主題一：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)何去何從

論壇發(fā)言嘉賓

聶梅生 中華全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

苗樂(lè)如 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

孟曉蘇 中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)著名房地產(chǎn)企業(yè)家

張寶全 中國(guó)旅游度假地產(chǎn)專家、今典集團(tuán)董事長(zhǎng)

毛大慶 萬(wàn)科企業(yè)集團(tuán)副總裁、北京公司董事長(zhǎng)

剛剛過(guò)去的2014年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整和不斷洗牌，如宏觀政策頻繁調(diào)控、土地成本高企、市場(chǎng)飄忽不定、利潤(rùn)空間降低。但在中央政府出臺(tái)“930新政”后，中國(guó)房地產(chǎn)在陣痛與分化中迎來(lái)了久違的曙光和希望。站在2015的新起點(diǎn)上，中國(guó)房地產(chǎn)又將何去何從？各位地產(chǎn)意見(jiàn)領(lǐng)袖會(huì)給出怎樣的見(jiàn)解呢？

論壇實(shí)錄

議題一：2015年中國(guó)房地產(chǎn)的主基調(diào)是什么？

聶梅生：去庫(kù)存。

到2014年年底，我們的存量有7億平方米，而2014年整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售總量為14億平方米。今年起碼先把1/2這些庫(kù)存解決了.這個(gè)解決了.一切都好說(shuō)。

苗樂(lè)如：盤(pán)整。

我沒(méi)有用調(diào)整兩個(gè)字，是因?yàn)榈谝晃覀儧](méi)有遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)，第二我們沒(méi)有中央強(qiáng)力調(diào)控的要求，第三，它是在市場(chǎng)分化下市場(chǎng)的自覺(jué)選擇。就像一年下來(lái)，我得看—下，庫(kù)存多了就要去，庫(kù)存少了就要加。

毛大慶：震蕩。

三個(gè)大的問(wèn)題可能房地產(chǎn)要面對(duì)，一是去庫(kù)存的問(wèn)題；二是中國(guó)城鎮(zhèn)化的速度實(shí)際上是在放慢；三是人口拐點(diǎn)逐漸的在到來(lái)。在這樣的氣候條件下，就像飛機(jī)飛行的時(shí)候會(huì)遇到氣流的沖擊一樣，我們現(xiàn)在正在一個(gè)氣流里面運(yùn)行，現(xiàn)在各個(gè)企業(yè)，甚至全行業(yè)都在找自己新的位置和新常態(tài)，沒(méi)有找到新常態(tài)之前，其實(shí)震蕩難以避免，我覺(jué)得這個(gè)震蕩期剛剛開(kāi)始，還有很多沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)。

孟曉蘇：轉(zhuǎn)好。

房地產(chǎn)業(yè)從98年房改到現(xiàn)在持續(xù)發(fā)展了17年，中間有兩次是負(fù)增長(zhǎng)，一次是08年，一次是去年，到了去年下半年，管理層和全社會(huì)都已經(jīng)看到國(guó)民經(jīng)濟(jì)如果把房地產(chǎn)的引擎關(guān)掉是非常缺力的?，F(xiàn)在我們已經(jīng)看到了好的苗頭，相信只要居民的購(gòu)買售心回歸，樓市就會(huì)轉(zhuǎn)好了。

張寶全：房找人。

我覺(jué)得在2014年之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況基本上是人找房的市場(chǎng)，因?yàn)榉孔幽阋毁I，今天—萬(wàn)購(gòu)買，明天就是—萬(wàn)三或者—萬(wàn)五。剛才聶會(huì)長(zhǎng)講了，我們要去庫(kù)存，房子多了，我們又進(jìn)入了新常態(tài)，我們經(jīng)過(guò)了人找房的歷史，現(xiàn)在是房找人了。

論壇實(shí)錄

議題二：對(duì)20 1 5年房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)有怎樣的預(yù)測(cè)？

苗樂(lè)如：在當(dāng)前環(huán)境下，總體來(lái)講，房?jī)r(jià)應(yīng)該平穩(wěn)當(dāng)中向卜向好。整體上來(lái)說(shuō)，第一，我們通過(guò)十年調(diào)控的變化，市場(chǎng)積累了比較充分的產(chǎn)品供應(yīng)；第二，我們的保障房建設(shè)也已經(jīng)快到位了，從市場(chǎng)來(lái)講，不會(huì)有過(guò)多暴漲的因素。

孟曉蘇：我畫(huà)的是有中國(guó)住房單價(jià)統(tǒng)計(jì)以來(lái)，平均的房?jī)r(jià)從408塊漲到去年全國(guó)平均房?jī)r(jià)6323塊，連年上漲，沒(méi)有一年下跌，去年的房?jī)r(jià)漲幅是有史以來(lái)第二低，漲了1.4%，這是全國(guó)，還有一次是1.2%，房改之前的1997年，隨后推出了房改。如果說(shuō)對(duì)2015年的市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)然還是一個(gè)詞，上漲。

張寶全：這個(gè)是平穩(wěn)，是相對(duì)2014年來(lái)講的。2014年我認(rèn)為房?jī)r(jià)是一個(gè)不均衡，或者說(shuō)是有一定震蕩的局面，也就是說(shuō)在2015年不會(huì)再有太大變化。我覺(jué)得漲的可能性也不是很大，降的可能性也不大。

聶梅生：2014年全年的漲幅全國(guó)大概是在1.4%左右，實(shí)際上是降了，因?yàn)槲覀冋f(shuō)房?jī)r(jià)還要考慮CPI指數(shù)，CPI還有二點(diǎn)幾，所以實(shí)際上2014年全年的房?jī)r(jià)應(yīng)該是在零線稍低，我們認(rèn)為2015年差不多在—二季度基本說(shuō)是在零線掙扎，差不多在零零，到了三四季度可能會(huì)有一些增長(zhǎng)，到年底有5%漲幅就很好了，減掉CPI以后也沒(méi)多少。

毛大慶：2014年最大的特征是市場(chǎng)嚴(yán)重的分化，而這個(gè)分化變成了非常明確、非常明顯的市場(chǎng)組，我把這個(gè)市場(chǎng)組姑且歸類—下，兩種市場(chǎng)。

我們通過(guò)2014年可以看到2015年甚至之后有一個(gè)非常明確的變化，占有70個(gè)大中城市90%的城市，最大的任務(wù)是擠出過(guò)去產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題，在去庫(kù)存的壓力還存在的狀態(tài)下，指望房?jī)r(jià)還有明確的上漲，我認(rèn)為這是癡人說(shuō)夢(mèng)的狀態(tài)。

但是在另外一個(gè)狀態(tài)下，我們看土地市場(chǎng)，2014年的土地市場(chǎng)，土地獲取總投入全國(guó)的數(shù)據(jù)是下降了24.6%，而北京市上漲了28.5%，上海上漲了21.4%。我們可以看到，全國(guó)的土地總投入實(shí)際上是低了.而一線城市，特別是北上廣深這幾個(gè)城市的土地總投入在直線上漲，而上漲的投入背后又引發(fā)了部分城市少量土地資源大量的哄搶，導(dǎo)致了這些城市的土地樓面單價(jià)是呈60度的斜面上升，這個(gè)上升帶動(dòng)了面粉價(jià)格的上漲，這個(gè)就可以看到2015年可以預(yù)見(jiàn)的面包價(jià)格的上漲，這就是右邊這個(gè)圖10%的市場(chǎng)份額，但是它有快速上漲過(guò)程。

最后補(bǔ)充一句，價(jià)格漲不漲不代表市場(chǎng)，價(jià)格漲可能是剛性的數(shù)字在漲.但是有沒(méi)有人要，我始終持懷疑的態(tài)度，這個(gè)曲線房?jī)r(jià)漲代表購(gòu)買力在增長(zhǎng)。

論壇實(shí)錄

議題三：對(duì)2015年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)有何建議？

毛大慶：房企還是要圍繞不動(dòng)產(chǎn)，圍繞房子做文章，我覺(jué)得應(yīng)該有兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)，我估計(jì)不會(huì)有那么多家的企業(yè)了，房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量會(huì)減少，這也是整合的過(guò)程；第二，大量的房地產(chǎn)企業(yè)圍繞城市不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，我估計(jì)會(huì)探索過(guò)很多有意思的產(chǎn)品和品類，這些產(chǎn)品的品類想象力和想象空間甚至于包括發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有的產(chǎn)品品種種類，因?yàn)槲覀兊某鞘羞€存在需求和生活質(zhì)量上升的狀態(tài)。

苗樂(lè)如：蓋好房子。市場(chǎng)大家都看到了，不是蓋了房子就可以賣出去，只有你是精品，你才會(huì)占領(lǐng)市場(chǎng)。好房子不僅是房子本身的堅(jiān)固，還應(yīng)該有時(shí)代的要求，要講環(huán)保，講節(jié)能，講生態(tài)。另外，好房子蓋完之后，還要當(dāng)好服務(wù)商，還要有好的社區(qū)服務(wù)。

聶梅生：2015年房企三個(gè)字，新常態(tài)。新常態(tài)上游是緊跟，下游是擁抱。上游緊跟著土地改革，銀根改革，金融體制改革；下游擁抱互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，擁抱產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整，綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化、智慧城市、智慧社區(qū)，還有一個(gè)擁抱社區(qū)大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)。

孟曉蘇：年初出主意一定要慎重，房企必須要根據(jù)人民群眾的需求去開(kāi)發(fā)，我贊成剛才說(shuō)的蓋好房，老百姓的需求還是住房，特別是中低價(jià)位的住房，所以我認(rèn)為年初媒體給房企出主意的時(shí)候，要不然就說(shuō)對(duì)，要不然別說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)還是要踏踏實(shí)實(shí)的蓋房子，叫實(shí)干興邦。

張寶全：2015年對(duì)中國(guó)房企我想說(shuō)一句話，轉(zhuǎn)型還是轉(zhuǎn)行。轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)行是完全不同的詞，而且在2015年必定困擾著我們。房企實(shí)際上是以賣不動(dòng)產(chǎn)盈利的企業(yè)，當(dāng)你從做普通住宅到做公寓，再?gòu)淖龉⒌狡胀ㄗ≌?，這可能是產(chǎn)品的一種轉(zhuǎn)型，企業(yè)并沒(méi)有改變經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)。但是實(shí)際上當(dāng)你作商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老度假地產(chǎn)的時(shí)候，我認(rèn)為這不是轉(zhuǎn)型，而是轉(zhuǎn)行，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)主要靠運(yùn)營(yíng)賺錢(qián)，不動(dòng)產(chǎn)只是一個(gè)載體。所以我覺(jué)得我們?nèi)绻麅H僅換一個(gè)概念，但是并沒(méi)有改變本質(zhì)，沒(méi)有對(duì)這個(gè)產(chǎn)品賦予新的概念，那么要想在企業(yè)經(jīng)營(yíng)上有所改變，這是不可能的。轉(zhuǎn)型還是轉(zhuǎn)行，這是2015年企業(yè)要面對(duì)的問(wèn)題。

主題二：海外地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

論壇發(fā)言嘉賓

朱中一 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)

陶 然 泰國(guó)宏熙發(fā)展股份有限公司董事長(zhǎng)、泰國(guó)北京商會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 泰國(guó)北京商會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

Siqi Faissat 天際（英國(guó)）投資置業(yè)董事合伙人

蘇 波 新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司董事總經(jīng)理

李樹(shù)木 中國(guó)電建地產(chǎn)海外副總、中經(jīng)聯(lián)盟海外地產(chǎn)專委會(huì)主席

張映銳 鑫苑中國(guó)副總裁

海外擴(kuò)張成為當(dāng)下很多中國(guó)房企多元化擴(kuò)張的重要戰(zhàn)略，很多人預(yù)測(cè)，未來(lái)十年，中國(guó)房企將進(jìn)入海外開(kāi)發(fā)的“黃金十年”。同時(shí)，許多國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)以價(jià)格適宜、環(huán)境優(yōu)美、貸款便利、回報(bào)豐厚、海外移民等因素也吸引了很多中國(guó)人。那么，在房企“出?！睙崆楦邼q之際，如何理性地選擇目標(biāo)市場(chǎng)？應(yīng)規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？各位專家和企業(yè)家們給出了他們寶貴的建議。

論壇實(shí)錄

議題一：目前全球哪幾個(gè)國(guó)家和城市是房企開(kāi)發(fā)的最好選擇？

朱中一：每個(gè)人的想法不一樣，所以你一定要說(shuō)哪一個(gè)國(guó)家，哪一個(gè)城市，大家覺(jué)得好可能就是好，因?yàn)槭袌?chǎng)是多元化的。

陶然：泰國(guó)。原因就是自由。

Siqi Faissat：英國(guó)，城市的話，自然是首都倫敦。原因很簡(jiǎn)單，自由英國(guó)也有，但是英國(guó)是歐洲的大門(mén)，倫敦是世界的中心，集各個(gè)方面于一體，如果你要投資，在倫敦有錢(qián)人_定要有一席之地，房企一定也要占有一席之地。

蘇波：韓國(guó)、澳大利亞、馬來(lái)西亞。

李樹(shù)木：很多人說(shuō)海外地產(chǎn)是一個(gè)金礦，為什么要科學(xué)呢，因?yàn)槲胰チ撕芏嗟胤娇错?xiàng)目，從單價(jià)2000元人民幣，一直到50萬(wàn)都有，所以要找到科學(xué)的辦法。

張映銳：我大概分兩塊來(lái)看，一塊是像英國(guó)、美國(guó)、澳洲這樣的市場(chǎng)成熟、法規(guī)完善、人口的流動(dòng)性和資本的流動(dòng)性比較充沛的市場(chǎng)；另外一個(gè)是東南亞的市場(chǎng)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是宜居，距離上比較近，有移民的特性，同時(shí)適合我們中國(guó)，特別是北方居民在冬季去換一個(gè)方式活動(dòng)。

論壇實(shí)錄

議題二：什么時(shí)候去海外投資最好？現(xiàn)在是不是一個(gè)好的時(shí)機(jī)？

張映銳：我覺(jué)得國(guó)富民強(qiáng)之后的一個(gè)必然特征就是資本走出去，這其實(shí)是遲早大家要做的一個(gè)決定，就像現(xiàn)在我們的專業(yè)分工更精細(xì)化，我們的運(yùn)營(yíng)模式從銷售模式逐漸轉(zhuǎn)向銷售加持有的模式。第三個(gè)特性就是房地產(chǎn)企業(yè)要隧著國(guó)富民強(qiáng)，民眾資本、企業(yè)資本、國(guó)家資本走出去的同時(shí)也要走出去。

李樹(shù)木：我覺(jué)得就是塵埃落定，路很多，各個(gè)房企遲早會(huì)找到自己的路。

朱中一：果敢的企業(yè)，尤其是知名的果敢企業(yè)應(yīng)該走出去，強(qiáng)或者不強(qiáng)，中國(guó)的大的企業(yè)如果沒(méi)有到世界上走走，要得到世界的公認(rèn)還是有一定距離的，因?yàn)樗麄冇懈喙芾矸矫娴慕?jīng)驗(yàn)，真正的可以把企業(yè)做強(qiáng)做大。

陶然：我一直認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不能非常完善的說(shuō)是一個(gè)市場(chǎng)化的市場(chǎng)，其實(shí)我建議很多企業(yè)應(yīng)該到別的國(guó)家走走，嘗試到純市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中去感受—下。補(bǔ)充一句，其實(shí)我覺(jué)得以后大魚(yú)吃小魚(yú)、小魚(yú)吃蝦米的模式可能會(huì)在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)里面持續(xù)的發(fā)展下去，所以一些小魚(yú)或者蝦米必須要考慮換一個(gè)地方找找這種經(jīng)驗(yàn)。

Siqi Faissat：我覺(jué)得一定要去，而且要快去。英國(guó)，是一個(gè)完全自由的市場(chǎng)，他會(huì)保證央行的利息，2018年之前利息不會(huì)高于5%，有很多很好的機(jī)會(huì)，希望大家慢慢來(lái)發(fā)現(xiàn)。

蘇波：開(kāi)拓海外市場(chǎng)一定是中國(guó)房地產(chǎn)走向全球的必由之路。我認(rèn)為可以以“小魚(yú)吃蝦米”的模式去境外，其實(shí)現(xiàn)在在馬來(lái)西亞或者韓國(guó)，都是中國(guó)的房地產(chǎn)巨頭在那，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)、綠城等。在國(guó)外，比如說(shuō)在韓國(guó)、澳大利亞、馬來(lái)西亞都是私有的土地，買之后十年不開(kāi)發(fā)也沒(méi)有人管你。另外，海外的融資成本非常低，海外的市場(chǎng)也非常好，同時(shí)挑選法律健全的、國(guó)家治理比較安定的國(guó)家出去，應(yīng)該是一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

論壇實(shí)錄

議題三：對(duì)中國(guó)房企進(jìn)軍海外有什么好的建議？

蘇波：中國(guó)的房企要走向海外，最重要的是秉性，因?yàn)榫惩猱吘垢袊?guó)的法律、風(fēng)土人情都不一樣，首先對(duì)國(guó)家的法律法規(guī)和相關(guān)的風(fēng)土人情進(jìn)行了解以后，確認(rèn)我們可以解決這些問(wèn)題才可以去，我認(rèn)為這是一個(gè)很好的路徑。

Siqi Faissat：大膽嘗試與拓新，簡(jiǎn)單說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，走到海外你會(huì)發(fā)現(xiàn)，海外的市場(chǎng)可以把我們成熟的理念和成熟的技術(shù)帶過(guò)去，去滲透，去融入他們的文化，這樣去促進(jìn)海外市場(chǎng)發(fā)展。

陶然：了解海外，了解當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)。

朱中一：知己知彼。

李樹(shù)木：多思考，具有戰(zhàn)略性思維，加大團(tuán)隊(duì)管理。

張映銳：三點(diǎn)，戰(zhàn)略性思維布局?jǐn)U張，降低預(yù)期管理回報(bào)，加大力度推動(dòng)團(tuán)隊(duì)的規(guī)劃建設(shè)。