【摘 要】農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，應(yīng)以滿意國家基本要求為條件，本著最大極限地使用已有成果資料，減輕外業(yè)勞動強度，進一步提高工作效率，削減資金投入的原則，創(chuàng)新集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)地籍調(diào)查方法。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；集體土地；使用權(quán)；地籍調(diào)查

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)的概述

集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟安排及其成員以及契合法令規(guī)則的其他安排和個人在法令規(guī)則的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者租借用于非農(nóng)業(yè)建造，可是契合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建造用地的公司因破產(chǎn)、吞并等景象致使土地使用權(quán)依法發(fā)作轉(zhuǎn)移的在外。

集體土地使用權(quán)的主體為特別民事主體，主要為集體經(jīng)濟安排及其成員，集體經(jīng)濟安排建立的公司和公益性安排，只要法令、行政法規(guī)規(guī)則答應(yīng)的單個情況下，才可包含集體經(jīng)濟安排以外的單位和個人。

二、準備工作

（一）建立項目領(lǐng)導(dǎo)小組

地籍調(diào)查涉及各個部門，關(guān)系廣大人民群眾切身利益。調(diào)查前成立以主管縣長為組長其他相關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，主要負責工作的統(tǒng)一指揮、調(diào)度、協(xié)調(diào)、生產(chǎn)安排及進程中的各種行政、技術(shù)問題，以及技術(shù)設(shè)計書的審核、質(zhì)量監(jiān)督檢查、成果驗收評審等等，保證工程有條不紊地進行。

（二）資料準備

1、文件資料：農(nóng)村集體土地確權(quán)登記依據(jù)的文件資料包括：人民政府或者有關(guān)行政主管部門的批準文件、處理決定；縣級以上人民政府國土資源行政主管部門的調(diào)解書；人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書；當事人之間依法達成的協(xié)議；履行指界程序形成的地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書等地籍調(diào)查成果；法律、法規(guī)等規(guī)定的其他文件等。

2、權(quán)屬資料：第二次土地調(diào)查成果，集體建設(shè)用地使用權(quán)證、宅基地使用證及批準資料。

3、控制資料：國家等級三角點，國家GPS點，一、二級控制點成果。

4、圖件資料：由省國土資源廳下發(fā)的大比例尺正射影像圖，可以作為本次調(diào)查的工作底圖；省國土資源廳統(tǒng)一組織生產(chǎn)的村莊大比例尺數(shù)字線劃圖，可用于制作地籍圖，開展數(shù)據(jù)庫建庫工作。

（三）宣傳發(fā)動

通過報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體，大力宣傳地籍調(diào)查工作的重要意義、工作目標和法律政策，創(chuàng)造良好輿論環(huán)境和工作氛圍。要使各種農(nóng)村集體土地權(quán)利人明確確權(quán)登記發(fā)證工作在今后農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、宅基地使用中維護自身利益的重要性，了解現(xiàn)代測量、信息等技術(shù)能保障登記證書的科學(xué)性、準確性、規(guī)范性。充分發(fā)揮農(nóng)村基層組織在登記申報、土地確權(quán)、糾紛調(diào)處等工作中的重要作用，調(diào)動廣大農(nóng)民群眾參與積極性。

三、權(quán)屬調(diào)查

權(quán)屬調(diào)查以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，依據(jù)“確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定”等相關(guān)技術(shù)規(guī)定的要求，因地制宜選取調(diào)查方法，查清農(nóng)村每一宗地的權(quán)屬、界址和用途等，形成完善的地籍調(diào)查成果，為農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證提供依據(jù)。

權(quán)屬調(diào)查分為集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)調(diào)查，權(quán)屬調(diào)查的基本單元是宗地。凡是被連續(xù)的權(quán)屬界址線所封閉的地塊稱為宗地。有爭議的土地按雙方各自所指的界線劃出爭議區(qū)，設(shè)為爭議宗地，并記載爭議情況。

宗地代碼采用5層19位層次碼結(jié)構(gòu)，按層次分別表示：縣級行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、土地所有權(quán)類型和宗地號。在同一個地籍子區(qū)內(nèi)，宗地號按照“從左到右，自上而下”的原則，采用“弓”字形流水編號。宗地編碼如圖所示。

宗地編碼規(guī)則

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查

集體土地使用權(quán)分為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地土地使用權(quán)和村集體企事業(yè)單位建設(shè)用地土地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)按照地籍調(diào)查規(guī)程和工作程序進行。結(jié)合第二次土地調(diào)查和已登記發(fā)證的成果，對縣級政府原已頒發(fā)的“集體土地使用權(quán)證”，經(jīng)核查其主體、權(quán)屬、界址、面積、用途等未發(fā)生變化的，原登記合法有效；對發(fā)生變化的，按規(guī)定辦理變更登記手續(xù)。

村辦企事業(yè)建設(shè)用地：有合法權(quán)源材料的按照地籍調(diào)查規(guī)程和工作程序進行；否則，其用地范圍由村委會或集體經(jīng)濟組織會同調(diào)查人員共同指認，并按集體建設(shè)用地使用權(quán)不同要求填寫“地籍調(diào)查表”。

（二）宅基地使用權(quán)調(diào)查

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法享有、占有和使用集體所有的土地，并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

宅基地權(quán)屬調(diào)查的任務(wù)是按權(quán)利人申請及其提供的權(quán)源資料對宅基地范圍、界線、界址、權(quán)屬性質(zhì)、用途、建筑物等情況進行實地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認定，填寫“地籍調(diào)查表”，為地籍測量打下基礎(chǔ)，為發(fā)放土地證書提供具有法律效力的調(diào)查文件和憑證。

通過我國某農(nóng)村宅基地使用權(quán)調(diào)查得出以下要點：

1、已發(fā)證的宅基地使用權(quán)按照發(fā)證結(jié)果確認。2、農(nóng)村居民使用的宅基地宗地范圍，原則上按居民實際建造房屋及附屬生活設(shè)施的現(xiàn)狀范圍調(diào)查。在不涉及公共利益和相關(guān)權(quán)利人權(quán)益的前提下，可以房屋滴水線作為宗地的界址線。3、村莊內(nèi)已有道路、規(guī)劃道路和排水溝等公共設(shè)施用地，不劃入宗地調(diào)查范圍。4、一處宅基地中有幾戶共用，且難以劃分使用范圍的，可作為共有土地使用權(quán)宗地處理。各戶可先自行協(xié)議分攤使用面積，無法分攤面積的按共用共有處理。5、一處宅基地中有多人共用，符合多戶分宗條件的，分戶分宗調(diào)查。6、只建圍墻未建房或打好基礎(chǔ)未建房，能夠明確土地使用者的，應(yīng)按明確的宅基地使用者進行調(diào)查。7、村內(nèi)老房子因自然災(zāi)害等原因部分倒塌，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意調(diào)查的，應(yīng)予調(diào)查。8、宅基地以戶為單位申請登記。戶的確定，原則上以公安部門戶籍登記為準。

（三）界址點設(shè)置與標注

權(quán)屬界線的明顯變化處（拐點）及兩個以上權(quán)屬界線交叉處，應(yīng)設(shè)置界標，并在工作底圖上標注界址點。界址點編號：以宗地為單位，從左上角按順時針方向以阿拉伯數(shù)字表示，數(shù)字注記字頭向北向西標注；對于宗地套宗地的情況，界址點編號先編外圍，然后按外圍的順序號繼續(xù)編內(nèi)部宗地的界址點號。

（四）填寫地籍調(diào)查表

權(quán)屬調(diào)查完成后調(diào)查人員現(xiàn)場應(yīng)將權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果填寫在地籍調(diào)查表上。調(diào)查表上填寫的內(nèi)容有：土地所有者名稱、重要界址點位置和主要權(quán)屬界線走向描述、宗地被線狀國有或其他農(nóng)民集體土地分割的說明、圖幅號、宗地編號、雙方指界人簽字蓋章、宗地草圖、權(quán)屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見。

四、地籍測量

（一）控制測量

采用常規(guī)控制測量方法開展測量工作。有條件地區(qū)運用省級衛(wèi)星定位綜合服務(wù)系統(tǒng)使用VRS技術(shù)進行測量。平面控制測量等級主要劃分為三、四等或D、E級和一級、二級。GPS控制網(wǎng)的技術(shù)精度指標按照“衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范”執(zhí)行，四等或E級以下網(wǎng)最弱點相對于起算點的點位中誤差不得超過±5cm。

省級衛(wèi)星定位綜合服務(wù)系統(tǒng)VRS（簡稱網(wǎng)絡(luò)RTK）測量特點如下：

1、網(wǎng)絡(luò)RTK測量主要是運用衛(wèi)星定位綜合服務(wù)系統(tǒng)及其CORS站點使用VRS技術(shù)進行測量。2、網(wǎng)絡(luò)RTK的用戶應(yīng)在CORS系統(tǒng)服務(wù)中心進行登記、注冊，以獲得系統(tǒng)服務(wù)的授權(quán)。3、網(wǎng)絡(luò)RTK測量應(yīng)在CORS系統(tǒng)的有效服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行。4、網(wǎng)絡(luò)RTK測量應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)要求和規(guī)定。高程控制網(wǎng)采用三、四等水準或等外水準測量，最弱點的高程中誤差相對于起算點不得超過±2cm。

圖根點測量：主要采用GPS-RTK、網(wǎng)絡(luò)RTK（VRS）測量，測量精度必須滿足“地籍調(diào)查規(guī)程”。每個圖根點均應(yīng)有兩次獨立觀測結(jié)果，平面坐標較差不得大于±3cm，高程較差不得大于±5cm，取中數(shù)采用。

（二）界址點測量

界址點測量

界址點采用解析測量法。主要采用全站儀法、GPS-RTK和網(wǎng)絡(luò)RTK（VRS）測量。野外采集界址點的最大邊長不應(yīng)超過150m，界址點坐標單位為米，取值到小數(shù)后三位。

五、數(shù)據(jù)庫建設(shè)

（一）入庫前的準備工作

為了保證數(shù)據(jù)庫建設(shè)高效進行，杜絕工作過程中輸入錯誤，要求界址點成果、面積量算成果和地籍調(diào)查數(shù)據(jù)匯總的所有表格都用電子表格。

檢查各種統(tǒng)計匯總表格使用是否正確，表格內(nèi)容是否正確等。

（二）數(shù)據(jù)入庫

利用通過國家測評系統(tǒng)軟件，依據(jù)“城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫標準”建立地籍信息系統(tǒng)。各項成果檢查合格后，按照數(shù)據(jù)庫庫體進行數(shù)據(jù)的錄入工作，然后進行數(shù)據(jù)庫的調(diào)試與驗收。

結(jié)束語

地籍調(diào)查是農(nóng)村集體土地使用權(quán)發(fā)證的基礎(chǔ)和前期工作，地籍成果實行三級檢查一級驗收制度，保證各項成果準確無誤。通過地籍調(diào)查，查清了農(nóng)村集體土地的權(quán)屬、面積、用途、空間位置，摸清了土地利用情況。建立地籍數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)了地籍信息化管理，為農(nóng)村集體土地使用權(quán)發(fā)證奠定堅實的基礎(chǔ)。

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