【摘 要】為進一步加強城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、管理和經營工作，建立職責明確、規(guī)范有序、便捷高效的管理體制和運行機制，激活城市資源，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展步伐，我們必須做好城鄉(xiāng)規(guī)劃建設與土地管理工作。

【關鍵詞】城鄉(xiāng)規(guī)劃；建設；土地管理

1.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設與土地管理存在的問題

1.1規(guī)劃編制滯后于建設

在近年來的城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃建設中，就出現了許多新的問題，特別是原有道路系統(tǒng)功能和建設用地的位置及規(guī)模，已不能滿足城市建設發(fā)展的需求。總規(guī)的調整和修編都需要一定的時間，資料的收集與分析、方案的制訂、評審修改等一系列過程。這對于規(guī)劃本身科學性、合理性是必須的，但由于總體規(guī)劃的調整及修編，造成控制性詳細規(guī)劃，修建性詳細規(guī)劃缺乏上層規(guī)劃的指導，而無法做深做細，造成對于具體的微觀控制嚴重不足，在整個規(guī)劃體系中出現了薄弱的環(huán)節(jié)乃至斷層，造成規(guī)劃管理工作的被動。規(guī)劃設計在相當程度上強調的是城市空間環(huán)境質量，追求物質空間結構理想狀態(tài)。在很大程度上存在規(guī)劃的針對性和可操作性等方面的缺憾。加之有的規(guī)劃編制單位不能深入實際，隨著近兩年的“房地產熱”及政府的經濟狀況拮據，村莊的搬遷不能及時地實施，造成農民大規(guī)模違規(guī)建房而無法控制，以致今后村莊搬遷無望，只能調整規(guī)劃。

1.2城市土地壟斷措施不力

土地是不可再生資源，是城市建設的平臺，是城市發(fā)展的根本。近年來，由于縣級城市環(huán)境的不斷改善，招商引資力度的不斷加大和房地產業(yè)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)結合部，另外還有大量經營性建設用地走向市場和農村進城讀書人員增加，都吸納了大量的外來人員進城，同時，由于政府長期以來缺少對城市規(guī)劃區(qū)內的一級土地市場的剛性約束手段，一些居民為了增加收入，利用區(qū)域優(yōu)勢，以要求解決自己居住問題為由，紛紛搶占地皮，亂搭、擴建、亂建房屋，私買私賣，牟取暴利，還有些村民甚至把分到戶的土地隨意高價出賣，擾亂了土地市場，也給規(guī)劃管理增加了很大的難度。

1.3規(guī)劃管理技術手段不具體

在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的實施過程中，由于總體規(guī)劃是對城市的宏觀控制，而城市的控制性詳細規(guī)劃則因為縣級城市規(guī)劃經費緊張的原因而存在編制上的不足，致使規(guī)劃管理部門無法將其作為管理的依據。加之隨著《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實施，地方性新的《城市規(guī)劃管理辦法》和《規(guī)劃管理技術規(guī)定》也都沒有出臺，因此就沒有過硬的技術手段對建設項目進行控制。

1.4規(guī)劃決策不夠科學民主

維護社會整體利益和公共利益是政府的職責，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政作為一項政府職能，在錯綜復雜的城市大系統(tǒng)中，無論是城市建設發(fā)展的宏觀決策，還是整個建設項目的微觀決策，大到城市總體規(guī)劃布局、交通組織、環(huán)境保護，小到地塊的開發(fā)強度、建筑日照、綠地布局和公建設施，無一不涉及社會公眾的利益和資源的可持續(xù)發(fā)展，從而控制“非公共性”利益主體的外部不經濟行為，體現空間資源使用的“公開，公平和公正”。因此，政府對于城市規(guī)劃的決策，常常涉及多因素、多結構、多種關系的綜合性決策，僅憑領導者個人的才能、經驗和智慧或對城市建設的良好愿望進行決策，是難以做到決策的科學性、合理性的。

2.加強城鄉(xiāng)建設規(guī)劃與土地管理的有效措施

2.1嚴格規(guī)劃審批

嚴格執(zhí)行市域規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，沒有規(guī)劃的地塊，一律不批任何建設項目；不符合規(guī)劃技術規(guī)范要求的建設項目一律不得受理；城市規(guī)劃區(qū)內以及市域內主要交通干線兩側建設項目審批由市規(guī)劃委員會研究，市長一支筆審批。各鎮(zhèn)（處）按規(guī)定的權限對本轄區(qū)內的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施、公益事業(yè)、村民住宅建設以及其他建設項目涉及鎮(zhèn)（處）的，由鎮(zhèn)（處）提出初審意見，各鎮(zhèn)（處）行政主要負責人必須按本區(qū)域規(guī)劃進行審核再上報審批。

2.2嚴肅規(guī)劃設計

土地儲備機構在對地塊進行儲備前必須要有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設計條件。土地在招拍掛過程中，規(guī)劃設計條件必須作為一項前置依據。規(guī)劃設計條件中確定的各項技術指標，特別是用地性質、容積率、建筑密度、綠地率等指標，一經確定，不得擅自變更，因涉及公共利益確需變更的，必須嚴格按照法定程序由市規(guī)劃委員會集體審批。經批準提高容積率的建設項目，必須向國土部門補交國有土地出讓金差價。

2.3規(guī)范建筑管理

加強建筑安全及建筑節(jié)能管理。由市住建局牽頭，監(jiān)察局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、房產局、工商局、安監(jiān)局、公安局、城管執(zhí)法局、招投標局、城投公司和人防辦參與，對在建項目進行綜合評價，每季度向社會公示一次。禁止未批先建、少報多建。同時建立健全“不良行為記錄”制度，公示后一年內市招投標局不得受理綜合評價不合格或列入“不良行為記錄”的市內外企業(yè)投標報名，市住建局不得受理其年度準入備案。加強對房產開發(fā)企業(yè)的管理，對沒有辦理商品房預售許可的，禁止房屋銷售。由市房產局負責，相關部門配合，依法查處未經批準的商住項目虛假宣傳及預售活動。建設項目綜合竣工驗收由市住建局牽頭，監(jiān)察局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、房產局、公安局、工商局、城管執(zhí)法局、招投標局、城投公司和人防辦參與。未取得綜合驗收的項目，不得擅自交付使用，不得辦理房屋產權產籍登記手續(xù)。每年組織開展一次評比活動，結果向社會公布。對優(yōu)良工程獎勵分值計入企業(yè)信用檔案。對獲得前三名的建筑施工企業(yè)，在本市級工程招投標中予以加分。

2.4土地征收補償

強化土地收購儲備，高度壟斷土地一級市場。堅決實行建設用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”制度。任何單位和個人不得與農戶私訂征地協議，或以租代征形式非法使用集體土地。市國土部門代表市政府行使征收土地主體職責，負責宣傳征地政策、簽訂征地協議、組織報批材料。市土地儲備中心負責土地統(tǒng)征前期事務性工作及土地儲備。各鎮(zhèn)（處）和村級組織負責收地，履行征地協調、落實征地補償的職責。同時要建立新增建設用地控制性收儲制度。市土地儲備中心要制訂年度收儲計劃，與鎮(zhèn)（處）簽訂《控制性土地收儲協議》，明確雙方權利和責任，控制性收儲期間，土地仍由農民耕種?？刂菩酝恋厥諆Ψ秶鷳蛏鐣尽V泛宣傳、定期公布和嚴格執(zhí)行征地統(tǒng)一年產值標準和區(qū)片綜合地價。依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費。城市規(guī)劃區(qū)內所在鎮(zhèn)（處）負責征收農村集體土地上房屋、構筑物，實行貨幣補償和產權置換兩種形式，停止宅基地安置方式。引導村民到統(tǒng)一規(guī)劃建設的安置小區(qū)居住。實行政府指導、鎮(zhèn)（處）主體、鎮(zhèn)（處）村（社區(qū)）分配落實和物業(yè)化管理新模式。被征收房屋的評估及監(jiān)管由市房產局負責組織。安置房建設綜合成本價由物價、房產部門審核，報市政府備案。

3.結束語

綜上所述，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設與土地資源管理涉及方方面面，支撐各行各業(yè)。當今中國正處在工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現代化同步推進的重要歷史時期。在新的發(fā)展階段，我們必須牢固樹立大國土、大資源、大生態(tài)的理念，樹立國土資源數量、質量、生態(tài)三位一體綜合管理的理念，探索土地管理制度改革的新路徑，對進一步推進新型城鎮(zhèn)化建設具有重要的現實意義。

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