從去年開(kāi)始,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)發(fā)生了本質(zhì)性的變化。中國(guó)房地產(chǎn)正式進(jìn)入拐點(diǎn),從黃金時(shí)代轉(zhuǎn)到白銀時(shí)代。黃金時(shí)代的特征就是地價(jià)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)我們的融資成本。所以在那個(gè)時(shí)候只要我們有地、有錢(qián),不管好壞我們都可以掙到錢(qián)。那么在白銀時(shí)代就是房?jī)r(jià)和地價(jià)的增長(zhǎng),可能低于我們的融資成本,這時(shí)候可能就給我們帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和壓力。你有了錢(qián)、有了地不能迅速地變成效應(yīng),或者是有效產(chǎn)品,就會(huì)被你的地和錢(qián)給拖得很沉重,甚至于給你帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
那么當(dāng)傳統(tǒng)住宅或者說(shuō)傳統(tǒng)地產(chǎn)遭遇拐點(diǎn)的時(shí)候,我們的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在處于什么狀況?我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也正處于拐點(diǎn),但是這兩個(gè)拐點(diǎn)是不一樣的。中國(guó)住宅類(lèi)的拐點(diǎn)是由熱向冷來(lái)拐,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)不完全是這樣。或者說(shuō)這次拐點(diǎn)可能是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。這個(gè)拐點(diǎn)應(yīng)該是從賣(mài)東西向體驗(yàn)館轉(zhuǎn)型。更高的層面是什么?可能是從體驗(yàn)向生活方式轉(zhuǎn)型。
傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)型,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了什么,就需要回歸到本質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是什么?我想就是運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)是什么?就是要盈利。商業(yè)資產(chǎn)有一個(gè)“商”,商就是要有盈利模式。如果沒(méi)有盈利模式不叫商,所以文化和商業(yè)是不同的。當(dāng)然文化是我們體驗(yàn)里面最重要的元素或者是重要的產(chǎn)品,因?yàn)樗芎臀覀兊木癜l(fā)生聯(lián)系,能帶來(lái)不同的想像或者是其他的等等。但是商業(yè)模式還要和我們的市場(chǎng)、和利潤(rùn)、和執(zhí)行有所關(guān)聯(lián)。
商業(yè)中心要想真正做好,可能需要有三個(gè)好,一個(gè)是好的設(shè)計(jì),第二是好的資源,第三是好的團(tuán)隊(duì)。如果不具備這三個(gè)條件,我覺(jué)得我們還是空的,還是和傳統(tǒng)時(shí)代一樣,僅僅是多了一個(gè)概念,而概念能不能存活,就在于你能否運(yùn)營(yíng),能否在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中形成利潤(rùn),因?yàn)槟悴荒苄纬衫麧?rùn)就不會(huì)持久,就不會(huì)好。最重要的是它不能給你帶來(lái)根本的價(jià)值,只能為你帶來(lái)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值,而不是我們真正使用的價(jià)值。
今天做商業(yè)地產(chǎn)究竟做什么?并不是在度假目的地修度假屋。其實(shí)在城市的商業(yè)地產(chǎn)與度假目的地的商業(yè)地產(chǎn)是一樣的,不是在城市里面做一個(gè)購(gòu)物中心,而是在城市里做一個(gè)休閑體驗(yàn)中心?,F(xiàn)在帶來(lái)的新的市場(chǎng)是什么?實(shí)際上在今天,中國(guó)已經(jīng)從休閑到度假轉(zhuǎn)型成為基本趨勢(shì),但是我們對(duì)度假的理解,以為度假是到度假目的地,到國(guó)外或者是三亞,其實(shí)不是,中國(guó)非常大的度假市場(chǎng)就是本地度假和周末度假。從周五到星期天,中國(guó)的老百姓怎樣去度過(guò)?在家里度過(guò)還是在哪里度過(guò)?周末的生活需要什么樣的形態(tài)?我想度假已經(jīng)無(wú)所不在了。這是我們今天可能在做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候,提前要面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。
我認(rèn)為,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)或者說(shuō)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在面臨的不是轉(zhuǎn)型是轉(zhuǎn)行。其實(shí)靠賣(mài)房掙錢(qián)和靠運(yùn)營(yíng)掙錢(qián)是完全不一樣的。體系不一樣人才不一樣,制度不一樣,最重要的就是你賺錢(qián)的方式不一樣,對(duì)一個(gè)企業(yè)的定性,你是什么樣的企業(yè),關(guān)鍵看你錢(qián)從哪里來(lái),如果你的錢(qián)從賣(mài)房子來(lái)就是開(kāi)發(fā)商,如果你的錢(qián)是靠運(yùn)營(yíng)來(lái),你就是運(yùn)營(yíng)商。三亞紅樹(shù)林是我們開(kāi)創(chuàng)的度假目的地,它的本質(zhì)是要把當(dāng)下最好的時(shí)尚、藝術(shù)、文化、休閑、娛樂(lè)整合進(jìn)去,讓消費(fèi)者在這兒無(wú)論休閑、娛樂(lè)、藝術(shù),都是最好的一種資源和體驗(yàn)。如果你不能把這些資源整合進(jìn)去,你光叫度假目的地也是徒有其名。
另外就是設(shè)計(jì).紅樹(shù)林所有的設(shè)計(jì)都是我主持的,上到方案,下到結(jié)構(gòu)、配石等。一個(gè)商業(yè)資源尤其是體驗(yàn)資源,或者說(shuō)一個(gè)文化產(chǎn)品,它的差異在哪里?不是差在大的地方而是細(xì)節(jié),這些細(xì)節(jié)能不能構(gòu)成有效的關(guān)系,這些有效的關(guān)系能給你精神活動(dòng)的過(guò)程,給你感覺(jué)活動(dòng)的過(guò)程,給你體驗(yàn)的效果是緊密連在一起的。這種結(jié)構(gòu)或者是順序,或者是這種安排等體現(xiàn)在哪里?我個(gè)人認(rèn)為就是體現(xiàn)在設(shè)計(jì)里面,或者說(shuō)如果不把設(shè)計(jì)抓好,其實(shí)一切都是空的。但是我們需要很好的設(shè)計(jì)師,也需要很好的設(shè)計(jì)員,他們有很好的經(jīng)驗(yàn)。他們的經(jīng)驗(yàn)在于你把你的想法和感覺(jué)告訴他的時(shí)候,他能用專(zhuān)業(yè)的語(yǔ)言和方式幫你表達(dá)出來(lái)。但是如果我們緊緊寄希望給設(shè)計(jì)院,就能給我們一個(gè)一開(kāi)業(yè)就賺錢(qián)的商業(yè)中心或者是目的地這也是不對(duì)的。