做商業(yè)地產(chǎn)，首先要處理好三個(gè)方面的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)要比較多地考慮到開發(fā)、金融和服務(wù)。我們認(rèn)為開發(fā)和服務(wù)主要是基礎(chǔ)，金融主要是知識(shí)和紐帶，我們的商業(yè)和零售要雙贏和共進(jìn)。

公司從2003年成立，到現(xiàn)在12年多來(lái)，我們堅(jiān)持做好一件事就是做好商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)里我們只堅(jiān)持做一件事，就是商業(yè)地產(chǎn)里面的購(gòu)物中心。實(shí)際上在購(gòu)物中心里我們也是做區(qū)域性購(gòu)物中心。成立的時(shí)候，我們就在想要打造怎樣的模式。大家知道深國(guó)投商務(wù)置業(yè)它是置業(yè)開發(fā)，后來(lái)說(shuō)我們是商業(yè)地產(chǎn)。那時(shí)候的公司是麻袋公司，那里面有3個(gè)土豆，3個(gè)土豆還不一樣。我們那時(shí)候跟大家說(shuō)我們金融+地產(chǎn)+開發(fā)，發(fā)展還不錯(cuò)，因?yàn)榻橛诋?dāng)時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，介于我們起點(diǎn)比較高，與很多的外資進(jìn)行了合作。到了2009年來(lái)了金融海嘯，像我們這種作為沃爾瑪?shù)闹蟹焦蓶|，又是與那么多的外資合作是很不容易的。所以我們深切地切入到資本化模式，而不是簡(jiǎn)單的“加”的概念，我們要系統(tǒng)化、要整合。

我們思考的價(jià)值鏈從三個(gè)方面著手。一是思維方式。我們做商業(yè)地產(chǎn)的目的是什么？一是滿足市場(chǎng)顧客的需要，而不是說(shuō)我想怎么做。我要花很大的力要做一個(gè)非常好的裝修，我要做一個(gè)非常奢侈的品脾。不是，我覺(jué)得我們?cè)谶@里做的時(shí)候，要知道周圍的顧客它是怎么想的。二是我的股東需要什么，他為什么給你錢，或者說(shuō)為什么我自己的錢愿意去投這個(gè)項(xiàng)目。首先我們是從這兩個(gè)思維模式開始，理順我們自己的經(jīng)營(yíng)理念。

我們的經(jīng)營(yíng)理念就是強(qiáng)調(diào)我們?cè)诠纠锩嬉鲆粋€(gè)有追求、有質(zhì)量的增長(zhǎng)，同時(shí)是追求可持續(xù)的發(fā)展。追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，就要求我們的團(tuán)隊(duì)，特別是做開發(fā)的團(tuán)隊(duì)要知道商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求，做運(yùn)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)，要知道資產(chǎn)的需求。做資產(chǎn)管理的人既要懂得投資還要懂得運(yùn)營(yíng)，這是我們?nèi)荞R車的要求。所以目標(biāo)是追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，同時(shí)我們提出來(lái)追求可持續(xù)性發(fā)展，這要想好我們短期和長(zhǎng)期怎么配。很多人做開發(fā)的時(shí)候，在短期里面要么多花很多時(shí)間，要么少花很多時(shí)間。所以我們覺(jué)得一個(gè)可持續(xù)性發(fā)展，是公司長(zhǎng)期以來(lái)必須要考慮的事情。這是我們的一個(gè)經(jīng)營(yíng)模式的考慮。

同時(shí)我們的商業(yè)模式，基于這方面的原因，做出了三個(gè)模塊，涵蓋著商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)環(huán)節(jié)，也就是開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)。這樣的環(huán)節(jié)可以打造和復(fù)制可循環(huán)的商業(yè)模式，這是公司一直以來(lái)在考慮的問(wèn)題。這就是我們構(gòu)成的全價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。盡管大家知道深國(guó)投置業(yè)原來(lái)是做沃爾馬的中方股東，跟他們蓋，但是現(xiàn)在沃爾瑪?shù)娜苏f(shuō)首先是我的選址標(biāo)準(zhǔn)然后是你大賣場(chǎng)。我的選址有12年的經(jīng)驗(yàn)，然后還有一個(gè)開發(fā)改造，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)歷了幾十年的地產(chǎn)高速發(fā)展，我們認(rèn)為將來(lái)改造的能力會(huì)是這個(gè)行業(yè)里面很重要的能力。以前我們蓋太多的低樓，現(xiàn)在留下來(lái)的『日樓怎樣改造？這個(gè)舊樓的特點(diǎn)就是結(jié)構(gòu)特點(diǎn)性，這是我們?cè)陂_發(fā)方面—直要強(qiáng)調(diào)的。

我們自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)的是招商和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。招商運(yùn)營(yíng)做好對(duì)資產(chǎn)提升有很大幫助，特別是運(yùn)營(yíng)，不光是招進(jìn)來(lái)，我們還要服務(wù)好。我們一定要做進(jìn)來(lái)，要讓我們的客戶、商家在我們平臺(tái)里面賺到錢。運(yùn)營(yíng)好了，我們資產(chǎn)才能提升。資產(chǎn)得到提升了，那么我們自己所謂的資本能力就會(huì)提升，大家都很清楚海外的投資者或者是今天的投資者，他對(duì)回報(bào)率的要求在市場(chǎng)上是公開的，對(duì)每一個(gè)市場(chǎng)、每一類城市的資本化率或者是要求也是差不多的，那你怎么能吸引它？你怎么能做到？這是你市場(chǎng)提升的能力，是你管理的資本運(yùn)作的能力，標(biāo)準(zhǔn)在那里，你能不能做到是你的問(wèn)題。這三架是公司全擁有的，而不是原來(lái)合作的，這是我們叫One Scp6的概念，三架馬車?yán)瓌?dòng)一個(gè)模式。

在這樣的模式之下，2010年以來(lái)，開業(yè)11個(gè)購(gòu)物中心，開業(yè)的購(gòu)物中心的復(fù)合增長(zhǎng)率做到10倍左右，凈資產(chǎn)收益率13倍，也就是純粹的商業(yè)地產(chǎn)在這幾年，我們的市場(chǎng)回報(bào)就能做到如此。