對(duì)開發(fā)住宅地產(chǎn)模式已然駕輕就熟的開發(fā)商來說，如何成功轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)成為極大的考驗(yàn)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，拐點(diǎn)期的來臨，企業(yè)必然會(huì)感受陣痛，短期向難，但是，從長(zhǎng)期看，經(jīng)過洗牌之后，擠出泡沫，行業(yè)向好，逐漸步人專業(yè)化、規(guī)范化、國(guó)際化之路。

從另一個(gè)角度看，失敗的商業(yè)地產(chǎn)是樓市毒藥，一方面使投資者面臨投資回收無望的境地，另一方面，也讓開發(fā)企業(yè)名譽(yù)掃地。曾經(jīng)在北京賣出近20萬元/平方米價(jià)格的中關(guān)村科貿(mào)中心成了美好回憶，現(xiàn)在很多商業(yè)物業(yè)被視為黃金鋪位的一層鋪面，空置率高達(dá)40%。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院曾數(shù)次批示嚴(yán)查大型商業(yè)設(shè)施盲目投資和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，這讓很多開發(fā)商和投資者頻生顧慮。

商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤(rùn)讓它像個(gè)帶刺的玫瑰，從“興奮”到“扎手”或許只在一線間。因此，如何轉(zhuǎn)型成功還需要開發(fā)商的智慧和謀略，對(duì)于剛剛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們，這注定是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。

大型房企輸血商業(yè)地產(chǎn)

最近幾年，全國(guó)各大房企開始加緊評(píng)估自身進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的必要性和可行路徑。由于目前寫字樓空置率一直處于高位，市場(chǎng)已幾近飽和，所以許多開發(fā)商選擇了進(jìn)軍零售商業(yè)地產(chǎn)。

從市場(chǎng)形勢(shì)看，由于住宅市場(chǎng)的不確定性依然存在，未來各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍將逐漸加重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例。許多中外零售企業(yè)，如紅星美凱龍、華潤(rùn)萬家、蘇寧、TESCO、法國(guó)歐尚等，甚至原本從事其他行業(yè)的企業(yè)，如娃哈哈、平安保險(xiǎn)等，也開始涉足零售商業(yè)地產(chǎn)。這也將拉升未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模。而國(guó)內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售額和居民收入的增長(zhǎng)，也將支撐零售商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張。

如萬科、保利、富力等一直以住宅為主的企業(yè)紛紛將零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作作為未來的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃。面對(duì)意外而至的強(qiáng)勁對(duì)手，新加坡的凱德置地、菲律賓SM集團(tuán)、陽光新業(yè)、中糧、華潤(rùn)等早期從事零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，也加快了他們的擴(kuò)張步伐。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便有那么多開發(fā)商加入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)也不會(huì)使得市場(chǎng)出現(xiàn)像寫字樓一樣的過剩情況。但也有很多人認(rèn)為，蜂擁而至的結(jié)果必然會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)由“兩難”進(jìn)入“三難”時(shí)代

目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一直面臨的突出問題是“兩難”：開發(fā)商的“招商難”與品牌商的“選址難”，這更多是專業(yè)化水平不高導(dǎo)致的行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾。而進(jìn)入2014年后，“運(yùn)營(yíng)難”問題表現(xiàn)得越來越突出、越來越普遍，行業(yè)從“兩難“進(jìn)入“招商難”、“選址難”和“運(yùn)營(yíng)難”并存的“三難”時(shí)代。

究其原因：首先是實(shí)體商業(yè)供應(yīng)過大、投入過于集中，攤薄了市場(chǎng)“蛋糕”；其次，宏觀經(jīng)濟(jì)下行和中央八項(xiàng)規(guī)定的落實(shí)，造成高端消費(fèi)、公款消費(fèi)、禮品消費(fèi)大幅下降；還有電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊。

此外，目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)存在線上線下融合“有共識(shí)無模式”的問題。2014年，無論是線上還是線下，對(duì)于未來的融合都持肯定態(tài)度，而且業(yè)界呼聲很高，也有大量企業(yè)積極致力于020模式的探索，但迄今無本質(zhì)突破，也未曾找到共贏模式，電商與實(shí)體商業(yè)之間的對(duì)抗多于合作。電商對(duì)實(shí)體商業(yè)造成的沖擊，“心理影響”大于“實(shí)際影響”。雖然在過去一年里電商的社會(huì)影響力持續(xù)擴(kuò)大，銷售同比也大幅提升，但由于全社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)?；鶖?shù)大，網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易占比仍不足9%。

更令人關(guān)注的是，當(dāng)前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)已由“實(shí)”轉(zhuǎn)“虛”。2014年，實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)由過往的促銷戰(zhàn)、品牌戰(zhàn)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)戰(zhàn)、文化戰(zhàn)、網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)，各類商業(yè)設(shè)施紛紛開始導(dǎo)入文化、藝術(shù)、旅游、科技等新興元素，積極營(yíng)造創(chuàng)新的購物環(huán)境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內(nèi)容供應(yīng)，兒童游樂與餐飲等非購物類體驗(yàn)業(yè)態(tài)大受追捧。

因此，開發(fā)商當(dāng)前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期普遍由“上調(diào)”改為“下調(diào)”。前幾年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通常主觀調(diào)高項(xiàng)目預(yù)期，盲目調(diào)高項(xiàng)目定位，想當(dāng)然地?cái)U(kuò)大商圈輻射范圍，而去年以來，反其道而行之，面對(duì)招商難與運(yùn)營(yíng)難的客觀現(xiàn)實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍下調(diào)了對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目的預(yù)期，許多原本定位為奢侈品賣場(chǎng)的轉(zhuǎn)向輕奢，原本設(shè)定為市級(jí)項(xiàng)目的調(diào)整為區(qū)域商業(yè)，原本定位于區(qū)域商業(yè)的則調(diào)整為社區(qū)商業(yè)。同時(shí)，項(xiàng)目延期開業(yè)的現(xiàn)象也十分突出。

商業(yè)地產(chǎn)需小心試水

北京新光天地（現(xiàn)更名SKP）、萬達(dá)廣場(chǎng)等成功商業(yè)地產(chǎn)案例誘惑著開發(fā)商們，但是，失敗的案例也數(shù)不勝數(shù)。沒有成熟的模式可以借鑒，融資渠道受限，在二三線城市，每新成立一家商場(chǎng)，就會(huì)倒閉四五家。

其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，住宅開發(fā)可以兌現(xiàn)“土地資產(chǎn)化”之后的價(jià)值，而商業(yè)地產(chǎn)卻要把其沉淀下來，這幾乎是兩個(gè)方向截然相反的事情，一邊是以“土地增值”為中心的短期經(jīng)營(yíng)為主，一邊是以“地上附著物增值”為中心的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)為主，一邊是粗放建造，一邊是精細(xì)化治理，可以說，住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)完全是兩種不同范疇的商業(yè)陣營(yíng)。

由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，其發(fā)展模式?jīng)]有得到過多的關(guān)注和研究，以至于當(dāng)許多開發(fā)商尋求轉(zhuǎn)投零售商業(yè)地產(chǎn)之時(shí)，紛紛遇到各種難題。

雖然很多公司都強(qiáng)調(diào)要從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型向商業(yè)地產(chǎn)，但是具體到執(zhí)行環(huán)節(jié)時(shí)，卻會(huì)出現(xiàn)“一邊倒”的現(xiàn)象。通常的場(chǎng)景是：在公司切分“蛋糕”時(shí)，負(fù)責(zé)住宅事務(wù)的部門往往會(huì)在資金、人力獲得系統(tǒng)性的支持，而負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的部門則由于給公司帶來的贏利回報(bào)緩慢，在公司內(nèi)部博弈中往往處于弱勢(shì)，除非公司創(chuàng)始人執(zhí)意于商業(yè)地產(chǎn)，否則，在大公司難以擺脫的利益杠桿面前，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一定是“弱勢(shì)群體”。

此外，開發(fā)商們都看到了其中的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一窩蜂似的涌入，這也引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的擔(dān)憂。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先行者萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾提醒到，開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，是為了企業(yè)長(zhǎng)命百歲，為了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流?！叭绻麅H僅是把商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)避風(fēng)港，或者另一種賺錢模式，還是買了地、賣商鋪的銷售模式，那一定走不下去?！?/p>

在各大房企宏偉構(gòu)想背后，幾乎所有傳統(tǒng)以住宅為主的開發(fā)商，在大規(guī)模參與商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)時(shí)都有相同的困惑。

萬科總裁郁亮曾在接受公開采訪時(shí)表示，“我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還是很恐懼的，萬一商業(yè)地產(chǎn)形成泡沫.一哄而上的話，比住宅厲害。”一向奉行“小心駛得萬年船”準(zhǔn)則的郁亮認(rèn)為，“在大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有認(rèn)識(shí)的時(shí)候，在最好的地段拿到地，有時(shí)候這種模式不太可能被復(fù)制?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)的資金瓶頸

無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)開發(fā)，資金始終是最主要的制約因素，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尤其如此。商業(yè)項(xiàng)目和住宅完全是兩種操盤思路。相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)需要大規(guī)模資金沉淀，僅從單純的租金收益來講，資金的回收周期較長(zhǎng)，強(qiáng)大的資金支持必不可少。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)或取得之后，還有相當(dāng)復(fù)雜的策劃、設(shè)計(jì)、推廣、招商以及長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)工作，相比資金投入，如何進(jìn)行合理的定位策劃、有針對(duì)性的落實(shí)招商、運(yùn)營(yíng)和推廣工作，直接考驗(yàn)開發(fā)商的操盤能力和專業(yè)度，更直接反映資產(chǎn)的升值能力。

從2014年的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)雖然吸引了大批企業(yè)進(jìn)入，但其中相當(dāng)一部分企業(yè)，在尚未具備相應(yīng)的資金運(yùn)作能力及操盤能力的前提下，就開始轉(zhuǎn)型、擴(kuò)張。這樣盲目投資的情況使得一些企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中，遭遇了許多困境。例如某開發(fā)商接盤項(xiàng)目對(duì)其進(jìn)行改建，但改建后層高過低不符商家要求；項(xiàng)目缺乏明確的產(chǎn)品定位和招商策略；缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)等。

為了解決資金問題，越來越多的開發(fā)商開始嘗試成立各類地產(chǎn)基金，引入戰(zhàn)略合作伙伴。從現(xiàn)在的情況看，對(duì)于轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，主要瓶頸出現(xiàn)在專業(yè)的操盤能力上，也是許多謀求轉(zhuǎn)型的開發(fā)商，在轉(zhuǎn)投后遲遲未見成效的根本原因。

最為成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值。以銷售為主的開發(fā)模式，賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)，與商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益以及資本收益相比，雖然資金回流較快，但從長(zhǎng)期來看，出售的資金回流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自持物業(yè)。

開發(fā)思路的調(diào)整

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模必須以市場(chǎng)需求或者說可支撐規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃決策，但現(xiàn)實(shí)是很多開發(fā)商忽視市場(chǎng)需求，造成無效供應(yīng)，導(dǎo)致空置現(xiàn)象的發(fā)生。

空置率過高的原因是多方面的，有來自開發(fā)商自身的原因，也有市場(chǎng)的原因，以及相關(guān)政策的原因，但主要原因還是在于開發(fā)過程中存在的問題。

不少開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)傾向于短期回籠資金，自持經(jīng)營(yíng)的比例不多。隨著商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的劇增，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，空置率會(huì)不斷提高，平均利潤(rùn)率下降，市場(chǎng)洗牌正在加劇，回籠資金的想法實(shí)現(xiàn)起來愈加困難。其中，社區(qū)商業(yè)的出售率最高，自持率最低，而商業(yè)、綜合體商業(yè)和寫字樓商業(yè)的自持率相差不大，都在30%以上。

住宅地產(chǎn)是通過銷售達(dá)到目的，而商業(yè)地產(chǎn)最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值取決于今后經(jīng)營(yíng)中的現(xiàn)金流，也就是說，銷售完成后更重要的任務(wù)是后期經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)在一些開發(fā)商把商鋪切割成小塊賣給小業(yè)主，甚至答應(yīng)幾年內(nèi)8%左右的回報(bào)，但這種盲目設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，小業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾剛剛開始。

自持率較低的原因在于我國(guó)絕大多數(shù)開發(fā)商是住宅地產(chǎn)開發(fā)商，不熟悉商業(yè)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別，開發(fā)盲目性較大。此外，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)尚未形成開發(fā)和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)和商業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)處于條塊分割的狀態(tài)。

商業(yè)街或主題商場(chǎng)類大型商業(yè)地產(chǎn)，由于單個(gè)鋪面的經(jīng)營(yíng)受整體經(jīng)營(yíng)狀況的影響，所以對(duì)整體的經(jīng)營(yíng)能力要求較高。開發(fā)商也一般都承諾后期經(jīng)營(yíng)，甚至是返租回購等，但要兌現(xiàn)承諾不僅需要聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，還需要進(jìn)行主力店招商、廣告投放，這都需要投入大量資金，而且需要較長(zhǎng)（約2-4年）的市場(chǎng)培育期。

所以，商業(yè)地產(chǎn)與住宅的最大不同，在于住宅出售完成后，轉(zhuǎn)交物業(yè)公司管理，開發(fā)商的責(zé)任只是保證房子質(zhì)量達(dá)標(biāo)；而商業(yè)地產(chǎn)需要開發(fā)商后期投入，換句話說，商業(yè)地產(chǎn)的出售收入中包括部分后期投入的預(yù)收款，這部分款項(xiàng)是投資者交由開發(fā)商用來啟動(dòng)市場(chǎng)的。

既然開發(fā)商預(yù)收有投資者的款項(xiàng)，按照普通的信用原則，開發(fā)商理所當(dāng)然應(yīng)該給投資者留下質(zhì)押品。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的火，需要品牌的帶動(dòng)；品牌的進(jìn)入，需要物業(yè)租金的讓利；開發(fā)商全部出售后，則需要投資者讓利；而投資者追求的是高租金。這是一個(gè)死結(jié)，這個(gè)死結(jié)只有開發(fā)商自留部分物業(yè)才能解。做火項(xiàng)目，達(dá)到投資者的預(yù)期收益。目前我們認(rèn)為最好的質(zhì)押品就是開發(fā)商自留部分物業(yè)。

同時(shí)，只有開發(fā)商成為項(xiàng)目的大股東，他才會(huì)千方百計(jì)的做大做活做火市場(chǎng)，就像股市中有莊家的股票才漲得快一樣。相反，如果物業(yè)要全部售出，售出前開發(fā)商可能會(huì)每周末都開辦活動(dòng)，派出大批隊(duì)伍招商引店，但一旦物業(yè)售空或已進(jìn)入尾盤，這時(shí)開發(fā)商的利益已經(jīng)落袋為安，或許他會(huì)為公司品牌大張旗鼓，但一旦碰到招商問題或者管理問題或自身戰(zhàn)略問題等，項(xiàng)目的后期管理資金就沒有了來源，由天聽命吧。

此外，還有兩方面原因火上澆油。一是商業(yè)項(xiàng)目只追求規(guī)模效應(yīng)，似乎越大越好，利潤(rùn)與規(guī)模永遠(yuǎn)成正比，這種錯(cuò)誤觀念對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生了致命誤導(dǎo)，這類項(xiàng)目將面臨相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)的排擠，而且此類規(guī)模過大的項(xiàng)目可能永無翻身之日。高業(yè)的發(fā)展規(guī)模必須以市場(chǎng)可支撐規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷決策。

另一方面，開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)專業(yè)知識(shí)不足，缺乏對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)確了解，缺乏對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的換位思考，缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作動(dòng)態(tài)的、定量的分析，無法保證商業(yè)的投資與經(jīng)營(yíng)共贏。

國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的示范效應(yīng)

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)難度要遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)商與終端消費(fèi)者之間增加了物業(yè)投資者和物業(yè)租賃者。零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商要與旗下物業(yè)可能涉及到的形形色色的零售業(yè)者打交道，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的復(fù)雜程度遠(yuǎn)勝于住宅地產(chǎn)。

對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)商來說，開發(fā)和建造是長(zhǎng)項(xiàng)，但持有和經(jīng)營(yíng)商業(yè)卻是短板。即使在設(shè)計(jì)、工程等住宅地產(chǎn)商熟悉的環(huán)節(jié)上，商業(yè)物業(yè)也與住宅物業(yè)有巨大差異。如何確定合理的租售比、如何對(duì)商業(yè)進(jìn)行布局、如何招商都是擺在開發(fā)商面前的重重問題。

這就需要開發(fā)商自己建設(shè)、培養(yǎng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，這種方式則需要企業(yè)耗費(fèi)大量的人力、財(cái)力、時(shí)間，但是一旦企業(yè)自身擁有這種專業(yè)能力，對(duì)于資產(chǎn)的有效控制和提升有極大的好處，也為企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

另一種，就是委托專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行托管。但是這樣一來，就在經(jīng)營(yíng)理念和文化的貫徹上有所弱化，導(dǎo)致資產(chǎn)的后期提升存在～定的問題。

從香港商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，新鴻基的集中轉(zhuǎn)型用了4年時(shí)間，其間新鴻基以開發(fā)物業(yè)零增長(zhǎng)為代價(jià)，投資全部用于持有物業(yè)。但新鴻基的轉(zhuǎn)型似乎不可復(fù)制。因?yàn)樵谛馒櫥D(zhuǎn)型期間，香港投資物業(yè)租金回報(bào)很高，剛好可以支撐其大幅增持投資物業(yè)。由于持有物業(yè)要占用大量資金，而目前我國(guó)尚未建立相關(guān)的退出機(jī)制，商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道不成熟。從新鴻基的經(jīng)驗(yàn)來看，其特點(diǎn)是只有在進(jìn)行股權(quán)融資的年份，才大量購買投資性物業(yè)，以降低資產(chǎn)負(fù)債率以及企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。最近房企融資處處受堵，建議企業(yè)不要過度進(jìn)行對(duì)資金要求大的持有物業(yè)擴(kuò)張，待政策面寬松、融資途徑更多樣化后進(jìn)行。

根據(jù)行業(yè)成熟度，商業(yè)地產(chǎn)模式逐步從商業(yè)地產(chǎn)銷售向重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式不斷演進(jìn)。

從全球范圍看，典型的租售并舉企業(yè)僅活躍于亞洲市場(chǎng)，尤其是商業(yè)和商務(wù)活動(dòng)集中發(fā)展的香港和新加坡，更孕育了一批優(yōu)質(zhì)的租售并舉企業(yè)。但在相似的地區(qū)經(jīng)濟(jì)模式背后，香港和新加坡的地產(chǎn)企業(yè)走上了兩條不同的成長(zhǎng)道路。

在香港模式下，企業(yè)通過“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡來實(shí)現(xiàn)租售并舉，而新加坡模式則更多借助R EITs、私募基金等金融平臺(tái)來完成租售并舉。香港模式是重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡，新加坡模式則強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)模式下的外部資金平衡。兩種模式各有優(yōu)劣，香港模式下，地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)型過程中回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)大，但轉(zhuǎn)型完成后企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高；新加坡模式下，地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)型過程中回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)低，但轉(zhuǎn)型完成后企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力改變較少。

以新加坡凱德置地、鐵獅門、波士頓等為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)發(fā)展商為代表，其核心理念是“私募+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”或者是“REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”，將房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緊密結(jié)合，通過資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，以較少的資金投入實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的實(shí)際控制，以此獲取管理收益和資產(chǎn)增值。

未來商業(yè)地產(chǎn)將通過持有經(jīng)營(yíng)管理、金融服務(wù)、開發(fā)服務(wù)的密切配合成為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的支柱，成為現(xiàn)金流、利潤(rùn)的重要支撐平臺(tái)。通過房地產(chǎn)金融方式，為企業(yè)提供充分的資金支持。

2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)拐點(diǎn)再現(xiàn)

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟和商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心近日聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報(bào)告》，展望了2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)四大發(fā)展趨勢(shì)。主流開發(fā)模式由“住宅依賴”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)依賴”

依靠住宅銷售反哺持有商業(yè)的綜合體模式是近年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最主流的商業(yè)模式，但由于當(dāng)前樓市低迷、庫存加大，這一模式正遭遇困境，尤其是三四線城市問題更加突出。未來綜合體中的持有商業(yè)正在由住宅依賴逐步轉(zhuǎn)向文化、旅游、養(yǎng)老等其它產(chǎn)業(yè)依賴。商場(chǎng)由“經(jīng)營(yíng)商品、經(jīng)營(yíng)品牌”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者”

過去的百貨商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)商品，購物中心主要經(jīng)營(yíng)品牌，傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者關(guān)注業(yè)績(jī)勝于關(guān)注消費(fèi)者。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，商場(chǎng)將更加重視消費(fèi)者研究，通過大數(shù)據(jù)和云計(jì)算為消費(fèi)者畫像，并圍繞他們的消費(fèi)偏好進(jìn)行全渠道營(yíng)銷，經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者將成為商業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。商業(yè)品牌由“重規(guī)?！稗D(zhuǎn)向“重創(chuàng)新”

前幾年，商業(yè)品牌注重開店步伐，紛紛擴(kuò)大規(guī)模，但是去年以來，線上與線下以及線下商業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，倒逼品牌與業(yè)態(tài)創(chuàng)新，一些知名品牌正在通過多品牌策略做好細(xì)分市場(chǎng)，異業(yè)業(yè)態(tài)之間的復(fù)合也是未來創(chuàng)新的一大方向。一些商業(yè)品牌還正在積極嘗試為小眾群體定制產(chǎn)品，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化的問題有望改善。開發(fā)商由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重資產(chǎn)”并行

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因看好物業(yè)升值前景，慣常采用自己開發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)的“重資產(chǎn)”模式。在萬達(dá)為代表的一些專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引導(dǎo)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“輕資產(chǎn)”模式悄然興起。將地產(chǎn)投資與商業(yè)運(yùn)營(yíng)分離其實(shí)是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)界的主流做法，這一模式在中國(guó)的出現(xiàn)是行業(yè)洗牌的開始，也是行業(yè)走向?qū)I(yè)化、走向成熟的必由之路。