新常態(tài)下中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了劇烈變化，商業(yè)需要加快創(chuàng)新轉(zhuǎn)型適應(yīng)新的形勢(shì)。結(jié)合綠地商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐，談一點(diǎn)我們的體會(huì)，以及在新常態(tài)下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的思考。

綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐

過去十年，中國經(jīng)濟(jì)快速增長，城市化進(jìn)程不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高速增長。經(jīng)過多年發(fā)展，綠地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也獲得快速發(fā)展。2014年集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)收入達(dá)到了1296億，同比增長90%，已經(jīng)占據(jù)了集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的半壁江山。

綠地集團(tuán)在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中有幾個(gè)基本特點(diǎn)，第一個(gè)是聚焦特色的產(chǎn)品：綠地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)主要是聚焦在超高層、大型的綜合體、產(chǎn)城一體化和智慧城市一些特色的產(chǎn)品，并不斷創(chuàng)新。這類產(chǎn)品符合城市發(fā)展的需求，受到地方政府的高度歡迎，有利于獲得資源。另—方面這類產(chǎn)品難度大，有利于形成獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，比如超高層。項(xiàng)目投資周期很長，投資很大，對(duì)技術(shù)的要求越來越高，尤其是后期的管理，所以我們選擇在這個(gè)領(lǐng)域也是一般企業(yè)難以參與進(jìn)來的，而且我們有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

第二點(diǎn)，布局中心城市綠地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)集中在一、二線的中心區(qū)域，并圍繞區(qū)域發(fā)展布局、入口密集度等帶動(dòng)城市新區(qū)發(fā)展。

第三個(gè)是創(chuàng)新運(yùn)作模式。超高層項(xiàng)目對(duì)企業(yè)運(yùn)營能力要求比較高，因此綠地集團(tuán)發(fā)展過程中探索了一套適合自身的模式，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)來開發(fā)。

第四點(diǎn)是新的嘗試和特征.打造“命運(yùn)共同體”。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，我們覺得與入駐企業(yè)之間不再是簡(jiǎn)單的買賣關(guān)系和租賃關(guān)系，而是互利共盈的伙伴。綠地集團(tuán)通過整合內(nèi)部和海外的資源，建立起了全球的企業(yè)平臺(tái)，為人駐企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)，從而打造了開發(fā)商、戰(zhàn)略伙伴以及入駐企業(yè)多方共贏的生態(tài)圈。經(jīng)過多年發(fā)展，綠地集團(tuán)在超高層、大型綜合體、產(chǎn)城一體化方面形成經(jīng)驗(yàn)。目前為止，我們建設(shè)成的超高層，300米高有30幢，200-300米高有40幢。其中有4幢高度位列全球前十。大型的城市綜合體遍布全國的75個(gè)城市，已經(jīng)投建的產(chǎn)城一體化項(xiàng)目有10個(gè)。

新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)新的發(fā)展趨勢(shì)，需要企業(yè)面對(duì)。

首先面臨的挑戰(zhàn)，第是總量過剩.過去幾年大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)使得商業(yè)地產(chǎn)面臨總量過剩的局面，我們認(rèn)為商業(yè)物業(yè)的增長速度超過需求的速度。

第二個(gè)是在新常態(tài)下，、業(yè)態(tài)老化的問題。隨著居民收入提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，消費(fèi)需求更加多樣化、個(gè)性化。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)我們看到大多數(shù)都是品牌雷同、業(yè)態(tài)相似、同質(zhì)化嚴(yán)重，無法滿足新的消費(fèi)需求。

第三個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)的沖擊。互聯(lián)網(wǎng)改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣，不僅提供更加低價(jià)的產(chǎn)品，而且提供快捷的體驗(yàn)。例如購物中心服裝專賣店，已經(jīng)成為試衣間。傳統(tǒng)的百貨、超市受到巨大沖擊。

商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展趨勢(shì)

第一是需求多樣性。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是為生活和生產(chǎn)提供服務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)不僅關(guān)注人的需求也要關(guān)注產(chǎn)業(yè)需求。新常態(tài)下，融合產(chǎn)業(yè)需求，首先是消費(fèi)需求升級(jí)，消費(fèi)者的消費(fèi)需求從簡(jiǎn)單購物向休閑娛樂轉(zhuǎn)變，消費(fèi)偏好從追求物美價(jià)廉向追求個(gè)性和品質(zhì)發(fā)展。其次是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，服務(wù)業(yè)日益成為新的增長引擎，更多的中小企業(yè)成為創(chuàng)新主體。

第二是房地產(chǎn)的價(jià)值增加，從升發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向運(yùn)營環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)主要依托土地和服務(wù)業(yè)的不斷升值獲取收益。在新常態(tài)下，依賴土地增值的模式難以為繼，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)也從開發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向運(yùn)營環(huán)節(jié)。

第三是行業(yè)金融創(chuàng)新不斷加快。商業(yè)地產(chǎn)與金融結(jié)合越來越緊密，一個(gè)是企業(yè)需要向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，第二個(gè)是金融市場(chǎng)改革為房地產(chǎn)創(chuàng)新提供了巨大空間。

第四是線上、線下加速融合。隨著互聯(lián)網(wǎng)向傳統(tǒng)行業(yè)的滲透，商業(yè)地產(chǎn)正和互聯(lián)網(wǎng)融合。一方面面臨沖擊，為了打造電子商務(wù)開發(fā)APP，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也走向線路下面，彌補(bǔ)面向用戶經(jīng)驗(yàn)不足的劣勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型

第一是要尋找新常識(shí)。商業(yè)地產(chǎn)要融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，要開拓新的空間。我們認(rèn)為有幾個(gè)領(lǐng)域。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)要向以休閑、娛樂為特色的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，打造文化、旅游、健康的主題。還有新型的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是居民生活的最后一公里，需要與客戶聯(lián)系緊密，通過結(jié)合周邊社區(qū)客戶的特點(diǎn)，結(jié)合特色的商業(yè)，比如社區(qū)電影院、家庭活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)療這塊，相信有很多企業(yè)也在探索。社區(qū)商業(yè)潛力巨大。

第二是尋找新型載體。我們一直在摸索，比如以生產(chǎn)為主體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)空間。我們?cè)趶V州、鄭州的大型科技園區(qū)就在探索這類產(chǎn)品。從商業(yè)地產(chǎn)依賴土地增值到運(yùn)營轉(zhuǎn)變，企業(yè)要從做開發(fā)到運(yùn)營轉(zhuǎn)變，我們不僅深度參與項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)，提升整體的運(yùn)營能力，并且要為人駐企業(yè)提供多方面服務(wù)。為人駐企業(yè)提供從政策、咨詢到經(jīng)營一系列的服務(wù)平臺(tái)。

第三是要使用新手段。積極運(yùn)用金融手段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)可以盤活輕資產(chǎn)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用金融手段。綠地集團(tuán)在金融地產(chǎn)方面也在積極探索。比如說近期推出的地產(chǎn)寶，就是為了幫助中小型企業(yè)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)金融的探索。

第四是融合新技術(shù)。商業(yè)地產(chǎn)還是要積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，與互聯(lián)網(wǎng)的融合不是簡(jiǎn)單的線下向線上轉(zhuǎn)，而是通過線下、線上高度融合增強(qiáng)客戶體驗(yàn)。一方面通過線上、線下的融合，消費(fèi)者可以隨時(shí)掌握線下信息約服務(wù)，從而簡(jiǎn)少現(xiàn)場(chǎng)等待時(shí)間，提升體驗(yàn)。另一.方面提升企業(yè)運(yùn)營能力，通過大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為，可以預(yù)測(cè)商機(jī)，優(yōu)化商場(chǎng)布局。