)行。但是在考慮的過程中，需要涉及到租金、價(jià)格以及泡沫狀態(tài)等因素。人們?cè)趯?duì)住房資源產(chǎn)生需求的過程中，需要從交易市場和租賃市場來進(jìn)行獲得，同時(shí)還需要考慮到房屋的投資價(jià)值。隨著各種不同類型交易活動(dòng)的不斷發(fā)展，人們對(duì)房產(chǎn)財(cái)富進(jìn)行分配也出現(xiàn)了明顯的差異。找到房屋和貨幣的價(jià)值的相同之處，將房屋看成是一種投資品。另外，人們?cè)诔钟蟹课葜笠愿邇r(jià)出賣，這就對(duì)房屋泡沫產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

從房屋泡沫和租賃市場的關(guān)系上看，如果租金低于持有成本，房主也很愿意將房屋租賃出去，如果房屋的資本利潤大于持有成本，則房主將房屋進(jìn)行空置是必然的?？梢?，從租金和價(jià)格的關(guān)系的角度來對(duì)房產(chǎn)泡沫進(jìn)行分析，明確提出泡沫的測(cè)度問題。

三、調(diào)控房產(chǎn)市場的相關(guān)政策

現(xiàn)如今，我國的房價(jià)正在不斷提升，政府要和陸續(xù)出臺(tái)了一些調(diào)控政策，在對(duì)房價(jià)進(jìn)行抑制的過程中，也取得了明顯的成績。具體的措施主要可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行具體的分析：

（一）房屋限購令

在我國的房產(chǎn)市場較熱的情況下，我國的十余個(gè)一線城市和二線城市都頒布了限購令。主要是在對(duì)房產(chǎn)市場進(jìn)行抑制的過程中，采用行政手段來對(duì)交易活動(dòng)進(jìn)行控制。采用限購令的可以從兩個(gè)方面來進(jìn)行，第一是對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行限制，第二是對(duì)第二套房的貸款形式進(jìn)行控制。限購令的實(shí)施，從根本上取得了明顯的效果。很多人都只能選擇退房，從某種程度上對(duì)購房的投機(jī)行為進(jìn)行控制，同時(shí)也出現(xiàn)了明顯的弊端。在限購令實(shí)施的過程中，主要是一種臨時(shí)性的法律和文件，在實(shí)施的過程中就會(huì)遇到諸多的難題。另外，臨時(shí)政策的頒布和實(shí)施無法將規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，不僅增加了房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，還給投機(jī)者提供可趁之機(jī)。最重要的是，這一法律的實(shí)施難度相對(duì)較大，在實(shí)施的過程中可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的供求平衡程度下降?？梢姡拶徚畹膶?shí)施只能在短時(shí)間內(nèi)起到一定的效果。

（二）廉租房政策

在房屋交易市場中，由于投資和投機(jī)方式的不斷出現(xiàn)，房價(jià)出現(xiàn)了不斷上漲的趨勢(shì)。大部分消費(fèi)者在買房方面的能力十分有限，租賃的需求也無法得到滿足。租房的價(jià)格也隨著上升，因此，用一些廉租房來對(duì)房屋市場進(jìn)行補(bǔ)充可以從某種程度上緩解房產(chǎn)市場上的矛盾?？梢允沟梅績r(jià)回歸到合理的水平?？梢姡捎昧夥空呖梢詫?duì)房市進(jìn)行高效控制。但是，從某種程度上也存在著一定的弊端。廉租房政策只能在房租租賃市場上發(fā)揮其應(yīng)有的功能，但是對(duì)于房產(chǎn)交易行為來說，并沒有解決實(shí)質(zhì)上的問題。房產(chǎn)泡沫依舊存在。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房

所謂的經(jīng)濟(jì)適用房就是對(duì)一些經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較低的住房需求者進(jìn)行的一種照顧。這一政策的實(shí)施主要是在我國的房市交易市場中，房屋的價(jià)格相對(duì)較高，一些低收入的住戶無法滿足自身住房需求，因此，國家推出了經(jīng)濟(jì)適用房的政策。這種方式的優(yōu)勢(shì)也相對(duì)比較明顯。但是存在的問題無法對(duì)銷售對(duì)象的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)進(jìn)行判定，所以，工作難度也相對(duì)較大，房價(jià)過高，供求積累，政府的經(jīng)濟(jì)適用房也無法從根本上解決問題，呈現(xiàn)出杯水車薪的效果。

（四）交易稅

為了抑制房價(jià)的過快增長，中國早就以征收交易稅的方式試圖來調(diào)控房市。以二手房市場為例，交易稅主要包括契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金等。新交易稅出臺(tái)可以在一定時(shí)間內(nèi)抑制房價(jià)增長，但是從長期來看效果并不明顯。從長期效果來看，交易稅并不能起到抑制房市泡沫的作用。因?yàn)橹灰唤灰拙筒粫?huì)產(chǎn)生由交易稅帶來的附加支出，所以只要房屋有足夠增值空間，投機(jī)者就會(huì)繼續(xù)持有房屋。

（五）房產(chǎn)稅

征收房產(chǎn)稅可以說是抑制房屋投機(jī)行為的殺手锏。在中國房價(jià)百壓不下的局勢(shì)下，房產(chǎn)稅與交易稅的重要區(qū)別就是，房產(chǎn)稅抑制長期持有空置房，而交易稅只抑制短期交易行為。穩(wěn)定房市的唯一手段只有征收房產(chǎn)稅。雖然，過高的房價(jià)預(yù)期還是會(huì)帶來房市泡沫，但是房產(chǎn)稅可以延長弱泡沫周期，甚至使房產(chǎn)泡沫穩(wěn)定在弱泡沫階段。

四、結(jié)論

本文主要通過對(duì)房屋交易市場和租賃市場的相互關(guān)系，對(duì)房屋的基本價(jià)值做出明確定義：房屋的基本價(jià)值就是在零投資需求的市場中的房屋價(jià)格。本文還證明房價(jià)與租金比是衡量泡沫的重要參數(shù)。用實(shí)際房價(jià)與租金比和無投資預(yù)期下的理論房價(jià)與租金比可計(jì)算出泡沫系數(shù)。并分析了各種杠桿對(duì)房價(jià)的影響的作用。

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（作者單位：沈陽市沈河區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)中心）