摘要：在長(zhǎng)吉圖規(guī)劃的大背景下，土地開(kāi)發(fā)與利用的結(jié)構(gòu)和布局需要重新定位和思考，如何高效地開(kāi)發(fā)利用土地，使之更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展是一個(gè)重要課題。文章以吉林省安圖縣土地開(kāi)發(fā)利用的基本問(wèn)題為導(dǎo)向，通過(guò)研究分析，提出了幾點(diǎn)優(yōu)化土地開(kāi)發(fā)利用及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和諧發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：土地；開(kāi)發(fā)利用；經(jīng)濟(jì)建設(shè)；最大效益

土地作為城鎮(zhèn)建設(shè)的載體和基本條件，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為活躍的生產(chǎn)要素，土地開(kāi)發(fā)與利用的狀況，直接關(guān)系到城鎮(zhèn)化建設(shè)與發(fā)展的空間、潛力和方向，土地的開(kāi)發(fā)利用直接為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

安圖縣位于吉林省東部，延邊州西南部，長(zhǎng)白山地區(qū)，地理位置優(yōu)越，是長(zhǎng)吉圖地區(qū)重要的交通樞紐。長(zhǎng)吉圖的大力發(fā)展給安圖縣帶來(lái)了大量的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。安圖縣經(jīng)濟(jì)正處于由粗放型向集約型增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，實(shí)行行政劃撥與有償出讓的雙重土地分配制度，土地、房產(chǎn)管理制度尚未完善，大量建設(shè)項(xiàng)目用地基本采用無(wú)償?shù)男姓潛埽鞘型恋乩迷谛屡f體制過(guò)渡中存在著諸多問(wèn)題。

一、安圖縣土地開(kāi)發(fā)利用存在的問(wèn)題

統(tǒng)觀安圖縣土地開(kāi)發(fā)利用的情況，總體上是規(guī)范有序，成效明顯，較好地解決了有限土地與持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，但同時(shí)存在的問(wèn)題也是顯而易見(jiàn)的。

規(guī)劃水平有待提高。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，安圖縣的土地開(kāi)發(fā)利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。

土地資源數(shù)量有限，導(dǎo)致發(fā)展開(kāi)發(fā)利用空間的限制。

二、對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用的建議

土地規(guī)劃與開(kāi)發(fā)利用如何能更好的為經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展服務(wù)將成為我們思考的重大問(wèn)題。

（一）經(jīng)營(yíng)城市，發(fā)揮土地資源最大效益

加大土地基礎(chǔ)性開(kāi)發(fā)力度，抓住一切發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)與地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)接軌。特別要加大規(guī)劃框架內(nèi)城市道路和區(qū)域道路的建設(shè)力度，通過(guò)城市內(nèi)道路的建設(shè)帶動(dòng)土地的開(kāi)發(fā)與利用，以提高土地價(jià)值，增加政府收益。

（二）政策扶持，降低開(kāi)發(fā)成本促進(jìn)土地有效開(kāi)發(fā)和高效利用

1. 實(shí)行地價(jià)與投資強(qiáng)度掛鉤。規(guī)定不同行業(yè)應(yīng)達(dá)到的投資強(qiáng)度（企業(yè)投資總額與所需土地面積之比）標(biāo)準(zhǔn)。如果企業(yè)投資強(qiáng)度比該行業(yè)投資密度標(biāo)準(zhǔn)高幾個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)就按基準(zhǔn)地價(jià)同比下降幾個(gè)百分比；相反，地價(jià)就按基準(zhǔn)地價(jià)上升若干個(gè)百分比。

2. 對(duì)關(guān)鍵性企業(yè)實(shí)行特殊優(yōu)惠。對(duì)于國(guó)際國(guó)內(nèi)知名公司，擁有尖端技術(shù)以及帶動(dòng)性、聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)的大公司或在形成產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵性企業(yè)，則可以在優(yōu)惠基礎(chǔ)上再度優(yōu)惠，甚至收取象征性地價(jià)。

（三）精心策劃，提高工業(yè)用地的利用效益

安圖縣位于山區(qū)，四面環(huán)山。導(dǎo)致安圖縣城區(qū)土地的發(fā)展空間有一定限制，如何提高工業(yè)用地的利用效益就成為至關(guān)安圖縣經(jīng)濟(jì)能否再上一個(gè)臺(tái)階的關(guān)鍵問(wèn)題之一。

1. 建立土地利用綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)擬引進(jìn)項(xiàng)目要建立科學(xué)完備的制度。建議政府成立專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)，以量化的標(biāo)準(zhǔn)招商評(píng)商，規(guī)范土地供應(yīng)。

2. 建立公告制度。擬引進(jìn)項(xiàng)目的有關(guān)土地利用情況進(jìn)行公告，以利于監(jiān)督，建議對(duì)工業(yè)用地的出讓價(jià)格、開(kāi)發(fā)期限和投資強(qiáng)度，以合同形式予以約定，并嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)于占地面積較大的項(xiàng)目要根據(jù)總體規(guī)劃，分期供地，限期建成。供地價(jià)格隨項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程逐步調(diào)整，以防“圈地”行為。

（四）謹(jǐn)慎試點(diǎn)，形成土地收購(gòu)儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)、供應(yīng)的良性機(jī)制

土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制是加強(qiáng)上一級(jí)政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和供應(yīng)，有序?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，深化土地利用制度改革的一條有效途徑。

1. 延續(xù)“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”的功能，擴(kuò)大“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”的效應(yīng)。

根據(jù)政府賦予土地收購(gòu)儲(chǔ)備的基本職能指導(dǎo)思想，確保政府土地收益，改進(jìn)土地供應(yīng)方式、調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)。

2. 探索結(jié)合“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”的“新老聯(lián)動(dòng)”城鎮(zhèn)建設(shè)新路子。

城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)該按照規(guī)劃布局區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源條件、人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，利用“土地收購(gòu)儲(chǔ)備”運(yùn)作手段，實(shí)施“人口集中、產(chǎn)業(yè)聚集、土地集約利用”，參與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)性開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等方面的投資和建設(shè)。

3. 建設(shè)土地收購(gòu)儲(chǔ)備與城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合的新機(jī)制。通過(guò)完善土地市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，改變舊城區(qū)改造滯后、零星建設(shè)、資金短缺等現(xiàn)狀，推進(jìn)城市高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、高水平建設(shè)，形成合理有序、規(guī)模開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的城鎮(zhèn)建設(shè)模式。

（五）集思廣益，提高土地利用的決策水平

建立土地利用聽(tīng)證制度。首先成立縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作班子，控制土地出讓價(jià)格和批租節(jié)奏。其次，建立土地利用聽(tīng)證制度專(zhuān)家?guī)?，?duì)于每一個(gè)土地利用和出讓方案的評(píng)估，專(zhuān)家提出專(zhuān)業(yè)評(píng)估意見(jiàn)最后報(bào)主管部門(mén)決策。以這個(gè)評(píng)估為基礎(chǔ)，決定土地批準(zhǔn)或進(jìn)入公開(kāi)招標(biāo)掛牌程序。確定土地招標(biāo)拍賣(mài)的基價(jià)，以發(fā)展的眼光、平衡的觀點(diǎn)、互動(dòng)的思路確定價(jià)格，調(diào)控開(kāi)發(fā)。

（六）爭(zhēng)取政策支持，修編土地利用規(guī)劃，確定用地規(guī)模，解決建設(shè)用地指標(biāo)缺口，奠定合理利用土地資源的基礎(chǔ)

目前的土地利用規(guī)模編制，以人口來(lái)確定建設(shè)用地的規(guī)模，而實(shí)際情況是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)建設(shè)速度也快，建設(shè)用地需求量也大。各級(jí)政府編制中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，都要有明確的目標(biāo)。

（七）正視現(xiàn)實(shí)，規(guī)劃建設(shè)出勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)區(qū)

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)升級(jí)換代，特別是木材加工產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間進(jìn)一步擴(kuò)大。例如安圖縣的亞鑫木材廠，將安圖的產(chǎn)業(yè)資源與其他大城市的市場(chǎng)資源，甚至是國(guó)際資源有機(jī)的整合在一起，形成一條龍產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)也形成了一個(gè)可持續(xù)的動(dòng)力源和利潤(rùn)源。建立勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)區(qū)另一個(gè)重要作用是解決了安圖縣城市化進(jìn)程中農(nóng)民工和下崗失業(yè)人員的再就業(yè)問(wèn)題。這不僅是社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是城市化建設(shè)成功與否的關(guān)鍵問(wèn)題。批租土地的時(shí)候可以考慮把安置多少當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力作為確定土地出讓價(jià)格的依據(jù)之一。

（八）切實(shí)保護(hù)耕地和草場(chǎng)，合理利用土地，為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展保留足夠的土地

土地是人類(lèi)賴(lài)以生存、發(fā)展的重要資源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有關(guān)法律法規(guī)條款，遵循土地利用的相關(guān)法律法規(guī)程序，切實(shí)保護(hù)耕地和草場(chǎng)，有序、有效的利用土地資源。

1. 對(duì)于規(guī)劃控制的耕地、草場(chǎng)保護(hù)區(qū)域，設(shè)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的警戒線(xiàn)，并在相關(guān)規(guī)劃圖上予以表明，予以公告。

2. 加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的管理，必須符合土地利用的總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，必須依法辦理土地登記，不得擅自改變流轉(zhuǎn)土地的建設(shè)用途，流轉(zhuǎn)土地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

3. 土地批租要納入法律程序，政府要加強(qiáng)對(duì)土地上一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，土地批租要著重看項(xiàng)目、看實(shí)力、看吸勞、看前景，價(jià)格要有合理的取值，不要一味的看出讓價(jià)格，防止“圈地”行為。

4. 控制增量，盤(pán)活有量，即在繼續(xù)控制好總量的同時(shí)，重在優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，對(duì)閑置土地根據(jù)《土地管理法》采取限期開(kāi)發(fā)、調(diào)整供地價(jià)格、回收等措施，督促其分期分批盡快開(kāi)發(fā)。

5. 嚴(yán)控征地權(quán)，嚴(yán)格按照《土地管理法》規(guī)定的征地審批權(quán)限征用土地。建立征地審批責(zé)任制，責(zé)任層層落實(shí)，違者予以從重處罰。

城市是一個(gè)不斷發(fā)展的綜合體，人們對(duì)城市土地利用的認(rèn)識(shí)與實(shí)踐也是一個(gè)不斷探索的漸進(jìn)過(guò)程。隨著吉林省長(zhǎng)吉圖發(fā)展綱要的逐步踐行，在城市土地利用上更存在著諸多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我們更應(yīng)該積極的投身到發(fā)展中，高效集約的利用土地使之更好的為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

（作者單位：吉林省安圖縣國(guó)土資源局）