【摘 要】本文從房地產(chǎn)企業(yè)出發(fā)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的必要性為切入點(diǎn)，將精細(xì)化的理論融入到建筑產(chǎn)品和服務(wù)的每個(gè)階段，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建提供有價(jià)值的研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；精細(xì)化管理；質(zhì)量管理體系

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的必要性

1、精細(xì)化管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)既是管理問(wèn)題，又是實(shí)際操作問(wèn)題

本質(zhì)上而言，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資源整理商，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中最重要的三項(xiàng)功能就是運(yùn)營(yíng)土地、運(yùn)作資本、項(xiàng)目管理。其中，土地運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作更多的是在發(fā)展戰(zhàn)略層面，項(xiàng)目管理屬于戰(zhàn)術(shù)層面。引入精細(xì)化管理后，從戰(zhàn)略管理層到實(shí)際開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，都要切實(shí)貫徹落實(shí)精細(xì)化管理，事無(wú)巨細(xì)，無(wú)一遺漏。

2、精細(xì)化管理可促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，目前，房地產(chǎn)行業(yè)要提高核心競(jìng)爭(zhēng)力僅僅依靠單純的技術(shù)措施已經(jīng)很難取得最終勝利。任何背景下，任何單位的利潤(rùn)來(lái)源都來(lái)自總收入和總花費(fèi)的差額，要提高利潤(rùn)，在提高收入的同時(shí)，要最大程度的降低花費(fèi)。省錢(qián)就是賺錢(qián)。房地產(chǎn)企業(yè)引入精細(xì)化管理模式后，要始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以最大程度達(dá)到消費(fèi)者滿意為目的，通過(guò)精細(xì)化管理在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)、形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。作為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)達(dá)在企業(yè)管理中引入精細(xì)化管理體系后，實(shí)現(xiàn)了管理方式由原來(lái)的規(guī)范化管理向精細(xì)化管理的完美轉(zhuǎn)型就是典型的例子。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，引入精細(xì)化管理后，企業(yè)的管理模式由原來(lái)的隨意型、經(jīng)驗(yàn)型、機(jī)會(huì)型、粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范型、科學(xué)型、戰(zhàn)略型、精細(xì)型。精細(xì)化管理是以最大程度實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大價(jià)值為主要目的。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目中精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)是，努力實(shí)現(xiàn)管理信息化、分工專業(yè)化、操作規(guī)范化、考核分段化，切實(shí)做到在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中以專業(yè)化為前提、以數(shù)據(jù)化為標(biāo)準(zhǔn)、以系統(tǒng)化為保證、以信息化為手段。通過(guò)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中實(shí)行精細(xì)化管理，切實(shí)做到向管理要效益，從管理著手，提高企業(yè)利益。通過(guò)管理創(chuàng)新、細(xì)化流程，使房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行精細(xì)化管理的過(guò)程中，尋找企業(yè)新的利潤(rùn)點(diǎn)和利益點(diǎn)。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的核心內(nèi)容

細(xì)節(jié)決定一切。房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的核心內(nèi)容是在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上進(jìn)行的業(yè)務(wù)流程精細(xì)化，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)流程、管理流程進(jìn)行科學(xué)細(xì)化、合理優(yōu)化。精細(xì)化管理要求房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的每個(gè)細(xì)節(jié)，使精細(xì)化管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中具有持續(xù)化和可操作性。房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的核心內(nèi)容為：制定并細(xì)化落實(shí)發(fā)展戰(zhàn)略和任務(wù)目標(biāo)；完善細(xì)化規(guī)章制度：細(xì)分業(yè)務(wù)流程，細(xì)化產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)抓精細(xì)化管理的貫徹實(shí)施，確保精細(xì)化管理有效落實(shí)；樹(shù)立精細(xì)化管理理念，抓好服務(wù)與生產(chǎn)過(guò)程中的細(xì)節(jié)；加強(qiáng)業(yè)務(wù)流程與管理環(huán)節(jié)的信息化建設(shè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的措施

1、組織機(jī)構(gòu)和人員配置的管理對(duì)策

1.1 組建強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)

當(dāng)工程項(xiàng)目中標(biāo)以后，首要的問(wèn)題是組建一支強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，這是項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)的前提和保障。管理團(tuán)隊(duì)一般包括項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目副經(jīng)理以及項(xiàng)目總工程師，依據(jù)項(xiàng)目的大小可以設(shè)立多名項(xiàng)目副經(jīng)理。管理團(tuán)隊(duì)也是實(shí)行項(xiàng)目部集體承包經(jīng)營(yíng)的主要責(zé)任人。組建完管理團(tuán)隊(duì)以后，由管理團(tuán)隊(duì)自己根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的需要設(shè)立相應(yīng)的職能部門(mén)，確定相應(yīng)的人員，這些職能部門(mén)的所有人員也是實(shí)行項(xiàng)目部集體承包經(jīng)營(yíng)的參與者。

1.2 制定強(qiáng)有力的管理制度

制度是管理的基礎(chǔ)。項(xiàng)目部組建完以后，項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)要帶領(lǐng)所有的職能部門(mén)人員，在公司各項(xiàng)規(guī)章制度的框架內(nèi)，制定出項(xiàng)目部的各項(xiàng)管理制度；在制度的基礎(chǔ)上，建立項(xiàng)目部管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在標(biāo)準(zhǔn)定性的基礎(chǔ)上，增加量化的目標(biāo)值；并制定出相應(yīng)的考核辦法和獎(jiǎng)懲細(xì)則，以此來(lái)明確項(xiàng)目部所有人員、所有部門(mén)的責(zé)、權(quán)、利，保障制度的執(zhí)行力，充分調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性和創(chuàng)造性。

1.3 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型、和諧型的項(xiàng)目部

江澤民同志曾說(shuō)過(guò)：‘‘應(yīng)變的根本之道是學(xué)習(xí)，這乃是競(jìng)爭(zhēng)與求生的基本法則”。學(xué)習(xí)本身就是一個(gè)系統(tǒng)，它幾乎囊括了管理中所有重要因素，如人、組織、決策、溝通、技術(shù)等等，是一個(gè)持續(xù)的修煉過(guò)程。項(xiàng)目部應(yīng)不遺余力的為每一位員工提供施展才華的平臺(tái)，鼓勵(lì)他們不斷加強(qiáng)專業(yè)和管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，熟悉和掌握工程項(xiàng)目中所需的各種知識(shí)和相關(guān)政策，要求他們向周邊的同事學(xué)習(xí)、向合作單位學(xué)習(xí)、向業(yè)主單位學(xué)習(xí)，將所學(xué)知識(shí)應(yīng)用于生產(chǎn)，在生產(chǎn)中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，使項(xiàng)目部上上下下形成一個(gè)良好的學(xué)習(xí)和工作氛圍。

2、設(shè)計(jì)階段的管理

2.1 設(shè)計(jì)階段進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)

以往的成本控制，管理者只重視建設(shè)階段的成本控制，忽視設(shè)計(jì)階段的成本控制，導(dǎo)致部分項(xiàng)目的規(guī)模和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)缺乏可操作性，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。一般而言，設(shè)計(jì)階段的所有費(fèi)用僅占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的1.5% -2.0% ，但設(shè)計(jì)方案對(duì)總的工程造價(jià)影響可達(dá)75% 以上，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)總項(xiàng)目影響最高可達(dá)95% 左右。

2.2 設(shè)計(jì)限額，降低項(xiàng)目總體造價(jià)

建立健全設(shè)計(jì)責(zé)任制，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中積極推行設(shè)計(jì)限額政策。具體來(lái)說(shuō)，就是在方案設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)單位既要做到設(shè)計(jì)方案科學(xué)新穎、安全可靠、方便實(shí)用、經(jīng)濟(jì)合理等，設(shè)計(jì)單位還應(yīng)提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，將設(shè)計(jì)方案的各個(gè)環(huán)節(jié)盡量做到精細(xì)、專業(yè)，從而達(dá)到有效控制項(xiàng)目成本的目的。在設(shè)計(jì)方案的全過(guò)程，盡量做到限額設(shè)計(jì)，例如設(shè)計(jì)費(fèi)用不超過(guò)總項(xiàng)目費(fèi)用的10% ，在設(shè)計(jì)成本可控的基礎(chǔ)上，做到設(shè)計(jì)精細(xì)、合理。

2.3 精細(xì)化合同管理，引入獎(jiǎng)罰考核制度

招標(biāo)完成后，要加強(qiáng)合同管理，明確約定合同中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)、責(zé)任、設(shè)計(jì)等問(wèn)題?，F(xiàn)行房地產(chǎn)設(shè)計(jì)過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案變更情況，造成工程造價(jià)不好控制。因此，精細(xì)化成本控制，繼方案精細(xì)化管理、限額精細(xì)化管理后，要引入合同的精細(xì)化管理。在現(xiàn)有合同制度的基礎(chǔ)上，引入獎(jiǎng)罰考核制度，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目預(yù)算等實(shí)施中通過(guò)獎(jiǎng)罰考核，促進(jìn)設(shè)計(jì)、預(yù)算等更合理、更切合實(shí)際、更精細(xì)。

3、施工階段的精細(xì)化管理

3.1 實(shí)行施工招標(biāo)，控制工程造價(jià)

在滿足工程進(jìn)度、工程質(zhì)量的前提下，采用招標(biāo)方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方進(jìn)行工程招標(biāo)，審查各單位的單位施工方案、施工現(xiàn)場(chǎng)布置、施工措施、機(jī)械設(shè)備、主要項(xiàng)目的施工方法等是否合理、可行、經(jīng)濟(jì)、安全，審查各單位施工方案是否經(jīng)濟(jì)，擇優(yōu)選取施工方，控制工程造價(jià)。

3.2 加強(qiáng)安全管理

項(xiàng)目部所有人員在工程施工中應(yīng)該貫徹公司“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展、以質(zhì)量求信譽(yù)”的經(jīng)營(yíng)理念，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)要求組織、指導(dǎo)施工，經(jīng)常檢查施工方案落實(shí)情況，確保工程現(xiàn)場(chǎng)施工保質(zhì)保量。同時(shí)，項(xiàng)目部應(yīng)該建立建全安全生產(chǎn)管理體系和保證體系，明確每個(gè)人的安全生產(chǎn)責(zé)任制，并配備專職的安全管理人員，編制安全生產(chǎn)事故應(yīng)急救援預(yù)案，防患于未然。項(xiàng)目部所有人員牢記安全生產(chǎn)的重要性，樹(shù)立“安全第一”理念，文明施工，確保工程現(xiàn)場(chǎng)施工安全有序的進(jìn)行。此外，項(xiàng)目部每月應(yīng)該定期召開(kāi)一次項(xiàng)目全體人員會(huì)議，讓每一位項(xiàng)目部員工可以及時(shí)的了解項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)展情況，也可以針對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行討論，拿出切實(shí)可行的解決方案，還可以共同學(xué)習(xí)相關(guān)的政策和文件，及時(shí)了解行業(yè)動(dòng)態(tài)。建立例會(huì)制度，不僅僅是一次工作上的匯報(bào)和討論，更是一次項(xiàng)目部全體員工之間的溝通、學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，有利于項(xiàng)目部工作的進(jìn)一步開(kāi)展，更有利于項(xiàng)目部職工之間的和諧相處。

4、加強(qiáng)合同和成本控制管理

4.1 合同管理

項(xiàng)目部所有的與業(yè)主單位簽訂的合同、與分包商簽訂的合同以及與材料商簽訂的合同都應(yīng)該以公司的名義簽訂，不得以項(xiàng)目部名義簽訂任何合同。每份合同都應(yīng)該由公司的合同管理部門(mén)牽頭，進(jìn)行會(huì)簽會(huì)審，層層把關(guān)，降低合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。簽完合同以后，合同管理部門(mén)將合同的原件的正本妥善保管，副本交由項(xiàng)目部保管。公司、項(xiàng)目部均應(yīng)建立嚴(yán)格的合同借用制度。

4.2 加強(qiáng)工程變更管理

在施工過(guò)程中，如果發(fā)生設(shè)計(jì)變更，將對(duì)項(xiàng)目部施工方案和進(jìn)度產(chǎn)生很大的影響。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該組織項(xiàng)目部有關(guān)部門(mén)人員對(duì)新的圖紙進(jìn)行仔細(xì)研究，對(duì)之前的施工方案和進(jìn)度計(jì)劃作出相應(yīng)的調(diào)整，同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)人工、材料以及機(jī)械設(shè)備租賃價(jià)格進(jìn)行調(diào)研，將調(diào)研的價(jià)格和投標(biāo)時(shí)的價(jià)格進(jìn)行細(xì)致的比對(duì)，超過(guò)合理漲幅范圍的，項(xiàng)目部應(yīng)該及時(shí)與業(yè)主單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，談判，調(diào)整合同單價(jià)，降低損失。

4.3 做好現(xiàn)場(chǎng)簽證工作

在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于施工過(guò)程的復(fù)雜和設(shè)計(jì)深度、質(zhì)量等方面的原因，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程量、地質(zhì)、進(jìn)度的變化，項(xiàng)目部商務(wù)人員和現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員應(yīng)及時(shí)與業(yè)主單位對(duì)口部門(mén)進(jìn)行溝通，雙方就變更或者增加的內(nèi)容、工程量以及相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行商談，最終以書(shū)面形式予以記錄，雙方均簽字確認(rèn)，及時(shí)辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，以免事后補(bǔ)簽而造成結(jié)算困難。

4.4 加強(qiáng)大宗材料采購(gòu)管理

項(xiàng)目部的大宗材料采購(gòu)一律采用招投標(biāo)的管理模式，由項(xiàng)目部提出采購(gòu)材料的名稱、規(guī)格、型號(hào)，公司的材料采購(gòu)招標(biāo)小組面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，做到‘貨比三家’’，最終選擇合格的材料供應(yīng)商。選擇完材料供應(yīng)商以后，項(xiàng)目部依據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，合理采購(gòu)，盡量實(shí)現(xiàn)材料‘零庫(kù)存”，降低庫(kù)存成本。

5、加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)管

成本控制是工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的核心內(nèi)容，加強(qiáng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本監(jiān)管是保障項(xiàng)目正常運(yùn)行的重要手段。成本控制中心嚴(yán)格執(zhí)行公司成本控制管理辦法，對(duì)項(xiàng)目部資金的使用進(jìn)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)的監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目部提交的相關(guān)成本資料進(jìn)行分析、審核，適時(shí)反應(yīng)項(xiàng)目盈虧，及時(shí)采取有效措施糾正項(xiàng)目成本偏差。財(cái)務(wù)部依據(jù)公司財(cái)務(wù)管理制度對(duì)項(xiàng)目部資金的用途和審批手續(xù)協(xié)同監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目部成本發(fā)票的合理性進(jìn)行審核，及時(shí)完整地記錄項(xiàng)目上下游資金往來(lái)臺(tái)帳，及時(shí)準(zhǔn)確地進(jìn)行賬務(wù)處理，保證帳簿和臺(tái)帳一致。對(duì)于公司的重大、重點(diǎn)項(xiàng)目工程，審計(jì)部門(mén)應(yīng)該發(fā)揮內(nèi)審的作用，加大審計(jì)力度，全方位的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必由之路，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的一種主要的手段。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理， 才能促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以最小的投資，獲取最大的利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的活力，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)在建筑市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

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