【摘 要】成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的管理活動(dòng)之一，它的成功與否不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與生存。在企業(yè)總體收入維持基本不變的情況下，要保證收支平衡或者想獲取更多盈利，成本的管理與控制就顯得尤為重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；控制

在我國(guó)，房地產(chǎn)是一個(gè)新興起來(lái)的行業(yè)，處于該行業(yè)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間都相對(duì)比較短，業(yè)界知名的萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)、大華等大企業(yè)也都是二十世紀(jì)80 年代才成立運(yùn)營(yíng)的。這些企業(yè)一方面由于運(yùn)營(yíng)時(shí)間短，管理經(jīng)驗(yàn)難免不足；另一方面，近些年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，越來(lái)越多的投資者因?yàn)檫@個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)豐厚的利潤(rùn)而擠身進(jìn)入，使該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越演越烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這硝煙彌漫的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到長(zhǎng)久的發(fā)展和生存空間，首先必須保證企業(yè)的收支達(dá)到平衡，這也是所有企業(yè)持續(xù)生存的最基本要求。

1.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制的現(xiàn)實(shí)意義

在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，哪家企業(yè)能在保證房產(chǎn)質(zhì)量的同時(shí)，做好成本的管理與控制，降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，它就能在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌。這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)控制活動(dòng)提出了更進(jìn)一步的要求。成本管理與控制是現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的一個(gè)重要分支，具有較強(qiáng)的綜合性，成本管理與控制的績(jī)效是衡量企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)成果的重要指標(biāo)之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制方面的現(xiàn)狀分析

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制的探索道路了行進(jìn)了二十多年，目前，在理論方面，已經(jīng)形成了一套完整的管理與控制體系，其中包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本核算、成本控制、成本監(jiān)督及成本考核等多個(gè)方面。這套體系即保留了大部分在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代累積的有益經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)又借鑒了西方成熟的成本管理與控制方法，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制的實(shí)踐方面得到了快速的發(fā)展。

從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制方面有著明顯的進(jìn)步，但仍然與西方發(fā)達(dá)國(guó)家之間存在著較大的差距。

（1）對(duì)于投資決策階段成本的確定與控制沒(méi)有足夠的重視投資決策階段是一項(xiàng)工程的源頭，這一階段所耗費(fèi)的資金大約占總投資金額的0.53%。雖然該階段的成本較低，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資可能性的影響卻占到了75%。我國(guó)相當(dāng)一部分企業(yè)都比較輕視這個(gè)階段。

（2）對(duì)成本管理和控制在設(shè)計(jì)階段把控的不嚴(yán)格。

設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)管理的龍頭。眾所周知，工程造價(jià)是整個(gè)工程成本的重中之重，要想在成本的管理與控制上取得很好的效果，就必須控制好工程造價(jià)，這就要求從施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程就開(kāi)始控制，在設(shè)計(jì)中要堅(jiān)持嚴(yán)密、全面的原則，設(shè)計(jì)人員不但要考慮設(shè)計(jì)的技術(shù)可行性和美觀度，還要考慮經(jīng)濟(jì)成本。但目前為止，我國(guó)大部分設(shè)計(jì)人員在技術(shù)和成本兩方面綜合分析的經(jīng)驗(yàn)還比較缺乏，在設(shè)計(jì)過(guò)程中更重要注重技術(shù)和外觀，并不太關(guān)心成本，錯(cuò)失了在設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的有利機(jī)會(huì)。

3.目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制上存在的問(wèn)題

（1）企業(yè)高層對(duì)于成本管理與控制的認(rèn)知錯(cuò)誤。

現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制的核心應(yīng)該是全面成本管理與控制，而不是某個(gè)單一環(huán)節(jié)的片面控制。目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，只有小部分企業(yè)實(shí)行了全方位的成本管理與控制，其它很大一部分的企業(yè)只是實(shí)施了對(duì)某個(gè)環(huán)節(jié)的控制，甚至還有的企業(yè)根本就沒(méi)有任何控制。造成這一現(xiàn)象的根本原因是房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理與控制的認(rèn)知上還存在一定的不足，比如有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理與控制的重頭在于設(shè)計(jì)階段，因而只抓設(shè)計(jì)階段，忽略了其它階段對(duì)成本的影響；有些房地產(chǎn)企業(yè)將原材料消耗和機(jī)器費(fèi)用作為最重要的成本進(jìn)行控制，對(duì)這部分費(fèi)用狠抓落實(shí)。其實(shí)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的分工越來(lái)越細(xì)化，成本管理與控制的范圍也越來(lái)越廣，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中任何細(xì)小的支出，都會(huì)對(duì)企業(yè)的成本管理與控制結(jié)果造成影響。因此，加快實(shí)施全方位的成本管理與控制是目前房地產(chǎn)企業(yè)急待解決的問(wèn)題。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏利用先進(jìn)成本管理與控制的方法目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)比較多的是采用決算報(bào)告對(duì)成本進(jìn)行管理與控制，這也是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)的做法。但是由于決算報(bào)告往往要在項(xiàng)目結(jié)束后才能出具，在這種控制方法下，成本管理與控制的作用就很難得到充分發(fā)揮。在世界著名的房地產(chǎn)企業(yè)中普遍采用的事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制的管理方法，在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中使用相對(duì)較少。這表明，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的管理模式與現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)的管理要求還存在很大的差距。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整統(tǒng)一的成本管理與控制體系。

目前階段，在成本管理與控制上，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然延用粗放式的管理模式。比如一些房地產(chǎn)企業(yè)連最基本的工作職責(zé)與權(quán)利都沒(méi)有，還有一些企業(yè)只安排了工作，但缺乏對(duì)工作結(jié)果的考核，或者采用的考核標(biāo)準(zhǔn)不適合致使獎(jiǎng)罰沒(méi)有根據(jù)，干的多與干的少一個(gè)樣，干的好與干的壞一個(gè)樣，甚至由于干的多就有可能錯(cuò)的也多，導(dǎo)致最終的結(jié)果是干的多還不如干的少，干的少不如不干。如此不公平的獎(jiǎng)罰體制，極大的降低了員工的積極性，壓抑了員工的創(chuàng)造性，使企業(yè)活力與企業(yè)創(chuàng)新性受到了較大的影響。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制的策略

（1）開(kāi)展全面的管理與控制，調(diào)動(dòng)全體人員共同參與隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)整體與全局觀念，成本管理與控制是一個(gè)系統(tǒng)的綜合性工程，它即包括生產(chǎn)成本與勞務(wù)成本，還包括資金成本與環(huán)境成本等。成本管理與控制不是哪個(gè)部門或哪個(gè)崗位的職責(zé)，而是房地產(chǎn)企業(yè)全員的職責(zé)，上至總裁、下至保潔人員都應(yīng)該參與進(jìn)來(lái)，加強(qiáng)對(duì)成本管理與控制的認(rèn)識(shí)，努力在各自的崗位上踐行降低成本的義務(wù)。如此，全員一心，才能使成本管理與控制的效果達(dá)到最好。

（2）學(xué)習(xí)先進(jìn)的成本管理與控制技術(shù)，并引入企業(yè)在現(xiàn)有成本管理與控制的基本上，力學(xué)習(xí)新的管控技術(shù)，引入戰(zhàn)略成本控制觀念，多方位了解企業(yè)的成本構(gòu)成，將事后匯報(bào)與事前預(yù)測(cè)、過(guò)程控制有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，才能在企業(yè)成本管理與控制方面更上一層樓。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入全面預(yù)算。

全面預(yù)算不僅是一種管理工具，更是一種管控系統(tǒng)。為保證企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，可以通過(guò)全面預(yù)算對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)資源進(jìn)行合理的分配。同時(shí)，它又與績(jī)效管理方法相互配合，監(jiān)控經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的具體實(shí)施過(guò)程；并且能預(yù)測(cè)資金需求時(shí)間節(jié)點(diǎn)及需求量，預(yù)測(cè)利潤(rùn)指標(biāo)等，達(dá)到費(fèi)用支出的管理與控制。

（4）建立健全管理與控制體系。

首先，可以成立成本管理與控制委員會(huì)，委員會(huì)成員可包括總工程師、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、預(yù)算負(fù)責(zé)人、采購(gòu)負(fù)責(zé)人，對(duì)企業(yè)成本的控制工作由該委員會(huì)提出具體的指導(dǎo)性意見(jiàn)。該委員會(huì)直接對(duì)企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)。其次，可以成立成本管理與控制組，該組單位在企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)人和企業(yè)成本管理與控制委員會(huì)的指導(dǎo)下工作，它是企業(yè)成本管理與控制工作的日常管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)宣傳各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成本控制實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成本控制執(zhí)行情況，以保證達(dá)到企業(yè)成本管理與控制的最終結(jié)果。

（5）建立相互配合的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)全體成員都是企業(yè)成本管理與控制的主體，成本管理與控制滲透至企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，前后之間形成完整的管理鏈條，便于企業(yè)成員之間相互監(jiān)督、相互約束，由此形成自動(dòng)自發(fā)的監(jiān)督和激勵(lì)機(jī)制。

【參考文獻(xiàn)】

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