【摘 要】城市規(guī)劃是以規(guī)劃方案為手段對城市中的土地利用進行合理控制，為城市的空間布局與空間發(fā)展開展合理的組織，創(chuàng)造適宜人們居住的良好城市環(huán)境及生產環(huán)境，滿足社會各方的經濟發(fā)展需要。房地產開發(fā)能夠把多種原材料進行組合或再創(chuàng)造，為人們提供能夠滿足多方面用途的建筑物的活動，是一個將土地開發(fā)轉變?yōu)榉课莸倪^程。

【關鍵詞】城市規(guī)劃；房地產開發(fā)；可持續(xù)發(fā)展

城市規(guī)劃是通過多方面的方式方法對城市進行改造，達到實現(xiàn)人們對物質文化生活的更高追求的要求，房地產開發(fā)是當前社會開展城市規(guī)劃的重要手段之一，這是為實現(xiàn)城市規(guī)劃與城市建設而從事的土地開發(fā)活動。下文將對城市規(guī)劃與房地產之間存在的聯(lián)系以及二者之間的特點進行分析，讓更多的人了解城市規(guī)劃中的可持續(xù)發(fā)展問題。

1.城市規(guī)劃與房地產開發(fā)內在聯(lián)系

城市規(guī)劃是以規(guī)劃方案為手段對城市土地進行合理利用與控制，為城市的空間布局與空間發(fā)展作出合理組織，創(chuàng)造出一個良好的城市生活與生產環(huán)境，滿足社會各界對經濟發(fā)展的需要。而房地產開發(fā)恰恰能夠把多種原材料進行組合，向人們提供多種用途的建筑物的活動，將土地開發(fā)轉變?yōu)榉课?。在一定程度上說，二者處于城市建設的兩個階段，它們共同的目的都是為城市服務并創(chuàng)造出良好的生活與生產環(huán)境，滿足人們的需要。城市規(guī)劃作為一個城市的房地產開發(fā)的主體地位，指導并制約著城市的房地產開發(fā)，城市規(guī)劃需要依靠房地產開發(fā)作為手段來實現(xiàn)繪制出城市發(fā)展的藍圖，針對開發(fā)過程中不斷出現(xiàn)的新情況進行調整與補充，兩者是密不可分的關系。

房地產業(yè)作為城市中的形態(tài)產業(yè)，其興起與發(fā)展均與城市地域息息相關。它集中于人群聚集密集的城市地區(qū)，伴隨工業(yè)化與城市代的發(fā)展不斷進步著，隨之形成了獨立的產業(yè)。房地產業(yè)主要在城市形態(tài)中體現(xiàn)出了其在社會的經濟實踐活動中的主要作用。由此可見，房地產業(yè)的發(fā)展是同城市的發(fā)展并行的。但是，目前我國在房地產業(yè)的運作中，起步晚、基礎差是當前的主要問題，所以與城市的發(fā)展具有諸多不協(xié)調之處。長期的滯后緊接而來的是短期的過熱，雖然現(xiàn)在已經得到調整，但是仍然存在許多不協(xié)調的狀況。在這之中，城市規(guī)劃和房地產業(yè)不協(xié)調性的問題依然是這之中較為突出的方面。只有采取適當?shù)拇胧拍軐⒌赜蛐詮姷姆康禺a業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃的發(fā)展進行良好的互動，更好的將房地產業(yè)中基礎性與先導性的作用發(fā)揮得淋漓盡致。本文就該問題具體進行分析，從如下幾個方面開展研究。

2.城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的特點

政府干預城市規(guī)劃，由政府部門組織與編制規(guī)劃方案，方案具有較強的計劃性與政策性，并且考慮到城市發(fā)展中的長遠與整體利益。房地產開發(fā)的進行以企業(yè)或者個人為主，以獲取更大利益為目的，受到市場經濟的規(guī)律制約。正是這一特點，決定了城市規(guī)劃及房地產開發(fā)的不同。

（1）城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產開發(fā)是個體經濟行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設施等問題。

（2）城市規(guī)劃的長遠利益和房地產開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發(fā)建設要協(xié)調長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。

3.市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系

（1）對于城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須要接受規(guī)劃管理。由于房地產開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經濟規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預容易產生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。

（2）城市規(guī)劃指導和促進房地產開發(fā)建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據，房地產開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點”。

（3）城市規(guī)劃設計也是房地產成片開發(fā)的必經階段和必要手段房地產成片開發(fā)必須經過總體的規(guī)劃設計才能進行工程建設，合理的規(guī)劃設計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。

4.我國房地產開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調發(fā)展的表現(xiàn)

目前，我國一些城市仍存在著房地產開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

過度開發(fā)在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區(qū)面貌單調，日照不足，居住環(huán)境質量下降等。

對公共開發(fā)的冷落公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發(fā)部門主動進行投資。

5.城市規(guī)劃應加強對房地產開發(fā)的管理

必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。還要增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。

6.結語

城市規(guī)劃不僅要充分考慮到開發(fā)者的利益，還要不斷增強規(guī)劃的彈性與應變能力，使其在市場經濟中發(fā)揮作用。城市發(fā)展過程中城市規(guī)劃不具有開發(fā)決定權，因此要不斷研究房地產經濟，充分將城市規(guī)劃的“龍頭”作用體現(xiàn)出來，不斷帶動房地產的開發(fā)與城市建設發(fā)展進程，將規(guī)劃設想實際應用在建設之中。此外，我國當前的城市規(guī)劃體制依然不完善，難以解決現(xiàn)實中的沖突。所以在今后的發(fā)展建設中，需要增強城市規(guī)劃中的彈性及應變能力，以解決城市建設與房地產開發(fā)中不斷出現(xiàn)的新情況，對規(guī)劃作出充分調整與補充，實現(xiàn)共同發(fā)展。

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