十年前，中國的整體經(jīng)濟規(guī)模還不到美國的一半。十年后，中國已經(jīng)成為新興經(jīng)濟體中的佼佼者。受益于龐大的人口數(shù)量和經(jīng)濟增長，預(yù)計到2020年，中國將成為世界上富人最多的國家。而眼下，中國正成為在美國購房的海外第一主力軍。

美國是世界公認的經(jīng)濟發(fā)達、法制建全、市場成熟、教育體制先進完善、文化包容性極強的國家，該國開放的態(tài)度和旅游市場的旺盛讓很多外國人擁有了在美國度假和投資置業(yè)的機會，這在一定程度上促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展和房屋租賃市場的活躍性。所以相對來說在美國投資房地產(chǎn)的風(fēng)險較低，收益穩(wěn)定，回報率也相應(yīng)較高。美國購房的流程全部在相應(yīng)法律的監(jiān)管下進行，無論是開發(fā)商，經(jīng)紀公司，還是產(chǎn)權(quán)公司，都不能有灰色地帶，投資者的一切權(quán)益都受到法律保障，由此可見美國房產(chǎn)市場的成熟穩(wěn)健。

房產(chǎn)經(jīng)紀公司，服務(wù)貼心到位

要想買到滿意的房產(chǎn)，精挑細選是必經(jīng)的過程。看房選房是一件耗費精力的事情，大到地理位置、交通情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施，小到居室面積、朝向、格局、各項費用等等，事無巨細都要一一考察清楚方能做出最終的滿意決定，而對于炙手可熱的學(xué)區(qū)房更是要做足功課。

以美國加利福尼亞州（以下簡稱加州）為例，這里的普通住宅對于在國內(nèi)一線城市擁有兩套以上房產(chǎn)的中產(chǎn)階級家庭來說并不算昂貴。美國西岸僅次于洛杉磯的最大都會區(qū)——加州北部的舊金山灣區(qū)（San Francisco Bay Area）交通便利的地段，一幢帶花園和車庫的獨立屋售價也不過三、四十萬美元，房產(chǎn)稅和物業(yè)費也并不是高得離譜，都在可承受范圍之內(nèi)。與北京、上海動輒五六萬一平米的鬧市中的公寓相比，確實讓人有“舊金山房價不過如此”的感嘆。

當然，加州真正貴的房子是在“學(xué)區(qū)好”的地方。加州大學(xué)系統(tǒng)享譽全球，其中的伯克利、圣迭戈、戴維斯等分校更是全美乃至全世界大學(xué)的翹楚。優(yōu)質(zhì)的教育資源必然帶動周邊的房地產(chǎn)經(jīng)濟。而無論是中國人還是亞裔都非常重視子女的教育問題，學(xué)區(qū)房通常會被炒出很高的價格。近年來由于外來移民和購房者人數(shù)的不斷增加，一套學(xué)區(qū)地段的普通公寓都有可能標出七、八十萬美元甚至上百萬美元的天價，人們?nèi)耘f趨之若鶩，加州的學(xué)區(qū)房可謂炙手可熱。

價格不菲且與子女教育息息相關(guān)的住宅，讓有能力購買學(xué)區(qū)房的中國人或亞裔在房源的挑選上變得極為慎重和仔細，對教育的長遠投資絕對不是孤注一擲的揮霍。在買房的過程中，房產(chǎn)經(jīng)紀公司和房產(chǎn)經(jīng)紀人的作用不容小覷。

在加州看房，房產(chǎn)經(jīng)紀公司給人的印象是一切操作簡單、透明，而房東與房產(chǎn)經(jīng)紀公司以及買家之間看不見的“信任”則更令人印象深刻。

通過網(wǎng)絡(luò)搜索房源是最常見的方式，房屋基本情況、居室照片、售價、房產(chǎn)經(jīng)紀公司的聯(lián)系方式等信息都可以在網(wǎng)上查到。如果對某套房子有意向，買家可直接致電給房產(chǎn)經(jīng)紀公司預(yù)約看房時間。需要說明的是，美國的待租售房的門口都有一個帶鎖的小盒子用來存放房屋鑰匙，而房產(chǎn)經(jīng)紀公司有一把萬能鑰匙，可以打開盒子取出房屋鑰匙。這樣一來，就避免了國內(nèi)那種房東不放心把鑰匙交給房產(chǎn)中介而不得不一趟趟勞心勞力地跑去為看房者開門的痛苦經(jīng)歷，節(jié)省了大量的時間成本。這個細節(jié)安排得十分人性化，但很多中國人也明白這在國內(nèi)是行不通的——房產(chǎn)中介很可能會私配鑰匙；無孔不入的小偷會潛入房產(chǎn)中介盜取鑰匙等等。而作為房東，也只會把房子交付給一家房產(chǎn)經(jīng)紀公司全權(quán)打理租售事務(wù)，像國內(nèi)這種一套房子掛幾家中介的情況在這里是不存在的。從看房這件事上就可以感受到“誠信”的力量，建立在雙方互信、真誠、沒有欺騙的基礎(chǔ)上的交易也變得更為省心省力。

如果買家有滿意的房屋，由房產(chǎn)經(jīng)紀公司牽頭，買賣雙方談妥價格等細節(jié)后即可簽約。美國的很多房子都是帶家具的，拎包即可入住，非常方便。上一個房客在搬走前會把房子打掃干凈，不給后來人留下任何負擔，這已經(jīng)成為了一種社會默契。如果是租房，租住期間任何房屋細節(jié)問題都由物業(yè)公司處理，責(zé)任權(quán)利一清二楚。租金會自動打入指定賬戶，房東即使住在國外也不需要為房客的各種細節(jié)問題來回奔走。

如此看來，在美國找房產(chǎn)經(jīng)紀公司看房與國內(nèi)相比實在不能相提并論，服務(wù)真可謂貼心又到位。也許正是這些方便、省心的透明操作，讓買房這件大事變得不那么折磨人了。

面積和裝修，別被國內(nèi)概念誤導(dǎo)

在美國說到買房子，通常是指獨棟別墅而不是公寓，公寓并不是美國房地產(chǎn)的主流項目。一般的獨棟別墅至少有三個臥室，臥室越多價格自然也就越貴。在同一區(qū)域內(nèi)房子的價格往往和臥室數(shù)量成正比，只要粗看一下有幾個臥室就能對房屋價格有個大致定位，這和國內(nèi)采用面積乘以單位售價的計算方式是完全不同的。另外，室外的花園占地面積越大總價也會越高，因此室外花園的面積對獨棟別墅的總售價是有很大影響的。

在美國，房屋面積以居住面積計算，居住面積必須是室內(nèi)居住的可用面積，如果別墅的地下室沒有裝修就不能作為居住面積計算在內(nèi)，陽臺、車庫都不能計入居住面積。房屋的總售價不以一平米多少美元來計算。以獨棟別墅為例，價格會受到多種因素的影響，比如地區(qū)安全性、車庫數(shù)量、室外花園土地面積等等。因此在美國選房子僅僅單純地考慮所謂的單位面積價格并沒有太大意義，而是要綜合考慮所有因素，以及參考整個小區(qū)附近房子的價位。

在中國，房子的總面積和價格都是按照建筑面積計算的，這就涉及到得房率這個概念。所謂得房率，是指實際可供住戶居住和支配的面積與每戶建筑面積的比。現(xiàn)下國內(nèi)新房的得房率越來越低，上海等地有些新開盤的公寓得房率只有70%。因此購房者在美國選擇房產(chǎn)時，一定不要忽略中國房價基于建筑面積而美國房價基于居住面積的計算標準。以這樣的價格差異來看，如果要拿中美房價做比較，那么中國每平米的房價必須除以得房率才能得到相同的衡量標準，比如一套100平米的中國公寓只能和美國一套70平米的公寓相比。

除了計入面積不同，裝修標準也不盡相同。中國的房屋分毛坯房和裝修房，售價也有很大差別。毛坯房大多只有門框沒有門，墻面和地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理，水泥墻、水泥地、各種管子暴露在外，需要購房者花費更多資金進行全面“大裝”和購買一切家用電器，雖然這類房屋的售價較為便宜，但其他支出也并不是一筆小數(shù)目。而在美國是沒有毛坯房這個概念的，普通中產(chǎn)階級社區(qū)出售的別墅或公寓（貧民窟和高犯罪率地區(qū)除外）都是裝修好的，裝修內(nèi)容包含以下方面：所有室內(nèi)裝潢均已完成，地板、地毯、玻璃窗、墻紙、墻漆等細節(jié)之處都無需買家再費心費力；廚房設(shè)備如煤氣爐、烤箱、碗柜、油煙機、冰箱、一體柜等一應(yīng)俱全；盥洗室的浴缸、馬桶、臉盆、淋浴設(shè)備、壁式儲物柜、瓷磚、家用洗衣機、烘干機等全部到位；室內(nèi)中央空調(diào)、熱水爐子、防火防煤氣預(yù)警裝置等都已安裝完畢；如果有車庫，車庫的自動門系統(tǒng)、內(nèi)部粉刷等都已完成。以中國人的眼光來看，這絕對是精裝修級別了。

相比較，美國房子的總房價包含了全部裝修和家用電器，而不是另外單算，省去了大筆的額外費用，也節(jié)省了精力。

因此在比較兩國房價時，除了減去得房率30%的差異外，還需要計入至少10%的裝修和家電成本（在中國這類費用約合房價的10%，如果精裝費用會更高），而不是單純地對平米數(shù)相同的兩地房產(chǎn)進行比較。

制定投資方案，切勿盲目跟從

境外人士在美國購置房產(chǎn)并沒有什么特殊限制，也沒有簽證方面的特殊規(guī)定，只有少數(shù)幾個州例如新墨西哥州、俄克拉何馬州要求只有公民或居民身份才能購買當?shù)氐木幼『蜕虡I(yè)性房地產(chǎn)，大多數(shù)州只對農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)等戰(zhàn)略用地有所限制。至于購房數(shù)量，部分州對于土地擁有數(shù)量的確有所限制，但一般是不允許擁有上百或上千英畝土地（100英畝約合40.5萬平米），因此一般的居住或商業(yè)投資置業(yè)完全不受其影響。在美國，房屋和土地都是永久產(chǎn)權(quán)且可以世代繼承的。

國內(nèi)有部分消費者存在盲目跟風(fēng)的心理，抱著一夜暴富的夢想不惜借外債傾家蕩產(chǎn)去美國購置房產(chǎn)。盲目的跟風(fēng)投資是極為不可取的，任何投資都具有一定的風(fēng)險性，即使是制度完善、相對穩(wěn)定的美國房地產(chǎn)市場也不例外。在這里需要提醒投資者的是，一定要找正規(guī)的持有美國房產(chǎn)執(zhí)照的經(jīng)紀公司進行咨詢，這類公司會嚴格按照法律依據(jù)向投資者說明房產(chǎn)的所有問題，不會隱瞞任何細節(jié)，如果有所隱瞞就是違法，房產(chǎn)經(jīng)紀公司和房產(chǎn)經(jīng)紀人會被吊銷執(zhí)照，這在美國是非常嚴重的罪行，很少有房產(chǎn)經(jīng)紀人會為了傭金鋌而走險欺騙投資者。

投資房產(chǎn)需有一套完整的規(guī)劃方案，比如費用預(yù)算、地理位置、主要用途、租金回報、房屋配置要求等等，目標清晰明確才便于房產(chǎn)經(jīng)紀公司和房產(chǎn)經(jīng)紀人幫您搜索到稱心如意的房子。在選房的同時也要擺正心態(tài)，既想學(xué)區(qū)優(yōu)秀、租賃市場好、升值潛力大，又想價格低廉，這幾乎是不可能的，房子沒有萬能的，要優(yōu)先考慮最主要的需求。

此外，購房后的維護工作常常是中國投資者容易忽略的問題，在國內(nèi)你可以自己打理房產(chǎn)，但是在美國就要聘請專業(yè)的物業(yè)公司來替你管理房產(chǎn)，所以一定要提前了解當?shù)胤课莸木S護費、物業(yè)費、房產(chǎn)稅等一切會產(chǎn)生的費用。