估計許家印自己也沒有想到，去年剛剛砸下3900萬澳元大手筆買下的位于悉尼Point Piper的豪宅Villa Del Mare，今年就要因違規(guī)被勒令賣掉。

澳大利亞財長近日簽署文件，嚴令中國恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印旗下公司在90天內(nèi)，賣出去年以3900萬澳元（約合人民幣1.9億元）購買的海邊豪宅Villa Del Mare，且不論銷售價格多少，必須限期售出，否則將面臨起訴。

這是澳大利亞政府自2006年以來首次打擊外國對住宅房產(chǎn)的投資。澳大利亞財長在聲明中稱，Villa Del Mare由中國香港上市公司恒大地產(chǎn)旗下的Golden Fast FoodsPty，通過一系列在澳大利亞、中國香港和英屬維爾京群島注冊的空殼公司“非法”購買。

這則消息一方面震動了對澳大利亞房地產(chǎn)投資抱有熱望的中國投資者，另一方面，這只是一次正常的執(zhí)法行為，不會影響外國投資者對澳大利亞房地產(chǎn)的正常投資。

隨處可見的投資風險

由于人民幣進入緩慢貶值通道、國內(nèi)缺乏具有永久業(yè)權(quán)并且收益穩(wěn)定的可投物業(yè)，A股市場又風險難測，中國高凈值客戶掀起了一股海外置業(yè)風潮，澳大利亞是投資首選。

為什么許家印的置業(yè)交易被澳大利亞官方叫停了？原因很簡單，觸犯了當?shù)氐姆ㄒ?guī)。根據(jù)澳洲FIRB（海外投資審核委員會）的規(guī)定，自2008年以后，居留簽證少于12個月的海外人士禁止購買二手物業(yè)，即便用公司名義購買，但大股東的身份依然要符合該要求。

表面上看，Villa Del Mare的購買者“金快餐”是一家在澳大利亞設(shè)立的公司，但該公司的股權(quán)為一家注冊在中國香港的外國公司，實際控制人為沒有二手房購買資格的許家印。因此，上述購買安排輕易就被識破，僅僅是一樁很不高明的法律規(guī)避行為，加之許家印在購房過程中的高調(diào)表現(xiàn)和不避諱的實際使用行為，更讓該交易的非法性欲蓋彌彰。

事實上，根據(jù)澳洲統(tǒng)計局和FIRB的數(shù)據(jù)顯示，過去7年來，中國買家已在澳洲物業(yè)市場投入近200億澳元，預(yù)計在未來7年，數(shù)字還將增長近兩倍達360億。而他們每年的平均投入為45億澳元，占新房銷售總量的12%，多數(shù)集中在全國降價最高昂的地區(qū)，其中18%在悉尼，14%在墨爾本。

而目前正在征求公眾意見的澳洲財政部公布的一篇公議文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework 加強澳洲外國投資綱要》顯示，這份長達33頁的文件中，有八大部分提到了海外投資的申請程序、要求、費用，不僅是對住宅（現(xiàn)有房子和待建期房），還特別單獨論述了農(nóng)業(yè)投資的審批，此外還專門列出一章談到了違規(guī)處罰，這也是針對前幾年的違規(guī)沒有受到應(yīng)有懲戒的亡羊補牢之舉。

那么，當許家印這樣的富豪在海外投資都會因?qū)Ξ數(shù)胤珊头ㄒ?guī)的不了解而栽了跟頭，作為投資者的我們又該如何呢？本期《CM華夏理財》專門連線兩位澳洲資深投資人士，讓他們來為即將赴海外投資的你支招把脈，或許能讓你從中找到自己需要的那部分資訊。

海外投資的文武之道——要敢做、有度

我認為富豪許家印在澳洲的失手，決不意味著澳洲對海外投資者收緊政策和關(guān)閉投資大門， 因為澳洲新房市場（公寓樓花和別墅期房）始終都對外國投資者們實施等同國民待遇的開放地產(chǎn)政策。所以單一違規(guī)事件，不應(yīng)該阻擋中國企業(yè)海外開疆擴土的趨勢和潮流。

但作為投資者，我們需要始終對海外資本市場充滿敬畏，將規(guī)避風險放在第一位，投資行動中才可以無畏。

我們要做的第一要務(wù)就是要了解投資目標國的市場環(huán)境與交易規(guī)則。惟有對海外投資目的地的離岸金融資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的市場多加了解，規(guī)避盲目應(yīng)用國內(nèi)短期形成的投資思維和投資習慣，才能避免未來的災(zāi)難性后果。

拿許家印案例來分析，雖然表面上看澳洲開始嚴格遵循FIRB的審核要求了，但這恰恰給了海外企業(yè)和個人投資者們更加安全、合法、公平的投資澳洲的一種保障和承諾?？偨Y(jié)來看，澳洲房地產(chǎn)的市場仍有很多預(yù)期：

首先，既然不能違規(guī)購買二手房，投資者必然轉(zhuǎn)投全新物業(yè)，因此，別墅類新房價格增長在2015年仍將持續(xù)；其次，海外投資者仍將大量涌入澳洲房地產(chǎn)市場，基于澳洲等同國民待遇的新房貸款政策；目前澳洲海外投資位列前四位的美國、加拿大、新加坡、中國等地無法在本國提供給購房人持續(xù)貸款的情況下，澳洲銀行和金融機構(gòu)卻可以給予海外個人房產(chǎn)投資者最高300萬澳元的貸款額度（相當于1500萬人民幣的住房抵押和融資的上限）。

第三，澳洲目前正經(jīng)歷60年來的最低住房抵押貸款利率， 4.6%的貸款利率甚至已經(jīng)低于租金回報率了，全球地產(chǎn)投資可以實現(xiàn)在澳洲以租養(yǎng)貸、以房養(yǎng)房，因此在低空置率、高租金回報、住房供給關(guān)系緊張的市場行情下，不會阻擋中國房企進行澳洲房地產(chǎn)拓展的腳步；最后一點，美元走強，澳元創(chuàng)新低，美元持有者大量收購和擁有沒有房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅的澳洲房地產(chǎn)和土地資源儲備，只要澳洲稅務(wù)政策不變，匯率在低位徘徊的時候，澳洲房地產(chǎn)市場依然持續(xù)走強，成為世界各地房企和個人投資者的青睞之地。

如果投資者希望進行海外投資的話，那么從房產(chǎn)財商教育者和離岸房地產(chǎn)配置專業(yè)角度，我的分析和建議有幾方面：

一是國內(nèi)個人投資者可以跟隨市場腳步進行資產(chǎn)風險分擔，規(guī)避人民幣貶值和單一收入來源的風險；二是個人房產(chǎn)投資者在面對海外多國市場選擇時更應(yīng)該摒棄中國思維和判斷方法，而是以投資目的地的業(yè)已成熟的投資規(guī)律和標準進行市場和產(chǎn)品的篩選；三是國內(nèi)的個人房產(chǎn)投資者抵御市場風險的能力更弱，因此更應(yīng)該對未來的市場預(yù)期風險做離岸資產(chǎn)的風險分擔布局；四是個人房產(chǎn)投資者不應(yīng)該被“海外”和“看不到”而把“不作為”當做借口，因為閉關(guān)鎖“思”是財富走向平庸甚至覆滅的前兆。

海外投資要信息對稱透明

董韞為 復(fù)華投資總經(jīng)理

作為一名在澳洲長大，曾經(jīng)在澳洲國家銀行工作過的華人，我認為，此次許家印在澳洲投資的話題之所以被爆出來，很大程度上得益于其個人的明星效應(yīng)以及中國媒體扭曲解讀了澳洲政府的真實目的。

需要明確的是，澳洲政府并非針對某一個人的行為，而是查整個相應(yīng)的事件，因為澳洲法律規(guī)定，海外投資者不管怎樣利用結(jié)構(gòu)設(shè)計或變通方式來澳洲獲取二手房都是不允許的。這并不是針對中國投資者的，而是很久以前就已經(jīng)有了。

這就好比在北京，外國人炒房或是買車必須搖號一樣，都是有相應(yīng)的法律法規(guī)。以前可能這條行政法律沒有被很好地執(zhí)行，但現(xiàn)在不一樣了。所以對普通投資者來說，接下來去澳洲的投資最需要注意的就是信息的透明與對稱，確定投資風險的高低。

所以如果有條件的話，建議投資者在進行海外投資時，選擇有知名的、有資信的布局全球資產(chǎn)配置的投資機構(gòu)，為什么呢？因為對專業(yè)的機構(gòu)來說，投資是長期的市場行為，作為市場的參與者，機構(gòu)與機構(gòu)之間可以有效避免出現(xiàn)信息的不對稱，同時，由于專注于長期的市場聲譽，所以他們會盡量幫投資者賺到錢，才能走得更遠。

而對于中國人來說，房地產(chǎn)的確是比較好的投資渠道，一個原因是杠桿比例高，銀行對房貸的授信比例大，另一個這也是個人可以選擇抵御通脹最好的辦法。那么澳洲的房地產(chǎn)行業(yè)之所以非常適合個人投資，主要是三點，一個是源于其價格的透明，不會因為海外投資者而出現(xiàn)提價等現(xiàn)象；第二是澳洲的房子是永久產(chǎn)權(quán)，世代傳承；第三就是澳洲的房子約等于每7年翻一番的，那么在有80%的資金是來自銀行杠桿的情況下，資本的內(nèi)部收益率就很可觀。值得注意的是，目前澳洲的房貸得益于澳洲的貨幣政策五十年來新低，投資者借來的資金極其低廉，而且澳幣兌人民幣呈現(xiàn)的也是單邊走低的態(tài)勢——比如去年此時，人民幣對澳幣大約在1：6.32左右，而今年已經(jīng)到了1：4.8左右，等于說國人去澳洲投資買房已經(jīng)無形中打了個折。

還有重要的一點就是，投資者最好多注意當?shù)卣叩淖儎?，這樣可以有效避免出現(xiàn)違規(guī)的情況：比如海外人士在澳洲不能買二手房；海外人士可以買全新房和期房作為投資，如果買空地需要在一年內(nèi)開工建房；有長期簽證的澳洲非永久居民可以購買一套二手房用于自住，離開澳洲時必須在3個月內(nèi)出售；而以上所有的房產(chǎn)購置都需要申請FIRB并事先獲得批準。