王沛然

華潤（深圳）有限公司 廣東深圳 518000

摘要：新時期下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，這也使得房地長行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，其中有很多風險潛藏其中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分析決策階段決策失誤，就會給自身帶來巨額虧損。因此，在成本控制過程中，如果發(fā)現(xiàn)存在偏差，要對偏差進行及時糾正，將用于各項生產(chǎn)的費用都控制在計劃范圍內(nèi)，確保成本控制目標的實現(xiàn)。本文首先從經(jīng)濟形勢和法律法規(guī)這兩點，來分析房地產(chǎn)開發(fā)項目決策分析對成本造成的影響，然后分別在投資決策分析和有效控制成本這兩方面，探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目中決策分析和控制成本的有效措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；投資決策；成本控制；做法

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目決策分析失誤對成本造成的影響

（一）經(jīng)濟形勢影響著開發(fā)成本

之所以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到經(jīng)濟形勢改變的影響，是因為經(jīng)濟形勢的不穩(wěn)定導致房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生巨額虧損。例如：消費者需求、市場需求和人民幣匯率等都對開發(fā)成本產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)商從開始研究該項目的可行性，到最后樓盤上市期間隔的時間較長，在該時間段內(nèi)，市場需求這種不定性因素，極有可能有很大的更懂變。消費者購買力、銀行匯率等各類要素的變動必然會造成投資收益預期與目前狀況相差甚遠。比如二線城市開發(fā)房地產(chǎn)，購買的地皮位置較好，并且估算上市必然會賣到6000元/平米，然而受到上述因素的影響，房價是以4000元/平米出售，這必然會影響房地產(chǎn)商的收益。

（二）國家的相關法律政策影響著開發(fā)成本

財政和金融兩大政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的直接要素。一個國家的國內(nèi)國際政治局勢變化以及相關政策法律更動被稱之為法律政策風險，法律政策風險一旦出現(xiàn)必然會使房地產(chǎn)商承受巨大經(jīng)濟虧損。寬松或者緊張的貨幣政策會對項目開發(fā)產(chǎn)生直接影響，這主要是影響房地產(chǎn)商開發(fā)項目的成本。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)濟分析的措施

（一）構建科學的評估指標體系

建筑密度、土地面積、綠地率、交通是否方便、容積率以及公共性的配套設備等要素均是評估指標規(guī)劃時應當予以考量的要素。在評估設計方案時必須要對經(jīng)濟性、性價比、格局和環(huán)保等細枝末節(jié)給予充分的評估。在展開經(jīng)濟評估時應當從財務評估和綜合性就評估兩個方面給予全方位考量，里面包含在任何一個評價指標要素都會對房地產(chǎn)開發(fā)直接或者間接的影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本。恰當?shù)膶⒔ㄖ菍拥母叨忍岣吆驮黾用芏取⑶‘數(shù)目刂破淙莘e率、均是降低每平米房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效措施。同時還會在很大程度上節(jié)省建筑用地，這樣就在相應的節(jié)約了部分開發(fā)成本。

（二）優(yōu)選規(guī)劃方案

想要提高控制工程造價的有效性，必然要對市場展開充足的調(diào)研后，與項目詳實的實際狀況相結合，才能確保在符合消費者使用功能和生產(chǎn)需求的基礎上，有效的整合經(jīng)濟和技術把多種方案設計出來再展開對比，進而在方案中選出最佳方案。在對最佳方案展開選擇時，先保證各類開發(fā)方案間有可比性，同時應以項目現(xiàn)實狀況為根據(jù)，采用的評價參考指標必須保持其合理性，不能有所偏頗。

（三）盡最大可能使項目抗風險力提升

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，決定了要投入巨額資金才能滿足開發(fā)需求。由于調(diào)整國家政策和市場變動均嚴重影響著房地產(chǎn)項目的收益[1]。這就需要房地產(chǎn)商在投資決策環(huán)節(jié)均要對社會、環(huán)境、經(jīng)濟、市場和政策等各種影響著投資項目成效的因素進行充分分析，掌握各種因素對項目產(chǎn)生的影響以及各種要素屬性，能夠起到幫助開發(fā)商衡量項目風險的特點和大小正確性的作用，進而保證投資收益水平的合理性，將卓有成效的控制風險方案設計出來，加大防控重點要素的投資風險力度。

（四）采用多樣化方式進行組合投資

開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)在選擇開發(fā)項目時，應注意把資金投入到各種不同類型的項目，對于各種收入層次的居民進行差異化的建設類型，即建設層次不同的寫字樓、住宅區(qū)和文化娛樂場所等，從而達到降低未來不確定風險的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型不同，在開發(fā)時也會出現(xiàn)不同風險，進而收益上也會有很大區(qū)別。通常，高風險投資就有高收益回報，而低風險投資項目相對于高風險項目而言，其收益相對較低。假如把資金投入到各種不同類型的項目中去，就會使整體企業(yè)的風險系數(shù)降低，最后獲取的收益也較為均衡，如果有一個開發(fā)項目決策失誤，也會有另外項目補足，這就是用的“把雞蛋放在不同籃子里”的策略。

三、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的方式

（一）轉嫁風險

第一，利用向保險公司投保的方式把風險轉嫁給保險公司，這需要企業(yè)提前繳納保費到保險公司，而真正遭受損失時由保險公司承擔。值得注意的是，雖然保險公司是一種有效、及時且能夠科學實行的彌補損失方法，但是在開始繳納保險費時數(shù)額較大且在使用方位上有較大限制。因此通過投保來轉嫁風險不能解決所有的投資風險。第二用合同的方式把風險向另外的經(jīng)濟主體轉嫁[2]。例如，在項目在施工時，可以把少數(shù)高風險性的工程外包給有豐富經(jīng)驗的施工主體，這樣就會降低該部分風險。

（二）透過目標成本控制方案進行投資決策

研究開發(fā)房地產(chǎn)項目的可行性是開發(fā)商開發(fā)項目前必備的功課，假若糊里糊涂的就去投資，不但不能確保該企業(yè)的獲取相應的利潤，還極有可能使自己蒙受損失，更甚至面臨破產(chǎn)的風險。這說明在做投資決策時把目標建筑成本控制方案充分利用起來，在很大程度上有可行性和科學性。在設立項目之前必須要不斷的評估預算，確定建筑成本控制數(shù)高于總的建筑成本資金時，才能確保該項目具備可行性。假若低于總建筑成本資金，那就說明不能達到自身利潤的預期，該項目不具備可行性。通過全面系統(tǒng)的測算后，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)該項目的收益目標能夠?qū)崿F(xiàn)，降低盲目去投資開發(fā)給開發(fā)商造成的運營風險和沒有必要產(chǎn)生的開發(fā)成本。

四、發(fā)達國家在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方面的一些做法

發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制展開比較早，成本控制等方面經(jīng)驗也積累了不少，并且可以滿足市場經(jīng)濟諸多要求。國外房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，大致具有下面幾種特點：首先，由政府間接的調(diào)控。國外，按照項目投資的來源渠道不一，大致可以歸納成政府投資的項目與私人投資的項目。政府對于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，結合間接控制手段，對于政府投資與私人投資的項目采取不同力度與深度管理辦法，將對政府投資相關項目控制作為重點來抓。其次，計價依據(jù)有章可循?？v觀國外，開發(fā)項目成本的依據(jù)是非常重要的組成部分。美國開發(fā)項目成本的計價標準不經(jīng)政府組織制訂，成本計價標準與依據(jù)不統(tǒng)一。指標，定額還有費用標準這些通過大型開發(fā)項目咨詢企業(yè)制訂。當?shù)刈稍儥C構，結合本地區(qū)發(fā)展情況，對企業(yè)開發(fā)項目消耗量與基價進行制訂，作為管制區(qū)項目成本估算標準。再次，開發(fā)項目成本的信息通過多渠道獲取。準確，及時對建筑市場的價格信息進行捕捉為業(yè)主與承包商具備競爭優(yōu)勢與獲取盈利核心內(nèi)容。成本信息為建筑商品估價與結算重要理論依據(jù)，為建筑市場的價格變化指明了方向。美國建筑成本的指數(shù)經(jīng)相關咨詢機構與新聞媒介進行編制，很多成本信息的來源當中ENR成本指標相對比較重要。第四，成本開發(fā)項目人員動態(tài)評估。英國業(yè)主對開發(fā)項目估價一般通過工料測量人員完成。測量人員估價一般采取比較法與系數(shù)法，通過長期估價實現(xiàn)，他們所有開發(fā)項目成本的實例資料是非常豐富的，甚至構筑了相關的數(shù)據(jù)庫，對標書當中列出各項價格確定都有一套自己獨特標準來衡量。估價的時候，工料測量人員把不同設計期提供擬建開發(fā)項目相關項目資料和以往同類的開發(fā)項目項目進行對比，參照當前建筑的市場行情，對項目單價進行確定，為計算項目用其他開發(fā)項目的成本分析所取資料加以補充。

五、結束語

綜上所述，因為我國長期由計劃經(jīng)濟主導，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理當中的成本控制還未引起所有房地產(chǎn)從業(yè)人員足夠重視，很多房地產(chǎn)從業(yè)者對此仍舊十分陌生。成本控制意識為法律意識，市場經(jīng)濟相關意識，項目管理相關意識綜合表現(xiàn)，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，為社會主義的市場經(jīng)濟體制下必然發(fā)展趨勢?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制為開發(fā)項目相關管理重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)工作人員，應當嚴于律己，對成本控制做嚴格管理，并且全員參與。通過該方式，才可以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目順利運行。

參考文獻：

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